房企得“绿”下去，更得活下去

每年吃掉全球约4成的能源，房子是最大的耗子，没有之一。中国和欧盟差异很小，基本处于世界平均值。哪怕只把这一部分能耗降下来，减碳目标也能迈出一大步。

难减吗？可能有难度，但肯定做得到。

一家不愿透露名字的央企在西部某省会商务区打造的近零能耗幼儿园项目，实现了86.56%的建筑综合节能率，62.13%建筑本体节能率。

而上个月，欧盟立法机构通过了《建筑能源效能指引》(Energy Performance of Buildings Directive)。该规定将用十多年的时间逐步推开，旨在迫使业主进行大规模翻修，以提高欧洲建筑的环保水平，履行对《巴黎协定》的承诺。

仲量联行中国战略客户部资深客户总监王飞告诉笔者：“目前欧盟建筑物的总建筑面积约250亿平方米，约40%的住宅建筑是上世纪60年代建造的。欧盟委员会预计，每年2750亿欧元的住房改造投资，约占欧盟GDP的1.7%左右。根据初步估算，这些投资每年能够改造约4亿平方米建筑。”

省下来的能源开支是钱，建筑的绿色溢价是钱，进行节能改造的投资也是一笔看得见的钱。建筑节能行业，值得资本关注。

但这笔钱并不容易挣到。

住宅类开发商受益有限

每年2750亿欧元，折合人民币就是2万多亿。即使只改造60年代以前的房屋，欧盟的这项投资也要持续25年。何况还有很多业内人士告诉笔者，其实80年代的房子也大批量达不到节能标准。

但这可能成为地产投资者的噩梦——2750欧元每年，还不得是业主买单。

可以不买吗？不可以。这一指引是欧盟一揽子绿色经济举措的一部分，会对未能解决环境危害者追究法律责任。业主今后可能面临资产无法出售或出租的风险——这样，欧洲的房市炒不动了。

而中国，就算没有严苛的政策，炒房者也炒不动了。

说不定，绿色政策还能帮楼市一点忙。例如4月8日，北京住房公积金管理中心发布的《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法(征求意见稿)》拟明确，使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工，公积金贷款额度最高可上浮40万元。

变相降了利息，利好绿色建筑，也利好楼市。但要把楼市扶起来，降息不够，何况就这么一点子的变相降息。

即便在房价已经略降的今天，对于老百姓，尤其是北京的老百姓，买房仍然是很大的经济负担。IPE主任马军曾在六年前对笔者说，很多购房者不太可能考虑环保问题，因为他们几乎只有能力考虑一件事——买不买得起。

惠誉常青ESG研究组联席董事贾菁薇也认为：“社会观念目前尚未成为推动绿色建筑比例提高的主要动力之一。”

这将诞生一个悖论：绿色住宅存在溢价，楼市下行时没人买，楼市上行时买不起。显然，绿建政策对于以住宅为主的开发商即便利好，也不是重大利好，当下它们有更迫切的需求——活下去。

拿朗诗集团来举例。

这家房企是“中国房地产行业绿色供应链行动”的主要发起者之一；到2023年，已经连续七年在绿色供应链CITI指数和企业气候行动CATI指数评价结果中荣登房地产领域第一名；上海、南京、杭州等9个城市的首个绿色三星建筑都是朗诗建造的。

够绿了吧？但朗诗旗下港股上市公司朗诗绿色管理2023年财报显示，该年收入90.40亿元，同比下降35.52%；归母净亏损8.61亿元；净资产20.72亿元，较年初减少23.06%；总资产193.54亿元，资产负债率89.29%——超过了70%的红线。

朗诗是国内最知名的绿色地产开发商之一。（图片来源：视觉中国）

笔者还试图与一家绿建做得不错的开发商交流，但对方答复：鉴于目前严峻的房地产形势，不太方便讨论建筑节能的话题。

绿色甚至是一种负担。“中国房地产行业绿色供应链行动”中的众多加盟房企，拒绝从有环境问题的企业那里采购建材，但有业内人士悄悄告诉笔者，这个地产界影响相当大的“行动”，近年来执行得不像过去那么好了。

显然，绿建政策不是拯救开发商的灵丹妙药，对一些周边产业也无所谓利好，包括钢铁厂、水泥厂——事实上，绿色建材并不是大多数建材商的主营业务，即便是，这样的建材商也少得难以代表行业。

贾菁薇表示：“宏观经济因素仍然是影响楼市的最关键因素。但长期来看，对于可持续与ESG的关注度快速上升，企业需要更加关注和披露有关建筑节能的运营指标，开发商与建材生产商也将绿色建筑视为未来企业的转型方向。”

也就是说，先活下去，然后才有机会为建筑节能做贡献。

活下去，直到成为受益者

那么眼下，谁可以成为受益者？

用于建筑节能改造的2750亿欧元，不是要到遥不可及的未来才投入，而是每年，且现在就要起步了。所以在欧洲，为房屋改造提供绿色建材的企业当下就能受益——鉴于新建建筑早就不是欧洲地产开发的主流，建材行业的绿色转型较早，没有很重的历史包袱。

从事建筑节能技术输出的企业或许受益更大。联合国环境署前官员、青合新碳研究院院长蒋南青认为，把节能建材从欧洲运到中国并不划算，但改造房子要有设计师，把技术卖到中国很划算。

