“买房送地铁费”,南宁楼市能逆势吗?
2022-11-28 15:55

“买房送地铁费”,南宁楼市能逆势吗?

本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队,原文标题:《那个买房送地铁费的城市,楼市到底有多难》,题图来自:视觉中国


相信最近大家被这个新奇的楼盘促销刷屏了,来自一个熟悉的城市:南宁。



南宁轨道地产集团,为了卖房祭出大招,购房可10年免费坐地铁。


不开玩笑,后面我查了下,还不是一个人免费,是全家最多三人免费乘坐。


南宁现有5条地铁线在运营,如果按单程4元票价计算。



满打满算10年的交通费为2.1万,三个人怎么也得省下6万元,折算为房价,相当于一套100平米的房子,每平便宜了500~600元。


能出这样的奇招,这个城市就不是简单为了卖房有多拼命而已。


而已经是在想尽各种办法,为城市房价不跌而托底了。


今年南宁楼市的救市大招,已经到了出无可出的地步。


目前官方已经明确不能降价的政策,但是对开发商来说,不降价又卖不掉,所以只能出奇招。


在南宁,今年同样的招数还有买一套送一套、降契税、0首付之类的等等。


其实都是因为这个城市的房价,已经降无可降,再降价可能会引发民生问题,所以只能选择从其他方面降低房价,吸引购房者。


同时,南宁是今年最早一批降首付的城市,也是第一批提高公积金贷款的城市,整个城市开启了买房门槛史无前例的大放松。


今年2~3月,南宁就5次放松了公积金和商业贷款,提高公积金的贷款额度,从60万到80万。



降低首付比例,公积金二套首付只需30%,还将原本6个月的放款时间缩短至15天。



在商贷利率方面,也是一降再降,从当初6字头的利率一直降到了如今4字头,从当初全国最高的买房利率城市,到如今成为全国最低利率城市之一。


可以说,为了刺激刚需买房,不管是首付、房贷、公积金、还是减免契税等等,南宁能出的政策招数基本上都已经出完,出无可出。



然而市场还是一再出现了0首付等促销方式,可以见得这座城市的刚需已经捉襟见肘,让原本没有买房计划的刚需上车,开发商一而再再而三做低首付。


但还是收获甚微,到今年10月,南宁的商品房成交量依旧同比下跌40%。


可见,无论南宁出什么招,楼市还是不见起色。



还因为今年南宁的救市力度有点救得太猛了,反而让本来计划上车的人更加迷茫。


这时候,花式促销就来了,虽然还没有到小麦玉米换房的程度,但当我们看到买房送十年地铁费这种招出来。


基本上这个城市的楼市,已经进入非常低谷的状态。



但凡南宁楼市能激起一点浪花,它都不会这样卖房。


相信看完南宁这一年来的密集救市,花式卖房,你应该能感受到这座城市的去化压力有多大了。


我们直接来看,这几年南宁新房成交数据,是如何断崖式下跌的。


巅峰时期的南宁,每年商品房的销售面积,都能达到1800万方左右,而从2021年开始,南宁的商品房销售动力开始不足,2021年当年商品房销售面积同比减少了41%。


这个数据说是腰斩,完全没有夸张的成分。



而到了2022年,南宁楼市商品房的成交,似乎更糟了,从1~10月的数据来看,今年南宁商品房成交几乎就要触底,累计成交商品房647.2万㎡,同比下降29.7%,占2021年全年的59.7%。


按照这个势头发展,今年能有800万方左右就不错了。


新房卖不出去的最大问题就是导致库存量越来越高,当前南宁商品住宅库存量高达1007万㎡,一共9万多套,而2022年1~10月南宁成交商品房也就600多万方,消化周期为30.3个月。



如果这样,这就是南宁近十年来,第二次商品房销售面积没有破千亿的一年。


(ps:最低一年是2014年,当年南宁的商品房销售面积为802.57万平方米)



部分单盘也出现了房价倒退20%~30%的情况,虽然应该是精装改毛坯,但足以证明刚需购买力不足,或者陷入了高度的观望。



明年怎么样我们不知道,但是今年应该是十年来,南宁楼市最惨的一年。


这是新房,再来看看二手。


在成交价上,南宁二手房相比三年前下跌11.2%,11月的南宁二手房价又是三连跌。



而反观南宁楼市发展的这十几年,最火的时候是2017年~2019年。


那时候房子好卖到什么程度:


买一套房还要收取20~30万指标费,精装和毛坯分开贷款,或者必须绑定一个车位才能买。


那两年的南宁,楼市就像一个被宠坏了的孩子。


在2017年~2019年间,去五象新区看房,置业顾问的口头禅是:“我们这里有外收,我们这里全款优先”。


首付60万,里面有20万是指标费,需要一次付清。


外收最严重的时候,更有人提着现金交指标费,购房者提着这么一摞摞钞票去买房,心痛又无奈。


还有网友称经历了这些:



任何一个盘的开发商都是不愁卖的架势,楼市火热的时候开一个盘就热销一个,南宁进入了卖家时代,卖家就是开发商,他们说了算。


也正因为老百姓买涨不买跌的心理作祟,民众手里有钱就投入房地产。


但是,现在呢?


说好听一点,这座城市的楼市终于要回归理性。


说直接一点,南宁的房价,其实已经见底了,跌无可跌了。


所以,一切以卖房为宗旨的托底都可以被认为是合理存在的。



我们看南宁,它和很多同类城市实在太像了,诸如昆明、重庆等城市也都在出现类似的现象。


不管是一手卖不掉,还是二手价格跌。


而我们在回溯这些城市楼市的问题时,背后的根源往往只有一个原因。


就像为什么南宁的房价会快速下滑?


当初出让土地时的容积率不节制,容积率的不节制带来的土地开发的不节制。


可以看下,这是南宁在2018年~2020年的出让地块和在售楼盘。


项目容积率不是4就是5、6以上的不在少数,最高可以接近8的容积率。



在这样的城市,容积率3以下在其他城市还算高密度,在这里便可以称为低密小区了。


为什么会出现这样的问题?


整个城市在靠大量卖地赚钱,一手供应量大,对城市的配套要求就会很高。


但天量的土地开发,往往就像是一把双刃剑,它可以为城市带来配套的改变,界面的革新,但是城市发展很容易养成土地依赖症。


南宁就是典型的土地发展依赖症非常严重的城市。


它应该也是全国城市里财政收入卖地占比,最高的之一。


就拿2020年来说,南宁房地产投资额高达1378.2亿,约占整个城市5000亿GDP比重的30%,这个数字在全国省会城市排进前5名。



等于说,如果这座城市的房地产投资下滑10%,GDP也会跟着下降3%,如果土地出让金减少, 整个城市的一般公共预算也会大幅下降。


而南宁今年前三季度交出一份很尴尬的GDP成绩,居然在不高的3903亿的体量上,比去年的GDP总量还减少了4.22亿元。


是全国60强城市中唯二GDP负增长的城市,名次也下滑了8个位置。


土地依赖症的城市,有成功的吗?


当然,杭州就是一座典型的土地依赖度高,经济也发展的很好的超大城市。


因为杭州有产业,阿里巴巴带来了杭州互联网产业的繁荣,也带来了人口流入。


而南宁天量的土地开发背后,最大的问题就是产业的转型,不见起色。


第二个,南宁那两年的房价能火,背后完全是因为用新城来造概念的原因,但是在五象新区,能兑现的产业基本没有,所以留不住人。


低水平的产业结构和公共服务,注定了南宁很难留住高水平人才,人口流失率明显偏高。


当初新城的概念,试图让这个板块热起来,后期发现兑现严重不足。


对于南宁来说,它已经是广西最好的城市。


多年来的强首府战略让它持续虹吸省内其他城市的人口和产业资源。



但是低收入、高消费、高月供制约了这个城市人口的购买力,土地财政依赖度很高,高地价透支了未来的房价。


今天我们说南宁,它绝对不是个案,其他城市的开发也依然存在这些问题。


南宁能出买房送十年地铁费这样的花招卖房,明天下一个城市,或许它们能比南宁更夸张。


只有尽快根除依赖房地产投资带来的经济增长,对它们来说,现在楼市的难,才不会持续下去。


本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝

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