建外SOHO西区自管风波:涨不起来的房价和被质疑的业委会
2023-02-14 08:40

建外SOHO西区自管风波:涨不起来的房价和被质疑的业委会

本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:田国宝,头图来自:视觉中国


2月8日一大早,北京华彬中心五楼一间会议室内,一排桌子和13名身穿统一西服的工作人员,将会议室分为两个空间,桌子和人墙内为“北京建外SOHO西区2022年业主大会开票现场”,人墙外是业主观摩区。


“凭什么你们在里面坐着,让业主在外面站着”,建外SOHO西区的业主韩平进入会场后,看到观摩区没有座位后,质问开票现场的工作人员,但没有人回答他。观摩区的业主们情绪逐步激动起来。


9时,开票活动正式开始,建外SOHO西区业委会主任苏润芹的开场白,被淹没在业主的一片质疑声中。苏润芹和支持业委会的业主,将质疑的业主称为“反对派业主”,其中韩平和康兴华是较为活跃的“反对派业主”。


一位建外SOHO西区业主告诉经济观察网,“反对派业主”与业委会之间的矛盾由来已久,在历次业主大会上,“几乎每次都会报警,这一次也报警了”。


“反对派业主”与业委会之间长期矛盾的背后,一方面是对建外SOHO西区长久以来房价涨不起来的抱怨;另一方面也是对业委会及其控制下物业公司缺乏有效监督机制,以及对上亿元公维基金安全的担忧。


“现在我们的目的就是选出新的业委会”,韩平告诉经济观察网,第一是建立健全的监督机制,保证业主物业费和公维基金的安全;第二是选聘一流的物业公司入驻,提升小区的服务水平和价值。


一、开票现场


建外SOHO西区“反对派业主”的愤怒从进入观摩区就开始爆发,开票现场分开票区和观摩区,开票区又分三个区域。中间是计票区,四块白色的写字板一字排开,标着议案内容;右侧是唱票区,负责开票、计票和唱票;右侧是休息区。


由于观摩区没有供业主休息的椅子,又因被桌子和工作人员隔开,业主无法进入到休息区,这也成为业主情绪爆发的导火索。


开票现场除了业委会工作人员和负责维持秩序的保安人员,还有7名街道和社区的工作人员,以及3名辖区派出所民警。观摩区挤满了前来观看的业主和维持秩序的人员,会议室外也有不少人。


这次开票主要揭晓此前三项议案的投票表决结果:


  • 第一,是否同意用公维基金更新电梯;


  • 第二,差额补选业委会委员三人,候选人有王博、冯秋红、李鸿雁、张军和康兴华等五人;


  • 第三,是否同意小区公维基金储存调整至建设银行。


根据业委会公示,投票工作从2022年9月23日开始,至2022年12月7日封箱,期间因票数及其他原因,对投票期限进行一次延期。


从2022年8月前后启动时,这次业主大会投票表决活动便充满争议,从电梯招标程序到部分物业人员和招标公司涉嫌操纵招标,从业委会候选人到收票、封箱和开箱等,均遭到“反对派业主”质疑。


康兴华是这次业委会候选委员之一,多年前,就自建公众号对业委会工作进行监督,期间曾多次和业委会对簿公堂。2022年12月7日选票箱封箱时,康兴华和几名业主作为见证人在封条上签字。


在开票现场,康兴华提出,开箱前,应该由包括他在内的签字人对票箱封口进行查验,确认没有被动过手脚后再进行开箱,“这个要求不过分吧”,不过,开票区没有人回应他的提议,一切按照流程进行。


紧接着,康兴华又对业委会多个方面程序提出质疑,包括没有经过业主大会表决就进行电梯招标工作、小区停车场招标没有经过业主大会通过等。这时候,苏润芹示意观摩区业主安静,不要影响开票工作。


开票区内,工作人员开始统计有效选票。9点40分左右,投票初步统计完成,开始唱票。业主们虽然激烈反对,但并没有对开票工作造成实质性干扰。开始唱票的时候,业主开始陆续离场。


根据规则,第一项和第三项需要三分之二户数和三分之二建筑面积业主的同意,第二项候选人必须获得半数以上户数和半数以上建筑面积的选票,无论是双三分之二,还是双50%,都缺一不可。


唱票持续了大约2小时40分钟,一直到12点左右才完成,此后工作人员开始统计相关议案的票数,到12点16分左右,初步结果统计出来,但还需要核算建筑面积票数占比,最终结果还需要两三个小时之后出来。


