“外行”买楼,“跨界”买地,地产抄底开始了?
2022-06-23 16:26

“外行”买楼,“跨界”买地,地产抄底开始了?

本文来自微信公众号:进深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾树佳,原文标题:《不动产买家进场》,头图来自:视觉中国


中谷物流的掌舵者卢宗俊,近日登上了地产圈头条。花甲之年的他,计划斥资不超过29亿,买下上海佳兆业金融中心,并将其设为集团总部。


交易价还未最终敲定,卢宗俊便迫不及待地对外公布这则卖楼喜讯。他心里已经算好了账,上海赢湾净资产为32.03亿元,此次以不到29亿入手,怎么看也是一桩划算的买卖。


不仅中谷物流,还有浙商银行、鄂尔多斯、南京医药等非地产企业,都趁机在上海、南京等地,斥重金买下写字楼,或充当办公楼,或等待保值增值。地产行业风险仍在蔓延,但危与机向来的并存的,市场上也存在着许多抄底优质资产的机会。


当下,除了在大宗交易市场,连土地市场也充斥着外行买家。包括少林寺、青岛啤酒、山东黄金等,以及一些个人买家都开始择机出动。他们心里十分清楚,脆弱的资金链,以及偿债的高峰期,让房企们焦头烂额,无暇他顾,眼下正是买地的最好时机。


甚至连新冠疫苗制造商科兴中维也偷偷注册了一家房地产公司。毕竟疫苗带来的业绩,始终不能持久,当前科兴手握大量资金,切换赛道也在情理之中。


天下熙熙,皆为利来。房地产行业是有周期性的,回顾过往,行业下行之际,总有人入场布局,整装待发,待到春暖花开,似乎就能站稳脚跟,享受“低买高卖”生意逻辑带来的收益。


“外行”买楼


地产下行,有人辞官归故里,有人星夜赶科场。一些地产商正在出手资产,以缓解流动性,而闻讯而来的“猎食者”,则陆续上演一出出“抄底”的戏码。


作为中谷物流的掌舵者,卢宗俊眼看公司的业务规模不断扩大,便萌生了更换办公场地的想法。近日,他瞅准了时机,计划买下上海佳兆业金融中心,并将其设为集团总部。


6月20日,中谷物流宣称,其全资子公司拟从国寿恒湾(天津)企业管理合伙企业、金湾(天津)企业管理合伙企业的手上,购入上海赢湾兆业房地产有限公司(简称“赢湾兆业”)100%股权。


乐居财经查阅获悉,去年6月,中国人寿便通过增资的方式,从佳兆业手中接下了赢湾兆业。现国寿恒湾(天津)、金湾(天津),均隶属于中国人寿旗下,但两者持有的赢湾兆业的公司法人则仍为佳兆业老臣、副总裁聂强。


上海佳兆业金融中心总建面约为7.7万平方米,其中办公建筑面积约为4.7万平方米,总高16层,它一直都是佳兆业集团在上海的总部大楼。


眼下这笔交易的对价,初步拟定为不超过29亿元,但最终的交易价格,还在谈判中。换言之,交易还未真正敲定,卢宗俊便迫不及待地对外公布。


或许他心里已经算好了账,上海赢湾净资产为32.03亿元,而此次以不到29亿入手,怎么看也是一桩划算的买卖。尽管中谷物流已明确不会涉足房地产,但收获了这座总部大楼,他就能进一步畅想上市公司的发展前景了。


同样在上海,浙商银行也于3月底,宣布为上海分行购置了新的办公楼——绿地创驿大厦A塔楼。项目土地使用面积37433.9平方米,包括一栋超高层写字楼、一栋高层写字楼及一栋商业楼。


去年年底,绿地就已以30亿元的价格,转让创驿大厦60%股权予上海地产、上海城投。那时候,绿地承诺收到交易全款之日后最多不超过2年,按上海地产、上海城投资产管理实际投入金额加每年8%收益之和,回购上述60%股权。


谁料创驿大厦还未等到绿地的回购,部分物业便已落入浙商银行之手。调控的基调下,融资渠道收窄,无疑加剧了房企部分项目资产的流转命运。


近来,抓紧时机启动大宗交易的,还有以羊绒服装、电力冶金化工为主业的鄂尔多斯集团。


5月,当上海仍处于疫情静默期的时候,鄂尔多斯宣布,它拟与其控股子公司电力冶金集团,购入上海静安区苏河湾板块的写字楼及其地下210个停车位,物业总面积为4.54万平方米,总价值约26.7亿。


据说,标的项目的购入价格,正处于近两年成交价格的低位。因鄂尔多斯的主要产品是煤炭、硅石、石灰石等,所以它此次市场动作,被人调侃为“煤老板”抄底上海写字楼,渐成热议。


鄂尔多斯对上海的商办市场,或许并不陌生。早年在陆家嘴附近,它已投资建设了一栋21层的甲级写字楼。


眼下,这些外行买家趁着手中现金流尚可,低价买下写字楼,既可以享受物业的保值增值,又可以获得运营产生的稳定现金流,可谓一举两得。


“跨界”买地


脆弱的资金链,以及偿债的高峰期,让房企们焦头烂额,无暇他顾,拿地对于他们来说,渐成奢望。于是,自去年下半年以来,土拍市场开发商身影稀疏,部分地块也陷入了无人问津或底价成交的尴尬境地。


眼见业内主体大多无力扩储,跨界者纷纷入局。例如,上海复苏第一天,标杆民营房企几乎集体缺席首轮集中土拍,山东黄金却风尘仆仆前来魔都抢地,并与中垠联合体以9.6798亿元底价竞得宝山杨行商住地块。


而最引发外界关注的外行拿地事件,当属4月6日嵩山少林寺在郑州拿了一块地。


彼时,郑州以挂牌方式出让了郑东新区一宗商业、商务用地。该地块最终由河南铁嵩数字科技有限公司(简称“铁嵩数字科技”)以底价4.52亿元竞得。


拿地前两周,铁嵩数字科技刚刚成立,注册资本4.52亿元刚好是此次拿地的价格。其由河南铁投综合开发有限公司(简称“河南铁投”)和河南沅翰实业有限公司(简称“沅翰实业”)分别持股51%、49%。


河南铁投由河南省铁路建设投资集团100%持股,后者是河南省人民政府全资持有公司。而沅翰实业则由少林无形资产持有70%股权。


河南铁投后来成为建业的主角,其