狂飙之后
2023-03-24 15:50

狂飙之后

本文来自微信公众号:秦朔朋友圈 (ID:qspyq2015),作者:刘子1984,头图来自:视觉中国



还是从房地产说起。


2015年,我从一家房地产集团的总部派驻某新一线城市郊区,负责一个刚需楼盘的营销策划。我们的目标客户,主要是周边区域的外地人,他们主要是小生意人、中小企业的管理层、货车司机之类,多半在此生活了多年,正考虑在这座城市安家。


考虑到他们的承受力,2016年项目首开,我们将价格定在7000元左右。由于定价合理,前几批房源很快售罄。我们催促着项目总、集团加快供货,他们却不慌不忙。果然还是他们知道得更多。不久,楼盘所在镇域启动拆迁,地方给拆迁户的补偿标准在8000多元,拆迁户们一看,比7000多的房价高出一截,多数痛快地签字了。


什么是好的营销策略?永远不是满足客户,而是让客户踮踮脚才能够得着:轻易满足客户就是贱卖,会被追究;定价太高把客户逼死,又会卖不出去完不成任务;所以最好的定价,就是让客户咬牙付钱。


拆迁户们的补偿款刚到位,我们就与区域竞品一起,心照不宣地提价到8500~9000元。拆迁户们一看,补偿款不够,但房子拆了,价格猛涨晚买更吃亏,只能一边涌向售楼处,一边骂骂咧咧地付钱。


听闻这些消息,此前没有下定的那些“外地人”匆匆赶来,他们一边叹息,一边心存侥幸于政府调控,加上实体越来越难,未来预期不足,最终下定金的还是少数。但有拆迁户打底,我们并不在乎。


第二波又是大卖。此后,本地拆迁客消化得差不多了,“外地人”又买不起,怎么办?我们把目光投向市区,瞄准那些被挤压出来的新城市人。可惜项目离市区太远,公共交通不便,效果并不好。我们陷入过一段时间焦虑,向集团申请调整价格,被驳回。


事实又证明,集团高层又对了。果然,地方政府比开发商还急,2018年初,为了卖地、增加地方财政收入,地方政府制定了一个政策:购房90㎡以上就可以落户。这个政策,精准戳中了那些“外地人”的软肋——落户意味着学籍,要知道,他们大多数人“官方身份”还是农民,受教育程度不高,落不了户,只能把子女送回老家读书或就地读“菜场小学”。


这个政策颁布后,他们“理性地”疯狂了。考虑到他们的购买力,我们早就“贴心”地联合一些金融机构,推出了“首付贷”“消费贷”——付不起首付?没关系,首付也可以贷款(这项政策放大了金融风险,后被国家严厉打击)。这回,凡是砸锅卖铁能买得起的人,都选择冲一把。而我们的价格,也随之涨到1万多。


我们还是低估了政策的力量,随后短短半年内,全市房价飙涨,到2018年中,我们的项目价格升至2万多元——两年半的时间,从7000元涨至2万多,涨幅三倍,公司很高兴,早期的购房者很高兴,地方政府也很高兴。那座城市,也肉眼可见地越来越繁华、漂亮。


看上去都很好,皆大欢喜。欢喜不起来的人是谁呢?


是那些冲动之下站在2万多高位的购房者,他们的一生被套牢(还谈什么刺激消费)。更隐性也更苦的,则是那些“外地人”,这回已经彻底买不起了,他们的人生命运就此注定——不管打工还是做生意都越来越难,他们只能把孩子送回老家,以及,自己再干几年同样回老家。


房地产和城市发展的最大成本,最终摊给了这场游戏的失落者们,进而摊给了全社会——比如消费不足、企业家脱实入虚、城乡差距拉大、阶层加速分化……那么受益者呢?


别的不说,就说当时的一位项目领导,他每调到一个城市做项目,就可以攒下几套房子。据他自己当时说,光他自己名下,在上海、武汉、宁波等城市核心地段就有14套大面积户型,“退休后卖掉2套就可以随便环游世界,还有12套可以收租”……更不用说那众多看不见的超级“房东”们了。


前段时间,经济学家周其仁教授的一则短视频,引发了广泛关注。周教授说,“全国农民工出来2.3亿,你们调查过没有,他们住哪了?有几个住商品房的?大部分住在工地,然后城郊农民的家里。天下农民讲到底还是一家……我们作为记者也好,作为研究者也好,作为观察者也好,一定要眼睛往下看……”