2月8日晚上22时,苏润芹在建外SOHO西区业主群通报了开票结果,第一项和第三项议案通过,第二项中的王博和李鸿雁当选为新的业委会委员,张军、冯秋红和康兴华因为票数不够没有选上。


二、开票争议


根据投票结果公示材料,建外SOHO西区共有1140户,建筑面积25.5万平方米。这一次共有806户居民参与投票,对应建筑面积为19.8万平方米,占比分别为70.7%和77.8%,超过三分之二的法定户数和建筑面积。


“反对派业主”与业委会争议焦点主要集中在几个方面:


第一是业委会成员选举方面。建外SOHO业主委员会法定人数是5人,据苏润芹介绍,为了维持业委会正常运行,5名委员中,2名任期6年,2名任期4年,1名任期两年。2019年有1名到期,2022年12月底有2名到期,“我和柯富进明年到期”。


从2020年开始,建外SOHO西区业委会一直由4名委员构成。由于部分小区事项需要半数以上委员表决同意才能进行,而业委会成员缺位使得众多事项上,业委会无法形成有效决议,其中这次开票便产生分歧。


据苏润芹和多名业主介绍,2022年12月22日也就是投票封箱约两周后,业委会在表决是否开票的决议中,苏润芹和业委会成员穆小迁认为,业委会应该执行业主大会决定,依法履行业主大会开箱工作;而另两位业委会成员刘文涛和柯富进则认为,2022年业主大会流程违法违规,应立即终止。


刘文涛在为业主大会录制的视频中表示,建外街道办和社区主要负责人曾召集业委会成员,并建议由业委会两位主任、一位“反对派业主”和相关客服人员组成一个收票筹备小组,并成立专门办公室来进行公正透明的收票过程。


“但第二天,业委会开会讨论这一问题时,苏(润芹)主任跟我们说,她和街道沟通好了,这个(开票筹备小组)就不弄了,还是她去收票”,刘文涛表示,作为业委会成员,他本人反对继续开票。


苏润芹则给出另一个答案,当时街道办和社区负责人让苏润芹、柯富进和刘文涛三人共同收票,每人负责几栋楼,“为我分担工作,我当然欢迎了,但柯富进和刘文涛都不愿意去收票,而是让康(兴华)参与收票,因为康不是业委会成员,涉及到业主隐私”。苏润芹表示,她不同意由业主去收票。


此外,“反对派业主”认为,应该先补选业委会成员,以符合业委会法定人数,然后再进行其他事项的投票表决工作。而不是在业委会无法形成有效决议的情况下,将补选委员与更换电梯等其他事项绑在一起投票。


对此,苏润芹解释,由于业主大会每年举办一次,而电梯又涉及到业主人身安全,如果这次补选出委员,电梯更换需要在下一年业主大会才能表决,如果中间出现事故,无论是业委会还是街道办,都负不起这个责任。


在这种情况下,业委会形成同意开箱和不同意开箱两份决议,但根据议事规则,两份决议均没有半数委员通过。由此,“反对派业主”和业委会对这次投票过程和结果的看法截然不同,也是业主大闹开票现场的根源。


苏润芹告诉经济观察网,在业委会没有形成有效决议的种情况下,街道办和社区出具了相关盖章文件,对开票工作给予支持。街道办和社区的支持,也成为这次开票工作的重要依据之一。


对于选票的真实性,“反对派业主”同样提出质疑。一位业主告诉经济观察网,根据现场唱票记录发现,唱票中出现数十个重复业主房间号,部分没有投票的业主也出现在唱票中。不过苏润芹表示,2月9日,建外街道办和朝阳区建委相关法律团队对选票进行二次核验,并没有发现任何问题,并建议业主查验自己的表决票。


三、公维基金安全担忧


据苏润芹透露,目前建外SOHO西区的公维基金本金有1.03亿元,加上两次利息计入,合计有1.2亿元。这笔巨量资金的保值增值及安全性,不仅是业委会关注的焦点,也是业主们的心病。


2022年业主大会表决的议案中更换电梯,需要花费超过2000万元公维基金,无意间进一步加剧了业主们的担忧。一位业主对此提出疑问,52部电梯全部更换是不是必要,这笔花费是不是合理。


