天津土拍“反转”了
2022-10-19 14:53

天津土拍“反转”了

本文来自微信公众号:地产深度报道(ID:RE_report),作者:左宇,编辑:孙婉秋,题图来自:视觉中国


三轮供地整体趋于理性、低温成交的背景下,天津市场却出现回暖迹象。


10月17日,天津第三批集中供地启幕,出让17宗地块,总规划建面约130.8万平方米,起始价98.856亿元;其中涉宅用地15宗,规划建面约121.1万平方米。


最终17宗地块全部出让成功,无一流拍,且有一宗产生溢价,合计收金约98.99亿元。


首轮供地时,天津有15宗地提前撤牌、9宗地流拍,仅成交6宗地块;二轮供地其又出现2宗地块流拍,其余地块则全部底价成交,整体热度平平,在22个热点城市中属于垫底位置。


此番三轮供地走出逆市行情,在专家看来与此次天津出让方式的调整有关,亦与开拍前推出的楼市新政脱不开干系。


一、中海揽下河西两地


具体来看,15宗涉宅地分布在天津7个区域,其中滨海新区占5宗,河西区、西青区、北辰区、宝坻区各有2宗,武清区、静海区各推出1宗,涉及河西区梅江、新梅江,西青区中北镇,滨海中心商务区、生态城、塘沽湾等重点板块。


这批地块中,仅有河西区的2宗地位于市区,区位较好,均被中海拿下,其中也包括本轮唯一一宗溢价地块。


津西潭(挂)2022-009号地块位于河西梅江板块,坐落在九连山路与潭江道交口,出让面积15086.7平方米,容积率2,计容面积约3万平方米,是一宗住宅、商服综合用地,起拍价6.22亿元,折合楼面价约2.06万/平方米。据二手房平台显示,目前梅江板块二手房均价为3万元/平方米,个别次新、别墅产品均价可达4万~7万/平方米。


 

最终,中海以6.35亿元、溢价2.09%的代价竞得该地块,成交楼面价约2.1万/平方米。同时,其还底价拿下了津西浯(挂)2022-010号地块,两宗地块合计斥资约34.65亿元。


开拍前,市场就曾有消息称中海有意向拿下河西的10号地块。该地位于河西区浯水道与内江道交口,毗邻仁恒公园世纪,仁恒项目于2020年开盘时单价约4.2万/平方米,与中海约1.98万/平方米的拿地楼面价相比,留有一定利润空间;另一方面,该地块临近有中海天空之境、中海寰宇时代、中海左岸澜庭、中海左岸源境等项目,企业在区域内有一定开发基础,再次拿地有助于持续深耕。


三轮供地整体热度提升在“回炉”地块身中也有所体现。


如津西青楚(挂)2021-044号地块曾于今年第一批、第二批中挂牌出让,但均以流拍告终,此番再次上架,起拍价较二轮供地下调1.02亿元至7.2亿元,最终完成出让,天津万利通置业底价竞得;二轮供地中流拍的津西青(挂)2022-02号地块则是在各项指标均未调整的情况下,由西清建设开发以13.44亿元拿下;津辰青(挂)2022-002号地块曾于今年一批次中挂牌,此次重新出让,起拍价不变,曲江新鸥鹏以6.36亿元底价将其收入囊中。


至此,天津第三批集中供地收官,17宗地块全部顺利出让,合计收金98.99亿元,其中1宗溢价成交,规模房企中仅有中海出面拿下两宗地块。



二、缴款期限延长至一年


事实上,截至三季度末,已有12个热点城市完成三轮供地出让活动,但受市场低迷影响,房企整体拿地热情并不高,此番天津三轮供地却出现明显好转,这在中指研究院天津公司研究副总监田文刚看来,与此次天津采用的“预申请”方式有一定关系,本轮天津分两批次累计预公告21宗地块,最终挂牌17宗,“预申请”方式一定程度上避免出让地块出现流拍、终止等情况,提高了挂牌出让的效率。


“开拍前的楼市新政提高了市场预期,提振了开发商拿地动力。”田文刚如是说。


9月16日,天津发布楼市新政,提出非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生,持连续缴纳6个月及以上的社会保险或个人所得税证明可在本市购买1套住房。在此之前,天津市要求需要在3年内连续缴纳2年以上社保或个人所得税方可获得资格,购房门槛明显下调。


同时,信贷方面亦有松绑,对于已经结清购房贷款在天津无房的居民家庭,申请商业个人住房贷款购买住房的,从此前的按二套房贷款政策执行变更为按首套房贷款政策执行;二套首付比例亦从此前的最低60%下调至40%。


针对土地市场方面,天津实施阶段性土地出让支持政策,凡在2023年12月31日前新出让的经营性房地产用地,土地出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。土地款缴纳周期的拉长,对于当前紧抓现金流、资金链紧张的房企而言无疑是一项不小的利好。


如今,天津土地市场已率先回温,三轮供地全部地块顺利成交,但楼市的回暖或许还需要时间沉淀。


中指院数据显示,“金九”期间,天津商品住宅供应面积52.91万平方米,环比下降18.37%,同比跌幅54.67%;成交5617套/62.55万平方米,成交面积较上月下降12.93%,同比下跌30.69%,供需双双遇冷。与此同时,天津商品住宅的出清周期还在逐月递增,9月已增至28.55个月。


本文来自微信公众号:地产深度报道(ID:RE_report),作者:左宇,编辑:孙婉秋

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