装电梯救不了老破小
2019-02-27 08:02

装电梯救不了老破小

本文来自微信公众号:叁里河(ID:Sanlihe1),作者:江大桥


老楼居民有电梯梦,但电梯带不飞房价。


“没电梯的老房子,3、4楼是最好的。”


通常去看老小区的二手房,中介都会这么介绍,3、4楼既不潮湿,采光好,而且也不算特别高,比较好爬,不影响上下楼。除非1楼带花园、天井或是顶楼有露台、阁楼,不然价格是比不过3、4楼的。


但有了电梯,这个事情可能就有些不太一样,顶楼会比中间楼层更好卖,撇开光照、通风等可能造成的不利,装上电梯的老小区,或是即将装电梯的老小区,确实方便不少。


住房和城乡建设部官网2月18日发布的《住宅规范》中,对于“四层楼以上应安装电梯”和“既有住宅建筑,要求加装电梯的载重量不应小于300千克,轿厢门净宽度不应小于0.80米”,显然都会加速老小区加装电梯的落地。


那么装上电梯的老小区,或是即将装电梯的老小区,会实现预先的投资回报吗?


实际上,过去几年都老小区装电梯已有了一些进展,比如北京住建委数据,仅2018年,北京全市为老楼加装电梯总计开工990部,完成加装378部。同时,各地政府也缩减该项的审批办事流程,比如上海《关于本市既有多层住房增设电梯建设管理相关审批的通知》中,行政审批部门从原先的9个,减少为3个,从原先的46个图章,精简成 15个。


不少人对此产生了投机心态。业主出于房屋增值的考虑,希望加装电梯,而购房者,则期望在装电梯前,淘到心仪的老小区,等装了电梯,进一步增值。


加装电梯的增值自然是有的,但并没有那么夸张,尤其是落到真实的成交。


2017年广州荔湾区的旧楼开始加装电梯,据当时媒体报道,仅从楼价上看,加装电梯后,旧楼的价格会增值20%左右甚至是30%,比如名校旁的楼梯楼,价格涨幅一般在三成以上。



但2年后,广州下塘西路中带电梯的两房小户型也仅仅比不带电梯的3房,均价贵了1500每平。而在水荫直街虽然带电梯户型的挂牌均价,比不带电梯的贵上5000甚至更多,但已经出现带电梯的大户型挂牌均价低于不带电梯的房源。且从2017年至今成交的9套房源中,仅有2018年4月成交的一套房源为加装电梯的房源,近5.5万的均价高于5月成交的另一套房源,均价在5.1万。值得注意的是,这套加装电梯的房源,并非是高楼层和中楼层,而是低楼层,同时,虽然不到75平,但是在链家上的文字标注为“3室2厅1卫”。


牛市里,加装电梯似乎是个不错的卖点,但到了熊市,有没有电梯好像没那么重要。


2017年11月22日,杭州上城区新民村2幢1单元,成为杭州历史上,第一个老小区加装电梯的单元。


到了2018年3月,新民村该单元顶楼89方的中间套,在豪世华邦和我爱我家的挂牌总价680万元,均价7.6万,2017年新民村的一户成交均价在6.6万。参照杭州网当时的报道,在电梯安装之后,房主将房屋的挂价提高了近30万。


参照当时新民村商定的出资比例,“一楼二楼不用出钱,三楼10%(一户25500元),4楼20%(一户51000元),5楼30%(一户76500元),6楼40%(一户102000元)”,顶楼这户人家的花费也超过10万。


到了2018年6月,凤凰网报道提到,当时“电梯房”的单价已经从之前的7.6万到了7.2万,但新民村的另一套在售小户型的均价在8.1万。周边楼盘,顶楼没有电梯的柳浪新苑价格在6.8万,有电梯的柳浪东苑二期,均价在10万左右。


据了解,最终新民村的该套物业,确实在提价后售出,在安装电梯的过程中顶楼承担10万元费用至少应该是回本的。


并不是每个小区都运气如此之好。


例如据杭州网报道,杭州下城区锦园小区,在加装电梯运营前后,成交了两套大小相近,楼层相似的房屋。加装电梯前,成交的一套总价210万元左右,均价大约4.4万,而近期成交的另一套房屋,总价只有180万元。


二手房成交中,家具和装修也是需要参考的因素,只是近30万的差价,并不是一个小数目。


对于不少买老小区的人来说,学区和交通可能远比电梯来的重要,毕竟平日里每天上下楼,可能最多2趟,为了这两趟要多花30万,甚至多花更多钱,似乎有些太“娇贵”了。


而对于老破小来说,学区是最重要的,或至少是更重要的那一个。


北京团结湖有不少老小区,北三条就是其中之一。出门10号线团结湖地铁站和14号线的朝阳公园站,距离三里屯、望京soho、国贸等CBD都是20分钟左右的车程,北面还有朝阳公园这样的配套。


简单来说,就是既适合工作,又适合生活娱乐。所以房租还是可以收得高,比如2016年北三条的一居室就能租到3300,即使是今年的租房市场,2居室依然超过6000。但卖就是另外个价格,1998年65平的两室一厅,挂牌价在450万,均价不到7万,而且还是有电梯的。


但东西海三区的学区房,比如能够享受“西城牛小+北京四中”富国里,即使没有电梯,同样年代的房子,2017年最贵的时候均价14万,差不多是北三条的2倍。链家上65平的两室一厅,挂牌价803万,均价12.4万,且同是1998年建成,而且还没有电梯。


再看个更直接的例子。2017年有杭州网友在论坛里留言,问为什么同是翠苑小区,翠苑一区的二手房成交价比其二至五区贵三千左右,当时翠苑一区的成交均价在3.7~3.8万。而且翠苑一区是80年代老房子,五区则是2000年前后的房子。


“一区自成体系,又靠近行知小学,一小学风好,成绩好。”另一网友回复到。其核心还是因为学区。


即使同一个地段的老小区,也会因为学区产生不小的差异。这也是为什么杭州学军小学本部的文锦苑能卖到近8万了。


加装电梯自然对老小区来说是个福音,但除了更方便之外,业主和购房者,还是不要有太多期待为好。


本文来自微信公众号:叁里河(ID:Sanlihe1),作者:江大桥

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