韩平介绍,在业主大会没有投票表决和表决没有结果的情况下,物业公司就开始进行电梯招标,严重违背程序;参与电梯招标工作的刘文涛也指出,他们发现有物业公司人员和招标公司的人存在操纵招标的嫌疑,业委会也做出处理决议,但没有对业主公布决议结果。


“反对派业主”担心,业委会和物业公司一系列操作背后,意味着这次更换电梯的动机不纯,照此下去,上亿元的公维基金有可能很快被掏空。这种担忧又进一步激化了“反对派业主”对业委会的质疑。


苏润芹表示,从找专业电梯机构做鉴定(鉴定电梯是否需要更换),到筛选合适的电梯公司,再到接洽相应的监理公司,前期工作至少需要半年时间,“现在就等业主大会表决结果出来,就可以进行开标工作”。


建外SOHO西区业主李刚也认为,业委会和物业公司只是做了招标前期工作,所以从程序上并不违规。李刚是一位专业律师,他认为,“反对派业主”出发点也是好的,可以让业委会工作决策过程更加规范化和透明化,小区治理需要有反对的声音。


苏润芹表示,自建外SOHO西区2020年实现完全自管后,公维基金非但没有减少,而且还实现了大幅增值,“2020年之前一共就产生了491万元利息,最近三年利息加起来有1100万元,业主怎么能质疑我掏空这个钱了”。


据她介绍,小区公维基金历年产生的利息,基本可以覆盖这次更换电梯的花费,不会太多消耗本金,“这次花掉的只是个零头,再有几年,通过利息这个钱又回来了,但业主的安全保证了”。


苏润芹说,建外SOHO西区为自管小区,物业公司名义上由两名业主持股,但实际代表全体业主持股,并签订了相应的代持协议,所以实行酬薪制的物业公司零利润,而且物业自管享受税收优惠政策。与原来相比,每年可以省下200万元费用。


另一个被“反对派业主”广泛质疑的是停车场外包没有经过业主大会表决,而且外包费用较低。对此,苏润芹解释,业主大会已经授权给物业公司,所以不需要经过业主大会再次表决;外包在地下二层的人防车位,由于疫情影响,停车收入并不高。


她进一步表示,车位外包合同将于2023年4月到期,如果业主有疑问,届时再次外包时,在符合相关程序的情况下,可以通过业主大会表决后再进行招标或续签合同。


据苏润芹介绍,建外SOHO西区每年物业费和公共收入合计有2400万元左右,除了必要开支之外,还有一定结余,“这些年小区维修、更换设施,本来可以动用公维基金,但我们用的都是这部分收入”。


四、涨不起来的房价


如果说对公维基金安全的担忧是“反对派业主”不信任业委会的主要原因之一,那么建外SOHO西区多年涨不起来的房价则是业主对业委会诟病的另一个主要原因。


建外SOHO位于长安街南侧,地处二环和三环之间的建外街道永安里东社区,紧邻国贸CBD,距离地铁国贸站和永安里站步行10分钟内,对口学校是清华附小分校,地理位置及交通、教育、商业等配套得天独厚。


但一个尴尬的现实是,目前建外SOHO房价成为建外和CBD区域的一个洼地,根据贝壳找房数据,建外SOHO西区参考价为4.9万元/平方米,而相邻的东区参考价5.4万元/平方米,运通时代公寓8.4万元/平方米,万豪国际公寓为7.3万元/平方米。


业主们把房价涨不起来的原因归咎于业委会及物业公司管理方面,同类型小区SOHO现代城,目前价格突破7万元/平方米,而建外SOHO在1月成交的一套房源单价只有5.4万元/平方米。


韩平表示,小区房价关系到每一个业主的切身利益,按照目前状态,房价很难涨起来。业主们之所以想要改选业委会和更换物业公司,最主要的是想引进一流的物业公司提升管理和服务,进而提升小区的价值。


房价涨不起来也有历史原因,建外SOHO西区为70年公寓,是一个集居住、办公、商业和娱乐等多种功能为一体的小区,也是一个开放式街区,各种业态和各类人员出入频繁,无论从居住舒适性上,还是居民安全性,都被业主诟病。


天眼查显示,建外SOHO西区物业公司——北京澄明德众物业管理有限公司,2021年和2022年两次因“消防设施未保持完好有效”等原因,被朝阳区消防救援支队处罚;2021年两次因超标排放污水被朝阳区水务局处罚。


“反对派业主”认为,运通时代同为公寓,在清理了办公后,房价获得大幅增长,而建外SOHO清理办公的动议进行了多年,一直没有实质性行动,这也是造成房价涨不起来的重要因素之一。


