当年的“鬼城”鄂尔多斯,现在缓过来没有?
2022-06-15 13:20

当年的“鬼城”鄂尔多斯,现在缓过来没有?

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝,头图来自:视觉中国(图为鄂尔多斯市康巴什乌兰木伦湖边的楼盘)


大家听说了么:最近静安的两栋写字楼被煤老板,鄂尔多斯承包了。这两栋楼是苏河湾中心,原本持有的企业为华润置地和赌王之女何超琼的公司。


位于上海静安区苏河湾板块,妥妥的市中心。



不仅买楼,鄂尔多斯还买下地下210个停车位,物业面积4.54万平方米,交易总价26.7亿元。


当如今民企连债务都还不上的时候,像鄂尔多斯这样的企业,一定程度上扮演了房地产行业进场抄底的角色。


看到这里很多人可能会问号脸:鄂尔多斯?那不是大表姐刘雯打工了十四年的羊毛衫品牌吗?


对,就是这些年我不论去到哪座商场里,一楼和LV、GUCCI店铺挨着的鄂尔多斯,居然来上海扫货拿楼了。


而比这更为神奇的,是鄂尔多斯这个城市本身,从地产的角度看,这可能是全国发展最魔幻的城市,没有之一了。



如果一定要给这个魔幻城市贴上标签,第一个关键词绝对绕不过这两个字:有钱。


在很多人的认知里,有钱是江浙沪,有钱是广东老板;那么,鄂尔多斯能够有钱到什么程度?


带给这座城市最大底气的不是只有羊绒,而它是 “扬眉吐气” 样样有,尤其是煤矿资源。


在这座城市70%的地表之下,都埋藏着大量煤矿。



鄂尔多斯煤炭资源的储量高达1676亿吨,占全国的六分之一,足够开采数百年。


除此之外还有稀土的储量达65亿吨、天然气占全国三分之一,这片广袤的土地可以用遍地是黄金,老天赏饭吃来形容了。


经历2002~2012年煤炭黄金十年,2004年内蒙古的煤炭资源进度大开发阶段,使得当地政府拥有了巨大的财政收入,因此也带来了这座城市的跳跃式发展和财富爆发增长。


从2004年开始,鄂尔多斯进入了一轮大征地的运动,守在这座草原城市的很多农牧民得到了巨大的拆迁补偿。


鄂尔多斯是一个地广人稀的地方,部分地区,每户牧民的耕地加草场,动辄可以达到四五百亩,甚至上千亩,很多人因此获得上千万元的安置费。


所以,一夜之间在鄂尔多斯,仿佛遍地都是亿万富豪。


2011年,6月住建部与高和投资发布《中国民间资本投资调研报告》称:保守估计鄂尔多斯拥有资产过亿的富豪人数不下7000人,而除了亿万富翁,鄂尔多斯资产过千万的人至少有10万人。


而当时,鄂尔多斯市区人口不过60万人,也就是说当地每228个人中就有1个亿万富翁,每16个人就有1个千万富翁。


当很多人一夜之间变成了煤老板,造就这个城市街头非常奇幻的景观,比如2010年那个时候鄂尔多斯的豪车很多,随处可以看到停在路边的悍马。


据说整个城市出租车只有2000辆,路虎就有5000辆,中国90%的路虎都是来自鄂尔多斯的富豪买走的。


有人在鄂尔多斯街道上测试过,10分钟内就有20辆路虎驶过马路。煤老板到底多有钱,网上流传过一个很有名的段子:


一位实地探访的记者,听到隔壁桌父亲在高考前是这么鼓励自家孩子的:“你高考好好考,考到北京后我们就在北京的四环内买个独栋。”


它最近一次出圈,还是因为太有钱太豪气了,尤其是喜欢砸钱在教育和城市建设上。


就拿招聘教师来说,年薪也比肩深圳,起步就是60万,为了招揽人才,一出手最高1个亿。


而当地官方回应是“我们财政负担得起”,因为豪气还上了各大新闻。



2020年,鄂尔多斯的教育经费总投入达到了100.36亿元,这在三四线城市中也属相当罕见的。富裕一直都是鄂尔多斯的底色,到现在它还是全国人均GDP排名列第二的城市。


