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到底是谁抬高了你的房租?

到底是谁抬高了你的房租?

虎嗅注:本文转载自微信公众号“浪潮工作室”(ID:WelleStudio163),作者:张帆,虎嗅获授权发表。


白居易刚上京城的时候,别人看了他的名字就开玩笑说,“长安米贵,居大不易”。1200多年过去了,这点倒是一点没变,在大城市租房就是贵,没人能当“白居易”。


买不起房早就是年轻人的共识了,大不了租房嘛,大家都是这么相互劝慰的。但你有没有想过,有一天可能连租房都租不起了。


大家都觉得,租房贵是因为人多。比如2018年初,有报道称“春节后租房人数涨3倍,租金上涨3%至10%”。但是贵也得有个谱吧。辛辛苦苦赚的钱,一半都要给房东,真的只怪人多吗?


人没变多,房租却涨了


房租涨了这个事情不假。据房天下租房网的数据,到2018年3月,全国17个城市房租价格整体上升,年均上涨8%-15%,一线城市像北京涨幅25.9%,上海涨幅19.5%。但原因是人变多了吗?好像不是。


如果跟上一年相比,这两个城市的人口不是变多了,反而减少了。2017年末,北京城镇常住人口比上年末少了3万人,上海外来常住人口比上年末减少了7.52万人。前瞻研究院的分析也显示,2015年到2017年,北京的租房市场需求实际在下降,它预测2018年上海市的租房需求会小幅下降。




2015年8月10日,某一线城市,自2012年起开始清退低端企业,控减流动人口3.67万人 / 视觉中国


那房租有没有可能是被“炒上去”的呢?比如像某些文章说的,来了投机商,故意抬高房租的价格,导致租不起房。


要弄清楚这个问题,得看租房跟买房之间有什么不同。根据城市经济学的理论,影响房价的因素除了它的成本,比如土地价格、建筑成本之外,还有人们对它未来价值的预测。房地产价格波动的大部分原因,就是对未来租金变化的预期不同。所以房子除了实际价值,还有人们的期待价值,因此可能出现价格虚高的情况。


但租房不一样,租来的房子就是一个消费品,一个小区房价高人们还愿意买,是因为相信它能升值,但如果租价高,人们就会换个地方租房。因此,影响租房价格最大的因素是空置率,也就是市场上房子的存量。在美国休斯顿,当空置率超过11%时,房租就会整体下降,反之则上升。


所以,即便有公司租下了城市里的部分房子装修升级,也不会将整个地区的租价抬高,如果存量足够,人们总能找到更便宜的房子。




2018年7月3日,广东东莞,旧村庄出租屋房租低廉,吸引不少外来工租住 / 视觉中国


那很显然,房租升高的直接原因就是房子不够了,为什么会不够?从近年来看,房源减少的主要原因是对棚户区、群租房的改造。比如在上海张江地区,用八个月的时间就将1036套群租房降到了16套,而这样的整治行动各大城市都在进行。


同时,新增租赁房源也在下降。2012年、2014年和2015年,住宅用地总量大幅减少,分别减少11.5、28.1和20.9%。链家研究院数据显示,从2017年8月到2018年2月,链家平台租赁新增供给仅为2017年高峰的50%,租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。


前面是讲房租这一年为什么上涨,但不是说房租一上涨城市就出问题,因为城市化、人口增多都会使房租上涨。但既然人口没增多,房租上涨就有问题,而要看房租是否合理,常用的办法就是看租金收入比。




某一线城市高校现“床位出租”热,要价大体在月租750元至1000元不等,只抵周边三分之一 / 视觉中国


根据58同城的住房市场报告,2018年第一季度,北京以人均月租金价格2514元领跑全国,但2017年北京市的人均可支配收入也只有57230元,按照这个数字,房租要占去收入的50%以上。


国际通常认可的房租收入比通常在30%以内,超过这个数值,生活的压力就会增大、品质则相应下降,但上海易居房地产研究院2017年的报告显示,北京、深圳、三亚、上海四个城市的房租收入比就已经高于45%。显然,对于一线城市的租房客来说,这些已经成了常态。


我们的房子只卖不租


但如果说,房租暴涨只是在近两年在多重因素影响下才发生的偶然现象,其实也并不客观。事实上,中国长期的房产政策决定了,出现这样的困局只是早晚的事。


全国人口普查(2010年)数据显示,中国约有25.8%的城市居民通过租住住房解决住房问题,但2010年后房价涨幅远高于工资增幅。同时,租售比也在不断扩大,2017年,房价涨幅比租金涨幅高出36%。




2011年9月5日,2011年9月3日,郑州出现了6块钱一天的住人集装箱,放张床就能住,租客称方便、便宜 / 视觉中国


北京、上海的租房市场调查显示,2013至2017年,居民的首次购房平均年龄从30岁推迟到35岁。可以明确的是,未来越来越多的人都会选择租房。


但租房市场的供给量却严重不足,链家研究院的报告显示,目前中国租赁房屋只有4600万套,来应对1.6亿租赁人口。


如果跟其他各大城市对比可以发现,中国一线城市可租赁的房屋占比都很低,而且远小于租赁人口比。而且从租房市场上来看,中小户型、中低价位的出租房供应量明显不足,却有大量的商品房空置。




主要大城市租赁人口和房屋比例 / 华夏,朱启兵.“租售同权”影响几何[J].中国经济报告,2017


所以,该问的问题不是为什么人这么多,而是为什么可以租的房子这么少?