前述央企某分公司可持续发展负责人刘洋（化名）告诉笔者，其节能项目的合作方有来自丹麦的公司。早在2011年，该国绿色技术出口就占其出口总量的12%，雄心勃勃的零化石能源计划更是举世闻名。

南丹麦科灵大学的这栋节能建筑，外表皮由1600片机械控制的钢制三角百叶组成，通过开关，缓解了大面积玻璃幕墙带来的自然光引入和热损失的矛盾。（图片来源：视觉中国）

也有中国企业进步较快。

来自丹麦的诺蒂奇工程咨询（北京）有限公司是北欧在华最大的工程咨询公司，为政府、企业、机构以及园区的决策者提供服务，其创始人之一、中国区CEO马晶晶向笔者介绍：“中国本土品牌在很多通用设备和产品方面，如空气源热泵、智慧化系统、计量器具、可再生能源装备部件等，已经具有了较强的市场竞争力。光伏组件、空气源热泵等长期大量出口，能源信息化智慧化、仪器仪表领域也涌现了大量规模化企业及上市企业。”

所以她还说：“丹麦及德国等外资企业应注重差异化市场策略，重点聚焦在国内的高端化市场，如公共机构、高端商业住宅等类型单位。相对来说，这些单位对产品质量要求高而价格敏感度较低，此类客户群体的市场仍可进一步巩固与开拓。”

房企方面，不同于朗诗等开发商，财务状况良好的企业有精力专注于绿色转型，也将成为主要受益者，比如文章开头提到的那家央企。

笔者还发现，这家央企的一个特点很有意思，即自持大量物业。刘洋介绍：“光是给自己的房子进行节能改造就很划算，因为改造成本会被节省下来的能源支出覆盖。”

商业化使得节能改造不是作秀，而是有看得见的经济效益，因而形成了可持续的发展模式。改造不是盲目的，除了一些特殊项目，该央企通常只对十年内能收回成本的建筑进行改造，“实际上很多项目只要五六年就能收回”。

谁最有可能成为类似该央企的开发商们的客户？业内的答案十分统一——公共建筑，尤其当业主是企业时。至少有两个很明显的原因，一是改造成本容易收回，二是存在绿色溢价。

仲量联行2023年的一份研报显示，在考察了亚洲11个主要城市获得绿色认证的甲级办公楼之后，通过特定数据进行汇总建模发现，不同绿建租金溢价率在2%到28%之间。即便存在溢价，这些绿色办公楼仍处于供不应求的状态，因为有三分之一的亚洲CRE (Corporate Real Estate, 企业房地产)管理者计划在2025年前退出碳效率较低的物业。

报告提到：“所有印度城市的绿色溢价的上限几乎都是两位数。这主要是由于印度市场上有大量的跨国企业，他们制定了雄心勃勃的ESG目标，对他们来说，租用绿色认证建筑是必选项。在印度城市中，孟买的绿色溢价最高，达到7%至20%。”相比之下，被纳入考察的三个中国内地城市中，溢价最高的上海也只有4%到10%。

这体现了ESG的底层逻辑：在外部性的框架下，用市场化的手段解决问题。

在中国，根据十四五规划：到2025年，完成既有建筑节能改造面积3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上，装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到30%，全国新增建筑太阳能光伏装机容量0.5亿千瓦以上，地热能建筑应用面积1亿平方米以上，城镇建筑可再生能源替代率达到8%，建筑能耗中电力消费比例超过55%。

王飞预测：“随着近期特大城市城中村改造相关政策出台和推进，中国房地产投资会向超大特大城市和中心城市集中，土地出让过程中‘限房价、竞地价、竞现房比例、竞建筑品质’的整体思路还会延续，建筑品质主要集中在装配式建筑比例和绿色建筑技术应用等。绿色节能建筑的设计和建设能力，将成为房地产企业差异化竞争的重要策略之一。”

但还是要回到“活下去”的话题。

蒋南青向笔者说，产业链上的企业风雨同舟，“建筑行业、开发商不搞绿色转型，绿色建材行业也起不来”。

她认为，在中国，绿色建筑、绿色建材都属于新技术、新业态，盈利周期很长。“如果没有政策扶持和补贴，一些新生企业可能还没盈利就死掉了，应该借鉴当年支持发展新能源光伏的成功经验。”

今年2月的一个消息曾受到绿色地产行业关注。上海朗诗规划建筑设计有限公司（下称朗诗设计）拟出售100%的股权，作价800万元。朗诗设计曾是国内绿色建筑设计的领军者，也是朗诗集团旗下较有代表意义的资产，注册资本1500万元。业内有分析认为，为了解决迫在眉睫的财务问题，企业已经顾不上能带来竞争优势的特色资产了。

笔者近日查阅天眼查，发现朗诗设计的确在3月14日经历了一次股权变更，好在100%持股的新股东是上海淳明投资有限公司，似乎只是左手倒右手——上海淳明投资有限公司的老板和朗诗的老板一样，都是田明。

但愿只是虚惊一场。

【 跨国公司碳中和50人论坛常务理事车巍先生、威卢克斯（中国）有限公司高级战略顾问罗岩女士为本文写作提供了宝贵支持。】

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