文章来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：Ellie、晨曦、林开浩，题图来自：东方IC
晚了30多年，日剧韩剧里常出现的付费自习室，国内也终于配齐了。
现在，国内学生、白领们也可以像韩剧《请回答1988》女主角德善那样去自习室熬夜睡大觉；像《垫底辣妹》里面的工藤沙耶加一样在自习室里实现人生逆袭。
目前，自习室已经席卷北上广深以及绝大部分1.5线城市，像天津、西安这样的学霸城市，光大众点评搜索就有上百家。在百度搜索“付费自习室”和“共享自习室”分别可以得到大约314万条和562万条搜索结果。
不开咖啡馆，不开民宿，越来越多的白领盯上自习室这门生意。自习室生意到底怎么样，能稳赚不赔吗？会不会是下一个泡沫？
近日，PropTech研习社实地走访了近10家共享自习室，并跟自习室的老板们聊了聊。城市白领想“不务正业”，去开个自习室玩一玩，到底靠谱不靠谱？我们挑了三家信息最为详实的空间进行展示。
不妨先跟着PropTech研习社小分队一同探店：
北京共享自习室走访实录
1. 肆阅空间：北京首家暗室自习室
肆阅空间暗光格子间实拍图 来源：PropTech研习社
肆阅空间是北京第一批开业的共享自习室。早在2018年6月，肆阅空间中关村店就开业了，今年4月，肆阅空间又开了大望路店。
肆阅空间的自习室分为两种：共享大厅与暗光格子间。共享大厅与前台相连，是顾客一进门就能看到的地方，装修较为文艺。而小隔间基本只有座位与储物柜，除摆放一些绿萝之外，并没有太多额外装饰。
在肆阅空间楼上还有一家自习室叫温书课。温书课的自习室主要为暗光格子间，分为经济型和舒适型，大约有40多个座位。
Proptech研习社实地转了一圈之后，发现所谓的舒适型自习室，除其隔间的挡板比经济型的挡板较高之外，且是单独的座位之外，两者并没有太大区别，而且同在一个房间里。
PropTech研习社探访肆阅空间当天，正值周二，整个空间的上座率不足一半，工作人员称周末人会更多一些。
肆阅自习室共享空间实拍图 来源：PropTech研习社
作为北京第一家推出暗室自习室的运营商，肆阅空间创始人何敬平对PropTech研习社表示，不少同行都跑过来参观学习肆阅空间。肆阅空间其中一位合伙人是建筑行业出身，何敬平称，肆阅的桌椅尺寸、灯光颜色以及空间布局都经过创始团队反复打磨。他们团队还曾专程跑去日韩学习当地的自习室。
不过，PropTech研习社看了这么多家门店，发现各家门店的风格都不太一样，客观来说各有特色。
在门店选址上，何敬平表示首先考虑的是交通问题；第二个是租金价格，租金价格越低越好；第三是要选年轻人多、学习需求旺盛的地方。
截至2019年10月底，肆阅空间首家门店已经开业16个月，肆阅空间是否已经实现盈利？
何敬平表示，若不计算房租装修等固定成本后，第一家门店花了10个月的时间才实现营收相抵。如果想收回房租装修成本，初步估计至少得三年以后，所以说离盈利还差得远。
在暗室标签外，肆阅空间开始推行无人化。大望路刚刚开业的肆阅空间就是无人值守，这家门店上线了智能门禁、智能储物柜，整个过程可以实现全程自助。何敬平告诉PropTech研习社，团队开发小程序的初衷是未来节省顾客时间。
2. 飞跃岛自习室：投了7万就敢开店
飞跃岛深度学习自习室实拍图 来源：PropTech研习社
飞跃岛自习室位于北京海淀区海置创投大厦，紧挨中关村创业大街，但要找到这个自习室却并不容易。ProTech研习社顺着保安的指引下楼，没想到飞跃自习室是在地下一层。
飞跃岛自习室整体灯光还算充足，公共区域摆放着书架，桌子、椅子和沙发，前台由老板亲自值班。不同于大多数自习室将座位都安置在一个房间内，飞跃岛隔了6间自习室，共计40个座位，每个房间的座位数量因房间大小而定，多则10个，少则6个。这么设置之后，飞跃岛给到顾客的空间显得比较大，不管是从行人过道来看，还是座位的间隔来看，都不会太过拥挤。
至于内部装修，飞跃岛的内饰比较简单，除了在大厅放置了一些书架，一些书本，以及一些生活必用的物品之外，并没有对整个自习室的空间进行太多的装修。
从价格来看，飞跃岛日卡和月卡分别只需要38元和 891元，较同行至少便宜20%以上。