我们的专家们不能只见收益,不见成本,不能一味叫爽,对责任视而不见,也不能只谈自由市场,不讲社会公正。


当然,过去几十年,中国房地产对国家发展的作用居功甚伟,我们不能否认。但如果面向未来问一声:房地产还要不要那样玩下去?我想,大多数老百姓是不会答应的。


所幸,我们的国家选择了向下看,选择了大多数。



再说金融业。


2008年“四万亿”后,中国金融业“大创新”,出现过近十年的高速发展期,比如,房地产身后的影子银行、P2P、互联网金融、各种私募、互联网平台“数字金融”……层出不穷。


我之所见,就有不少校友、朋友、熟人短时间内赚得盆满钵满。显然,国家放的水流到了哪里?很多都没有流向该去的地方。


在房地产风光的年头,地产人要转型,似乎只有金融可选——彼时能称之为房地产上游又更赚钱的,怕也只有金融业了。


从房地产转型金融后,我在合伙人的带领下,参与过一段“金融圈生活”。而金融圈生活的核心就是社交,比如联络校友、前同事、老乡等,参加各种酒局、饭局、牌局,以及找机会接触金融大佬或最终的资方。


可惜,2017年开始,国家开始扭转金融脱实入虚的倾向,力度之大,实不亚于房地产。合伙人就有一个做商业保理的前同事,短时间内把公司做得很大。有一段时间他突然消失不见,原来是牵涉到P2P。


此前,某头部P2P平台向他投资了1500万元(含借款1000万,投资500万),随着国家严管,该平台迅速爆雷,大量投资者积累了数十年的财富一朝成为烂账。


监管部门追踪下来,要求他的公司立即还清1500万,否则立即关门。对一家快速发展的金融企业来说,1500万现金相当于1:10杠杆下1.5亿的现金流,本来蒸蒸日上的企业,一下陷入困境。


面对政策风险,我与合伙人经过一段时间讨论、摸索,决定响应国家号召,进入实体金融——物流供应链金融。我们的服务对象,主要是中小物流企业、个体货车司机。


事实上,物流是中国最大的行业之一,2022年,我国的社会物流总费用与GDP的比率为14.7%,与过去的房地产差不多。只是,物流行业虽大,却属于完全竞争的行业,全国共有物流企业40多万家,货车司机3000多万人。


展业中,我发现这是一个非常困难的底层行业:过路费居高不下,油价、人工、保险等费用不断上涨,另一面却是运费不断走低,回款周期越来越长;两相挤压,尤其中小物流企业和货车司机们,许多人连车辆保险费都要靠贷款;但要向银行贷款,谈何容易,因为他们的汽车所有权往往还质押在车贷公司手里(还完贷款才能过户给车主),卡车司机群体风险又大,银行自然选择惜贷。


尤其三年疫情冲击,社会流动大幅减少,司机们收入锐减还被歧视,被封堵在高速公路上的新闻更屡见不鲜。期间,他们的车贷、保险、管理费、维护费还得照付,以致大量出现卖车还贷现象,又导致二手车价进一步降低,资不抵债……管中窥豹,可见民生之多艰。


司机难,我们的业务也难。许多个夜晚,我与合伙人身心疲惫地讨论业务,然后讨论到行业、政策,最后必然是时事,充满感伤与疑虑。


事实上,我们对这个行业充满感情,我自己就有许多亲友、乡邻是货车司机,其中还有我的一个小舅、一个表舅、一位儿时玩伴,他们还因车祸死在了自己的车里。


再分享一位深圳导演朋友的故事。四年前我就听说他的公司在拍一部电影,拍摄很顺利,已进入后期制作,但后来一直没有等到上映的消息。前几天去深圳,问下来,才知道是因为投资人三年前被抓了。


朋友回忆起第一次见投资人的情景。在经过投资公司三道豪华的大门后,他和制片人才进到投资人的办公室。对方很豪爽,跟他们聊了几句,突然说,“把你们的银行卡拿出来”。


他们犹犹豫豫地掏出银行卡,递过去。投资人一把拿过去,说,“我是个粗人,我很喜欢你们。给你们打点见面礼,电影投资等下再说”。


一顿数字按完,朋友的手机收到了20万到款的短信提醒,制片人(跟投资人相熟)则收到50万,两人立马被“震住了”。后面双方的合作很顺利,直到后期制作款迟迟没到账。制片人一问,原来是投资人被抓了,连带电影上映遥遥无期。


朋友说,后来他们得知了投资人的身份,庆幸公司没有陷得更深。再后来,他们踏踏实实继续做宣传片,中途还与一家同行公司进行了合并,虽然苦了点,但经营还算正常,自己筹拍的电影也即将开机。


时代大潮卷起许多泡沫,除了一些身家暴涨又突然失去消息的熟人、“投资人”,还包括身边许多具体的惨痛伤害:譬如我就有两位亲人,几十年积蓄被投资公司、P2P一朝吞没,前者由于白纸黑字地签了合同有条款免责,后者由于P2P平台老板都找不着,求助无门;还有一位房地产同事,全家大半积蓄买了某中小银行的理财产品,后来这家银行经营不善,无法兑付,本金至今还没要回来;还有一些年轻人,贷款买奢侈品、旅游,被互联网消费贷套牢……


