老破小加电梯后,一楼会贬值吗?
2022-07-04 10:09

老破小加电梯后,一楼会贬值吗?

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:微笑向暖,头图来自:视觉中国


对上海老破小来说,加装电梯本来是一件好事:提升小区整体形象,方便上下楼等等。


事实上,老破小要不要加装电梯一直都存在很大争议。在上海过往改造小区中,所有老破小加装电梯这件事情,最大的抗性就来自一楼。


因为一楼使用电梯的概率基本为零,所以加装电梯意见征询中,反对票中绝大部分来自一楼住户。


也因此,上海降低了加装电梯的启动门槛,业主意愿征询通过比例从原先的90%放宽到三分之二。


包括加装电梯的筹集资金分摊到各楼层,一楼原则上是最低的0,一楼不仅不出钱甚至还需要给予一定的损失赔偿。


事实到底是不是这样的,我实地去市中心看了几个老破小:它们加装电梯后,一楼的价格有没有受到影响,会降价多少?


一、加梯后同一小区各楼层,价格变化大吗?


长宁区的改造小区比较多,我选择了位于中环内仙霞板块的“威宁小区”。


2004年,威宁小区成为了上海首个加装电梯的案例,小区内部分楼栋已经晋升为电梯房,但也有一些楼栋仍然是楼梯房。


如果看加装电梯对各楼层的房价影响,一个合理的方式就是用同小区已经加装电梯的单元,对比还没有加电梯的单元,以它们各自房价的变化作为参考:



在目前正在挂牌的房源中,加梯楼栋1~6楼的价格对比没有加梯的楼栋1~6楼的价格,有两个变化:


  • 首先,从每一个楼层来看:加了电梯后2楼至6楼都涨了,涨幅在9%~11%左右,对高楼层的价格影响比较大。


  • 再对比没加电梯的楼栋,6楼和1楼的价差在8000元/㎡,加了电梯之后6楼和1楼的价差在12000元/㎡,价格差别拉开了原来的一半,总价至少高出了10万左右。


而一楼加了电梯后还降了2.29%。据中介介绍说,挂牌中的一楼均价差不多都在7.5万~8万/㎡,一般有电梯的比没有电梯的一楼单价低了1000到2000元,因为都是小户型,总价差额不会太高。


         

