央妈“放水”利好！对老百姓有啥影响？

近期，央妈出台了一系列政策，从5月8日起，下调公开市场7天期逆回购操作利率0.1个百分点。自5月15日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。

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与此同时，亚洲货币出现暴涨现象，这些经济动态引发了民众对自身资产变化的关注。

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以下，朱老师将对相关政策进行解读，并分析其背后的经济逻辑以及对房地产市场的影响。

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从国际货币局势来看，当前亚洲货币迅速升值，这一现象背后可能存在复杂的因素。

回顾历史，当年的1985年广场协议迫使德国马克和日元升值，日本经济在日元升值后走向衰弱。

如今，亚洲区货币升值可能是美元故意为之。以索罗斯为代表的国际金融资本惯用手段是，先让货币涨起来，随后做空，引发货币波动，进而打击各国主权货币信心。由于许多国家外汇储备较少，币值易受操控。

不过，中国因货币不可自由流通，遵循蒙代尔不可能三角理论，即财政货币政策的自主性、汇率稳定以及资本自由流动这三者无法同时实现。中国选择了保持货币定价自主性和汇率可调控性，放弃了资本完全自由流动。

蒙代尔不可能三角理论模型

就人民币而言，在岸人民币和离岸人民币情况不同，离岸人民币体量较小，仅2万亿，其波动受供求关系影响更大。香港作为亚洲货币业务（AIMB）的中心，约70%的AIMB业务在此开展。

尽管中国有货币不可自由流通这一“护城河”，但仍需警惕索罗斯这类金融资本的炒作，防止他们通过操纵货币，拉升又打压，掏空以本币计价的资产。

1997年，索罗斯横扫东南亚金融市场，连港元也遭受其做空冲击，而索罗斯唯一的失败就是在中国香港，当时凭借大陆强大的3万亿美元外汇储备，成功抵御了对冲基金的攻击。

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在国内政策方面，央妈近期动作频繁。

此前一直强调政策出台要择时，而如今央行负责人宣布降准0.5个百分点。降准意味着商业银行向央行缴存的准备金减少，这将释放出大量流动性资金。 

同时，公积金贷款利率从2.8%降至2.6%。虽然使用公积金贷款的人数相对有限，但这一举措实则为商业银行降息做铺垫。

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此前，部分商业贷款利率较为激进，甚至低于公积金贷款利率，央行对此进行了干预。

此次降低公积金贷款利率，是为了给商业贷款让出空间，以保证资金的流动性。因为一个地方资产价格的高低与资金流动性密切相关。

当前，房地产市场在二季度表现不佳，以北京为例，五一期间房屋交易量每日不足150套，与高峰期一个月18000套的交易量形成鲜明对比。一线城市房地产市场企稳困难，在此背景下，国家迅速出台政策。

其实，我们金融政策此前出台相对缓慢，原因在于要等待老美的货币政策动向。

美国货币政策的收紧或放松会影响全球资金流向，中国采取与之相反的政策以应对。

当前，美元走弱，亚洲货币上涨，此时中国释放人民币流动性，既能缓解老百姓的经济压力，也期望通过降低贷款利率刺激购房需求。

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然而，目前房地产市场形势不容乐观。一线城市房价降幅扩大，与去年同期相比交易下滑约7个百分点。

去年924政策效果逐渐减弱，房地产市场尤其是沿海城市受贸易战影响较大。由于贸易受阻，老百姓收入预期下降，购房意愿降低，导致房地产成交环节变慢，二手房挂牌量增加，新房购买量减少，房地产市场的腾笼换鸟置换速度放缓。

央妈此次政策调整主要有两个目的：一是稳定货币，防止人民币升值过快对外贸企业造成更大压力；二是增加人民币流动性，降低老百姓持有房屋的成本，促进资金流动。

对于房地产市场而言，房地产是否值得购买可以参考租售比。

当房地产租售比高于银行利率时，例如银行利率为3%，租售比达到3.5%以上，通过贷款买房出租就有利可图。但目前很多一线城市租售比不到1.5%，而银行利率在2.6%-2.8%区间，这意味着银行利率仍有下降空间，当降至租售比以下时，房地产投资价值可能显现。

需要注意的是，全国房地产市场存在明显分化，只有不到40个城市的房地产具有金融属性，属于资产范畴，其余城市的房地产更多体现为消费属性。

未来，即便房地产市场回暖，很多地方的房子也仅能满足居住需求，价格回调空间有限。因为这些地区人口大量流出，而那不到40个城市则以人口流入为主，且流入的多为优质人口。

综上所述，央行此次政策调整对经济各方面尤其是房地产市场有着深远影响。老百姓在进行资产配置，特别是房地产投资时，需要综合考虑这些因素，做出理性决策。

声明：以上观点不构成投资建议