一位业主告诉经济观察网,建外SOHO西区房价低迷有一定历史成因,但只要管理到位,及时更新小区配套设施和设备,清理掉办公,实际上可以改善当前的混乱局面,提供居住舒适度,进而提升整个社区的价值。


苏润芹也承认,与周边小区相比,建外SOHO西区房价偏低,但这一问题并不能凭借业委会一己之力可以在短时间内解决,而是需要所有业主共同努力,群策群力,一起提升小区的价值。


她表示,近年来,通过与开发商打官司,基本实现了让开发商出资维修塌陷的路面,利用积余的物业费加强防水,包括这一次更换电梯,实际上就是在提升小区的价值,但这需要一个过程。


据李刚介绍,目前包括业委会及部分业主在内也在与朝阳区及建外街道办协商,对建外SOHO西区产业定位进行规划,并引入轻资产运营公司对小区进行统一招商运营管理服务,初步选定的是万达商管。


由于建外SOHO西区多为散售,如果统一规划和招商,需要征得相关业主同意。李刚认为,就像收票一样,需要业委会一家一家去做工作,价值提升起来了,不仅房价上涨了,租金收入也会提高,做业主工作并不难。


五、自治自管


早年,因山西煤老板大量投资,建外SOHO曾名动一时。据苏润芹等业主透露,小区自住率不到两成,80%业主不在小区居住,有相当部分业主在外地甚至国外生活。“反对派业主”认为,正因为此,他们无法联系到更多业主一起行动。


从2004年交房以来,建外SOHO西区至今已有近二十年历史。小区治理也经历了三个阶段。作为较早入住的业主,早在2007年左右,苏润芹就开始联络业主筹备业主大会,但第一次没有成功。


业主入住以来,建外SOHO的物业管理服务一直由开发商旗下的港铁物业负责。2008年,第一届业委会成立,但业委会成员均为与物业公司关系紧密的业主,所以物业服务等并没有太大变化。


真正变化是2014年第二届业委会,彼时,苏润芹等业主成功当选委员,做的第一件事就是换掉物业公司。据苏润芹回忆,港铁物业服务了小区7年,酬金总额是2760万元,等到退出时,小区还有1000多万元的资金缺口。


当时的业委会聘请了北京城建物业,物业费率从原来的12%降低至8%,同时实施业委会和物业公司双章制度,即双方共同为物业费和公共收入设立共管账户,每一笔支出都需要双方共同盖章后才能动用。


经过这一改革,建外SOHO西区物业管理扭亏为盈,并实现了盈余。


苏润芹介绍,城建物业服务了建外SOHO西区9年,酬薪总额是1930万元,最后三年费率进一步降低至5%,“我们业委会不仅管人家每一笔开支,还降低人家的费率,后来他们觉得这个费率给物业行业丢人,就不干了”。


如果说城建物业时代,建外SOHO西区还属于半自治状态,那么2020年4月以后则完全实现了自治和自管,物业费率进一步降至零。建外SOHO西区的也进入了第三阶段。但自治自管阶段也成为“反对派业主”和业委会矛盾的开始。


“反对派业主”认为,业委会是业主大会的执行机构,具体权利主要由几位委员实施,但谁来监督业委会?由于是自治机构,多数情况下,包括街道办和社区也无法进行有效监督,业主们自然也无法做到实质性监督。


如果对业委会进行有效监督,不仅“反对派业主”关心,其他支持业委会工作的业主同样也在担心,如果缺乏切实可行的监督机制,仅靠业委会自律和所谓的公开透明的工作态度,显然无法彻底打消的担忧。


据苏润芹透露,由于《物权法》出台,建外SOHO西区议事规则部分条款与物权法有冲突,目前小区已经成立由专业业主组成的议事规则修订小组,将进一步健全相关监督机制。刘文涛、韩平、康兴华和李刚均是这一小组的成员。


据李刚介绍,目前修订小组初步有三个备选方案,其中一种较为可行的方案是,对当前的监事会职能和构成进行改组和调整,变成由业主代表组成的监督机构,对业委会日常工作进行监督。


但也有业主提出担忧,认为成立监事会作为监督机构没问题,监事会成员如何产生?这关系到监事会是否能有效率履行监督职责。


本文来自微信公众号:经济观察报 (ID:eeo-com-cn),作者:田国宝

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