有钱是基础,也是鄂尔多斯会被称为“中国的迪拜”的原因。



但人突然有钱了之后,总是会冲动,城市也是如此。


多年以来的财政收入富余,也带来了鄂尔多斯城市建设上的超大手笔,也为鄂尔多斯的另一个魔幻故事,埋下了伏笔。


那个时期鄂尔多斯留下来的城市建设和建筑风格,也极为大胆;超一流的城市设备,会让你误以为自己走错了地方。


从机场开始,就看到堪比上海国际航站楼的排面和气势扑面而来。鄂尔多斯的机场,豪华得过分,还有点超现代主义,甚至还规划了水景。


在这片沙漠生长出来的绿洲之上,美术馆、图书馆都来自名家之手:著名设计师马岩松为这座城市设计的鄂尔多斯博物馆,流体一般形状的建筑审美。


而在这些建筑背后,完美展示鄂尔多斯这么多年疯狂造城印记的是一个地产项目。也是鄂尔多斯魔幻建筑的集大成者:erdos100。


听听这一大串名声响亮的设计师名号:鄂尔多斯100个项目,邀请了世界29个国家和地区的100名设计师,其中欧洲44名、美洲37名、亚洲18名、非洲1名,其中还包括当初参与鸟巢设计的赫尔佐格和德梅隆。



但如今只有六七个完成了主体施工,现状长上面这样。


这些当初设计师们的试验品,孤独地站立在一片连出租车司机都不认识的荒地里,看不出它当初在设计图纸上想要长成的样子。如果从高空看过去,各种奇幻建筑的排列组合,让人感觉到颇为荒诞的色彩。


鄂尔多斯不仅颠覆了我们对城市发展的认知,也带来了不理性的地产开发模式。



这里除了奇异魔幻的建筑多,空置的商品房更多。人们惯性用来指代新区空城的名词:鬼城。



其实这个称号是来自鄂尔多斯在2004年建设的一个新区:康巴什区。



这座一期投资50多亿元、花了6年时间兴建的新城,已形成近32平方公里的现代化城区,主要是因为不理性的疯狂造城和盲目开发。


鄂尔多斯市政府2004年开始启动建设距离老城25公里开外的康巴什新区,一幢幢大厦在这片新区里拔地而起。


而鄂尔多斯人对房子的热情,不亚于当年温州炒房团,最疯狂的时候,只要鄂尔多斯哪个地方有新楼盘,开盘当天便立刻被秒杀。


鄂尔多斯已经将市政府全部迁入,还把当地最好的鄂尔多斯第一中学搬了进来。据鄂尔多斯实力最强盛的伊泰集团财报显示:


从2006年到2011年,鄂尔多斯的房价从每平米1500元/平,飙升到1.3万/平,2013年又迅速回落至3000元/平左右。


2010年的康什巴区的楼市有多疯狂?当时候上海平均房价也才2万/平,康巴什新区的房价就达到了1万元/平,一些新开的别墅楼盘,和高端楼盘售价甚至高达2万/平以上。


因为楼市房价的疯狂,也吸引来了众多知名房企来到这里淘金。比如上海豪宅专业户,星河湾也在鄂尔多斯当地有项目。



名字叫做鄂尔多斯星河湾,据说当时卖到2.3万/平,内部精装也很星河湾,这样的房子,当时的煤老板一定很爱吧。



除了星河湾,还有绿城、王府井等知名房企,曾云集了近200家房企来到这片土地上寻找机会。


2011年,鄂尔多斯房地产计划销售商品住宅面积达1200万平米,以100平一套房子来计算,就在那一年之内,计划要卖掉12万套房。


对于当时一个总人口仅160万,市区也才60万人口的城市而言,这样的规模意味着所有家庭都需要在2011年买一套房子,才能够消耗掉仅仅一年的供应量。


过度的房产开发,留给鄂尔多斯的是一座座空置率极高的烂尾楼,和快速跌落的房价。



就如文章标题所说的:当初被叫做中国第一鬼城的城市,现在怎样了?


这十几年鄂尔多斯是怎么去库存的,几乎连续十年不开发新盘。壮士断腕式的抑制房地产供应,自然消耗了原来积压的库存。



其次是其他城市拆迁都是货币化安置,鄂尔多斯想了一招,用康巴什新区的房票安置。



就是让拆迁的居民置换成为房票来进行购房安置,既能解决他们的住房问题,又能去掉了库存,调动本地居民到新区居住生活,提高新区入住率。


就这样十年过去,现在鄂尔多斯的房价均价8000元/平,已经涨回当年较高水平,尤其是康巴什区,房价也回到了13000元/平的高点。



可见这些年,鄂尔多斯因为停下了商品房盲目开发的脚步,居民购买力在慢慢回升。但实际上,即便是用尽了很多办法,楼市依然没有恢复到十分健康的状态。


尤其是对这个十几年前就有如此超前大手笔的规划,计划入住100万人的新区来说:



居住在这里的人,多一半是从老城区迁过来的原住民,内生需求量增长是十分有限。


按照目前这样的人口导入速度,想要摘掉“鬼城”称号,还有一段很长的路要走......


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝

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