本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，头图来自：视觉中国
物业是和小区品质直接挂钩的，一个烂物业会加速房子进入到“老破小“的状态里面，这不仅会降低居住品质，往往房子也难以获得溢价。
而一个好物业的优势是可以让房子在一个二手房市场里卖的比边上更贵；反之，一个烂物业会让原本的资产贬值。
所以，有很多人都希望换掉小区的烂物业。
但换物业这个事，对每个小区来说，似乎都是亘古不变的大难题，令很多业主感到无能为力，束手无策。
根据上海市消委统计，上海近七成业主对于小区物业不满意：
（数据来源：上海市民用物业管理现状调查）
不少粉丝留言，表示希望谈谈换物业的流程。
所以就有了今天这篇文章：如何一步步教你换掉小区的烂物业。
一、首先，需要一个愿意干又能干的业委会
说起来，小区换物业的流程本身很简单，只要这四个步骤：
根据《物业管理条例》，以上换物业的各个流程环节，每一位业主都有资格和权力参与决策：
第一步成立业委会最为关键。
它决定着后面能否换掉物业，同时，它也是最难的。
大致的步骤是：
想找到合适的业委会成员就不那么容易。
一方面，能够成为业委会成员的业主需要满足一个基本条件：不能拖欠物业费、契税、房屋维修基金。
没有交纳物业费就不能担任业委会委员，所以要选择那些正常交物业费等费用的业主。
在竞选失败的案例中，就有出现因为没有缴纳物业费而不能顺利投票的情况。
人员信息核实清楚后，还要保证这个业主是对已有物业深度不满意的，不然影响后续投票选择旧物业去留的环节。
另一方面，如果是首次成立业主大会，需要由几名业主联名向社区居委会提出书面申请，并提供相关的证明材料，如申请书、业委会名单、业委会章程等。
选拔过程中，还要提前15天公告业委会候选人名单和选举日期，其次是提前3天向全体业主发放选票。
并且，投票人需要是持有房产证的业主或者本小区的房东，需要这些业主投票选出业主委员会。
最后，新的业委会成员选出之后，要及时在小区公告选举结果。
整个成立流程看下来，是不是有点繁琐？
事实上，绝大部分小区都没有成立业主委员会，其中包括那些居住了20年的小区。
据住建部统计，全国各地小区业委会成立率约为30%。
上海是全国业委会成立率最高的城市，可以达到80%；北京、广州、深圳、杭州这些大城市，也只有30%左右。
二、需要过半业主投票选择物业的去留
当业委会成立后，需要征询小区业主对于换物业的意见，这时候要召开业主大会公开投票，并获得一半以上人同意。
看到这你可能觉得，一半业主签名也不难啊，怎么那么多小区都没办法推动呢？
首先要向社区发起申请，具体是需要准备一份书面申请，申请通过方能举办，申请是否顺利要靠街道社区的配合；
还要考虑如何真正了解小区每一户业主的意见，征集过半比例的业主投票，并不简单。
一些小区空置率高，如部分投资的、毛坯房没入住的，还有业主常年在国外没法回来也不怎么管；有的业主都换了也找不到人，其他业主对投票参与度不高等等。
这都需要业委会成员通过实地拜访、业主群等方式号召各个业主参与其中，对于上千户的小区，要花费不少的功夫。
好在投票有多种方式：
1. 线下人工投票
上门送票；
录音电话投票；
投票点票箱投票；
打印表决票委托亲友代投。
2. 线上网络投票
传统的线下投票方法，到业主家送选票至少都要跑上好几天，几经周折才能收集完所有业主的投票。
近两年，为了做好新冠肺炎疫情防护工作，不少街道自主研发电子投票系统，用线上小程序投票代替了入户送选票。
在小程序上可以随时参与线上投票，同时，关于选举的公告、报名通道、结果公示都能够查看到。
线上办理，通过手机点几下就可以参与投票，这样一来既避免了人与人的面对面接触，操作起来也很高效。
意见达成一致后，怎样与原有物业解约呢？
要知道，老物业才是换物业道路上最大的拦路虎。
1. 有业主大会的情况下：
更换物业的理由要有法律依据，先看下《物业合同》是否在有效期内。
如果是，要找到物业违反其《物业合同》的具体事项，有违约的情况并且有足够的证据就可以根据《物业法》解除其合同，终止其受聘关系。
如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，重新与招标的新物业公司签约合同就可以了。
2. 没有业主大会，怎么办？
建议的办法是与原物业协商解除合同。
三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。
如物业公司不愿意停止《物业合同》，拒不移交，业主可以请求街道办事处出面解决，也可以去相关部门投诉。
三、公开聘请新物业
在这个步骤中，需要有具有热心肠、有时间，并且懂得一些招标流程的业主，起到牵头作用。
具体方式有：
1. 公开招投标
由业委会选一家专业招投标公司协助，公开向社会上的物业公司发出招标公告，在投标公司中选定一些知名、优秀的物业公司来评选出物业管理单位。
这些物业单位的选择是由第三方决定的，所以不容易体现小区业主的意愿，招标下来的结果也只能被动接受。
2. 邀请招标
和招标方式类似，但是不公开招标，而是定向。
一般选择一些优秀的物业公司发出邀标书，邀请他们来，从中选择一个来实施物业管理。
这个方法后期可能会给小区加重负担，因为参与招标需要缴纳招标费，这个费用自然就计入物业成本里了。
3. 直接指定
一般采用这个方式的，通常都是业主数量比较少的商业物业，可以在同几家物业公司协商后，直接指定其中一家作为物业管理单位。
没有业委会可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，最后在业主大会上，由业主投票选择使用哪一家物业。
四、流程看似简单，但有几个地方可能存在难题
首先，对于成立业委会这件事，不少业主都选择了旁观者的态度，积极性并不高，这种情况下，业委会里总需要几个“牛人”，带头引领业主同意换物业。
其次，小区物业关系到业主、物业公司、业委会三方的利益，聘选新物业，其中可能发生的冲突就阻碍了重新选新物业的进行。
其中一些不可避免的灰色产业链，可能会有物业公司联系业委会，给其各种好处，例如减免物业费，或者直接给一笔钱。
根据地区不同，这笔钱的说法也不同，比如入驻费用、进入竞标费用、签约费用……业委会会变着法要。
更甚者，投票决定换物业之后，老物业不愿走也是一个问题。
最后还有一个隐患，很多小区物业换不成功就是因为物业费上涨。
物业服务收费机制执行市场调节价后，小区换物业会不会面对物业费上涨的局面。
但烂物业比上涨物业费更可怕。
一些常年使用3元/㎡、5元/㎡的业主，可能不太能接受高涨的物业费，再加上业委会对物业服务市场不了解，缺乏议价能力，诸多问题都有可能存在换物业的每一个环节。
如何解决这些“痛点”、顺利换物业，需要每一位业主费心争取。
明年，希望想换掉自家烂物业的小区，能够如愿吧。
本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队