所幸,我们的国家也没有被金融资本、相关利益集团绑架,没有陷入金融、互联网这些赚钱更快、更容易的“发达国家陷阱”,而选择了挥刀断腕、脱虚入实。


近年来,中国金融业在国家的严格监管下,在服务实体、不断降低社会融资成本、普惠金融、服务小微和三农的大道上,走得越来越稳健和专业。



再讲讲治理。


另一位深圳合作伙伴讲的故事也让我很感慨。他的老家在中部某省山区县,前两年,地方政府招商引资若渴,请他的企业回乡投资。


故事的重点,一是地方财政困难,近两年公务员的工资都是借钱发的。事实上,他们县环境优美、资源丰富。


那些年,当地政府热衷卖资源,不止矿产,连当地的河道都贱卖给私人承包商了。随之,河畔渔民的船被告知不准下河,当地人也不准下河捕鱼、钓鱼。


农民们不断上告,上面也派了调查组,一些省市媒体纷纷报道。但背后的利益关系实在错综复杂,他们最后“妥协”的结果,是附近村民可以在河边钓鱼。


后来,河段承包商为了利益,大量从外地采购鱼类品种,大量使用饲料、肥料,导致本地野生鱼品种被消灭、河段生态被破坏。他们还采用了阳澄湖大闸蟹“洗澡蟹”的做法,大量采购成品鱼过一下水,再打着本地野生鱼的旗号卖高价,以至于当地消费者都不再吃、也吃不起当地鱼。


当然,从市场角度看,钨矿和河流都流向了能发挥它们最大商业价值的市场主体,他们也应该都是按照“市场规则”正规获取、经营,并推动了经济的发展。


比如,以前河里的鱼都是农民们自己打捞,自己吃、偶尔卖一点,由于商品化程度低,产生的GDP很有限。被私人承包后,河道里的鱼就都成了商品,产量也大增,GDP随之而来。但这样的GDP,真的有意义吗?类似的“经济发展”,真的都是进步吗?


所幸,十年来,国家始终高举打黑除恶、老虎苍蝇一起打的态势,类似明晃晃的掠夺,已经很少见。但更深层次的改革,还需要向更深度的全社会监督管理推进。


接下来的故事,是地方政府邀请合作伙伴的公司,回乡接收一家倒闭企业。他和合伙人回去一看,觉得很满意:土地很规整,厂房还比较新,还留了一部分设备;县法院公开拍卖价80万(以及代偿部分债务),确实便宜。


谈判前夜,有地方相关负责人找他们喝茶,提出120万的价格,他和合伙人对了一下眼就爽快地答应了。又过了两天,就在签合同的当天早上,对方又约他出去喝早茶,对他坦白地说,现在“参与的人”多了,价格要涨到260万。他内心一惊,表示回酒店跟合伙人商量一下。


回到酒店后,两人一碰头,觉得260万的价格还是不错。但合伙人问了他一个问题:你能打包票,后面不会再有类似的事情了吗?你如果有信心,咱就干。他犹豫了。然后,两人收拾行李,头也不回地奔向火车站……直到今天,那家倒闭的工厂还荒废在原地。


合作伙伴说,如果当初地方一开始就提出260万元的价格,他们肯定会答应,那家工厂今天恐怕早已机器轰鸣了。


这里还是要说明一下,这个故事的真实性还有待验证。但反映出来的地方基层治理,和市场主体切实的疑虑,确实还有很长的路要走。



无疑,我们共同度过了一个“狂飙时代”,不同在于,有人飙得快一点,有人跑得慢一点,也有人还在靠走。不管喜不喜欢,我们都是它的参与者或注脚。


这几年,笔者在从一名房地产从业者、金融创业者到“乡村工作者”的“转型”中,经历、反思了许多。正如我认为的乡村振兴,关键还在于帮助人们“想明白”——让城乡居民看明白城乡各自的好坏、优劣,想明白自己想要、且适合什么样的生活,然后去自由选择(以及一点一点打破自由选择的障碍),各自去“振兴”。


反过来,时代再恢弘,也是由一个个的个体生活组成。“狂飙”之下,抛开纷纷扰扰的各种争论,倘若人人都可以去认真体会、思考、追求“美好生活的向往”,一起往前走,就会是一个美好时代的开始。


“此心安处是吾乡”,惟愿大家都能收获心安。


本文来自微信公众号:秦朔朋友圈 (ID:qspyq2015),作者:刘子1984

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