从房产市场的发展来看,近10年来,中国住房制度改革主要措施是出售存量公房和新建住房,从土地批准、政策福利到金融制度,都更偏向于商品房而不是租房。中国的城市住房自有率达到80%以上,个别城市达到90%,结果一边是大量商品住房空置,一边是很多居民既无能力买房,也无处租房。


这一方面是因为,政府靠房产税收和土地销售获得收入,而房地产市场的增长是中国经济增长的重要来源。各地收入占比虽有不同,但地产始终是最要一环,比如重庆的土地销售收入常年占政府一般收入的25%以上。


另一方面,由于中国的金融发展还不成熟,尤其是信贷和股票市场,所以房地产始终有作为理财产品的功能。不管是建房还是买房,都更容易贷到贷款。2016年,四大城市的住房抵押贷款总量增长了22%,占GDP的近25%。




花费60亿元巨资打造的康巴什新区成为鄂尔多斯房产泡沫的最佳标本 / 视觉中国


但相比之下,对于租房市场的关注就少了很多。中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,中国的房地产企业租金回报率普遍很低。数据显示,2016年中国一线城市的租金回报率分别是北京1.37%,深圳1.38%,上海1.48%,广州1.69%。


同时,租房市场要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税,其中房产税占租的12%,增值税抵扣后需要缴纳5%~6%,整体税率接近17%~18%。




2014年4月22日,北京市,百余家房屋中介公司参加群租房治理工作 / 视觉中国


在管理上,政府也一直没有给租房更多的保障,很多管理环节无法可依。中国现行的《商品房租赁管理办法》制定的目的更注重与社会治安管理相配合,租房客始终处在弱势地位,权利难以保障。在一项关于北京市租房的调研中,77.4%的被访市民担心出租人随意提价或提前收回房子。


租住同权现在看来仍遥不可及,租住者不能获得与自购住房者同等的配套制度性权利,如在户籍管理、子女入托入学、医疗卫生服务、就业保障等方面均遭受不同程度歧视。在这种情况下,租房市场的发展必然有阻碍。


早就没有了落脚之地


很多人可能是今年才感受到了租房的困难,但其实,对于更底层的人来说,这场艰难求生的游戏早就开始了。


2007年,加拿大记者道格·桑德斯 (Doug Saunders)走访了全球二十多个国家和地区,他发现,当农村人口想要到城市发展时,都会先在城市边缘找一个地方落脚,他称之为“落脚城市”(Arrival City),在这里,人们能以较低的价格居住生活,积累进城的资本,或者把乡下的家人接过来。比如,重庆的六公里就是其中一个。


桑德斯说,让他们在城市立足最好的方式就是投资这些落脚城市,让他们能更有保障地生活。但事实却是,这些真正愿意容纳异乡人的地方,却在不断地被整改或取缔。




2016年2月11日,上海。中兴村的东侧大部分已经被夷为平地,西侧部分也在五个月后消失殆尽 / 视觉中国


中国给出的另一套办法是修建保障性住房。根据国家统计局的数据,2017年全国城镇棚户区住房改造开工609万套,棚户区改造基本建成604万套,公租房基本建成82万套。


与此同时,政府表示,住房保障方式将从“以售为主”逐步向“租售并举、以租为主”转型调整,公共租赁房将成为保障性住房建设的重点之一。


但其实,这些住房保障跟大多数来到一线工作的外地人都无缘,甚至不是因为资源不足,而是在设立之初就决定了外来人口无法享受。因为被政府保障的门槛之一,就是要有本地户籍。但在中国的一线城市,获得户口比找到工作难太多了。




2014年5月24日,武汉一小区公租房已闲置一年多,58套公租房喊人来分配 / 视觉中国


以上海市为例,在2015年底,常住人口中至少有972.3万人没有本地户籍,他们几乎都不能获得住房保障。2017年,进城农民工中购买保障性住房和租赁公租房的不足3%。而在上海嘉定,只有0.8%的农民工租赁公租房或廉租房。当市场涨价时,他们更难以承受价格的变化,更无法在城市落脚生存。


实际上,这原本不是什么无解的问题,发展住房保障或者开放住房市场,总有一个能应对。比如德国会实行房租指导价制度,相关机构对住房进行评估、制定租金水平表,如果房租过高,房客可以起诉要求降价。美国则是用了另一套方法,通过租房的市场化、税收优惠等,鼓励开发商配备低价公共住房,提高租房的数量。


中国的情况是,一边控制着住房市场和土地,严格的土地政策使房价猛涨,人们不得不选择租房。另一边又没有完善租房系统,租房价格、住房权利都没有保障。人们夹在中间无法动弹,最终只能选择离开大城市。


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