加了电梯的一楼房价是一点也没涨,而且变得更难卖了。查了一下这个小区历史成交情况,一打开发现最近成交的几乎都是高楼层(5楼、6楼),一楼很少很少。



并且在所有已成交楼层中,也是高楼层成交的更多,低楼层只占了四分之一。



可以看到加装电梯对其他楼层来说,解决了爬楼梯的不便之后,从房子的流通性上来看比一楼要好卖多了。而一楼因此失去了不用爬楼梯的优势,反而变得更难成交。


从挂牌时间上来看,有的一楼房源从去年6月份就挂出去了,过了一年也没有卖出去。


想要好卖一点还会因此调低价格,一般差不多降了有10万,等于总价300万左右的3%,对一个三十几平的小户型来说已经算是亏了。



据中介介绍说,客户一般很少会看一楼的房子,除非是不在意楼层的人,可能会因为价格低一点才会选择一楼。


一旦加了电梯,中高楼层也变得方便很多,就更不会选择一楼了。


其实,有电梯的一楼和没有电梯的一楼价格不一定差太多,关键是有电梯会降低一楼的流通性。


怎么说加电梯一楼都是吃亏的,明明是同一个小区,加了电梯后其他楼层涨的更多,一楼的价值却没有变化甚至下滑,在流通性上也更难卖了。


二、如果只看一楼,同地段的小区价格相差多少


最直观的变化就是:用加了电梯的小区和没有加装电梯的小区,或者还在筹备加装电梯的小区进行对比,看看它们一楼价格上有什么差别。


下面四个小区之间只隔了一条马路,都是1990年左右的普通老小区,从地段和小区品质来看没有太大的差别。


其中安龙小区、新安小区和威宁小区是加了电梯的,仙霞别墅目前还没有加装电梯。



目前几个小区一楼挂牌房源,加了电梯的一楼比没加电梯的一楼价格是相对低的,价差在2000~3000元/㎡左右。


数据来源:链家


对比下来,加装电梯的一楼价格上略微是降低的。按照60平米左右的小户型来看,有电梯的一楼要损失10万左右。


参考一楼业主的调价记录里,价格波动也在10万左右,没有太大的起起伏伏。



按照中介的说法,一楼的价格波动空间是最小的。下限高且上限低,换句话来说,有没有电梯对一楼来说,价格没有太大的差别。



当把目光放在附近所有老破小一楼的时候,发现最近房源挂牌价其实都是有所差别的,有的一楼可以卖到9万左右,有的则只能卖到7万左右。



如果加装了电梯,楼梯障碍就消失了,一楼的稀缺性也就不存在了。


同地段的一楼,加了电梯反而比没有加电梯的小区价格更低,这样一来也就是相对贬值。


三、对一楼住户的生活有何影响?


除了房价,一楼的生活也会大打折扣。其实想想也知道,加装电梯本身对一楼是一点好处都没有的,最关键的是直接损失个人利益,除了房价会受影响,采光、噪音的缺陷也会被放大。


第一个问题就是采光很受影响:比如这个加装电梯的小区一楼,绿化做的比较多,原先一楼就被树木遮挡了一些光线。


一楼北面厨房的位置离电梯最近,所以从厨房进入的光线就会被挡住。


(作者拍摄)


刚走进一楼的时候是中午一点钟左右,即便是打开客厅的灯,屋里还是一片昏昏沉沉的。可以感受一下里面的氛围,除了靠窗的位置有点亮之外,其他区域仿佛躲在角落里。


当把所有灯关都掉之后,简直了。


(作者拍摄)


整个屋子一片漆黑,谁能想到这是在大白天拍的一楼。


我又对比看了一下没加电梯小区的一楼,南向客厅光线会好一点,勉强可以不开灯,但北向的卫生间靠近楼梯就显得比较黑了。


(作者拍摄)


不过一般一楼光线本身就比较差,只能说不加电梯的一楼光线略微好一点点。加上一楼比较潮湿,通风也比较差。加了电梯后里面的环境只会更昏暗潮湿。


(作者拍摄)


老破小加装电梯一般是一梯四户的小区比较多,靠近电梯位置的两户影响最大,另外两户的影响就会弱一点。


第二个问题就是噪音了,一楼位置电梯运行会比较吵,如果住在老小区一楼应该会更有体验:老房子的隔音效果原本就差,电梯运行后电梯设备带来的声音就更会打扰到自己的生活。


而且老小区里租客比较多,太早太晚的电梯运行,都影响着一楼住户的居住体验。      


其实,老破小都是2000年前后建的楼房,它没有专门的电梯井和电梯间,一般电梯只能安置在楼栋外侧,加上楼间距比较小,这就会对一楼的采光通风造成很大的干扰。


在早晚上下班高峰期的时候,电梯运行往往动静很大,特别是一楼的噪音问题也会因此放大。


所以对于一楼住户来说,加电梯带来的生活影响更明显,通风采光变差、噪音问题也更大......


四、小结


虽然对于一楼来说,加装电梯势必会带来价格和生活上不同程度的影响。但是老破小加电梯对整个小区来说,绝对是利大于弊的。


不论是对一楼、三楼、还是六楼,小区是电梯房还是楼梯房,对流通性来说有本质性的区别。


(作者拍摄)


一楼的损失是事实存在的,但却可以通过一些方法来补救,去推进这项便民的工程:普遍的做法是,安装电梯和后期运营维护的费用,一楼全免之外。高层住户或许可以给到一楼金钱上的补偿,这笔钱可以作为一楼的装修费,用来优化空间环境,提高居住舒适度等等。


或者在安装的电梯时候,尽可能减少对一楼通风采光的影响,比如可以将电梯待机时停在3楼,这样对一二楼的影响就降低到最小。


其实对于老破小来说,内部空间的优化、和小区外面的整体翻新,也会大大提升房价。


现在上海的城市更新进入精细化改造时代,既然老破小加电梯已经是不可逆的趋势,一楼为了上海城市更新做出了自己巨大的牺牲,他们也理应得到该有的补偿。


加梯这件事,如何才能推进得顺利,更人性化兼顾更多老小区居民的利益和感受,这向来都是一个复杂无比,需要不断探索的社会问题。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:微笑向暖

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