那么，飞跃岛为什么能给出顾客远低于同行的价格？
飞跃岛创始人张文亮称主要两个因素：首先是获得了物业方与合作方的大力支持，使得飞跃岛自习室的租金成本就要略低于同行；同时目前的团队也是经历了多年的创业打拼，不对高利润的追求也是向那些一直在拼搏奋进的人表示致敬。
不仅如此，在运营模式上，张文亮选择了轻运营，没有花费太多的精力和成本在自习室的装修上面。原因在于，张文亮认为，高昂的成本，最终势必转嫁到用户的身上，学生也没多少可支配费用。
“前期投入并不是很多，基本都是家具部分；而硬装部分都是物业方装配好的，不做二次装修主要是考虑到成本和环保的问题”，飞跃岛自习室另一位合伙人称，而合伙人们只是花钱购置了桌椅板凳，以及公共区域的书架，书籍。
张文亮称，自己与其他的部分自习室相比，有独有的优势，一是因为一直身处地产行业，因此有较多的物业资源，可以获得性价比较高的物业；其次，合伙人本身也做投融资，具备相关的资源，未来的路会相对比较好走。
目前，飞跃岛试营业一周，吸引了40多名顾客，有购买长期储值卡的，也有购买周卡和月卡的。
“200元~500元之间居多，但有的人买完卡之后就再也没有来过了，还要我们去催”，张文亮说。
对于飞跃岛目前的运营状况，张文亮相对满意，他认为一切都在预料之中，客流量也在逐日增长。但与此同时，他也有自己的担忧。
飞跃岛自习室创始人张文亮表示，“大家的内容都差距不大，如果只是单纯做自习室门槛太低，无法形成核心竞争力。”因此，如何让自己差异化很重要。为此张文亮做足了功夫。
比如，在内容上，目前，飞跃岛除了提供自习室场地与免费的饮料之外，并没有其他的增值服务。后期，张文亮计划为学员提供茶饮，轻餐以及学习培训等服务。
而在产品上，基于同质化的自习室，飞跃岛计划在太阳宫开设一家网红自习室，并将在后期开业。
另外，飞跃岛还推出了价值1600元的“学霸卡”，只要购买这张卡的顾客，通过今年12月份的考研考试，到时只需要拿着录取通知书，飞跃岛便会返还800元给顾客，这样算下来，客户平均每天的在自习室上的花费才20多元。
3. 时分自习室：60%学生党，40%在职员工
时分自习室暗光格子间 来源：时分自习室供图
穿过秋日婆娑的矿业大学林荫路，PropTech研习社来到北京六道口一栋略显破旧的写字楼前，新开张的时分自习室就隐身在楼内第10层。不像同一楼层其他公司的厚重钢门，时分自习室的玻璃门十分敞亮，可以清晰看见背景幕墙上的大logo。
时分自习室内部墙体是浅蓝色，座椅均是白色，感觉非常小清新。内部空间大体分成三个区域：能坐50人的暗光自习室，能坐10人的明光自习室以及前台接待区。
时分自习室收费是会员制，不仅可以有日/月/年卡，也有按小时或者次数计费的充值卡，可以说是很灵活了。
为何选择六道口开店？建筑行业出身的时分自习室合伙人张冰月表示，六道口周边聚集了四五家大学，可以带来源源不断的生源。而且这里交通便利，靠近地铁15号线，而且2021年将接通昌平线南延，对于回龙观、西二旗想要学习的在职人员也很方便。
PropTech研习社也去探访过西二旗一家自习室，发现由于周围并无大学，生源稀少，店面冷清了很多。
“（在六道口开店）生源不会有很大的起伏，不会出现今年不错，明天不行的情况。”
时分自习室所在的商厦外立面 来源：点点租
张冰月表示8月份刚开业时，六道口只有自己一家自习室。如今，PropTech研习社在点评软件上搜索发现，现在周围至少还有3家自习室。
张冰月团队分析过他们的客群数据，60%都是考研考证的学生，40%是在职员工。
张冰月向PropTech研习社透露，目前时分自习室客流量在稳步增长，平常时段上座率是50%，高峰时是80%，要想达到收支平衡还有些利润的话，需要平均上座率达到60%。
自习室成本主要来自每月数万元租金、两位兼职员工工资以及前期装修。装修成本一共约20万左右，不仅有基本的软装，还需要隔音降噪、新风系统等等。
时分自习室暗光格子间 来源：时分自习室供图
与其他家相比，最让张冰月引以为傲的是时分有一套智能管理系统。这套系统解放了前台管理人员，会员只需用手机扫描座位台灯上的二维码，即可自助接通电源，开始自习。当然，店员也可以在前台控制每间格子的电源开关。
尽管现在自习室尚未达到收支平衡，但张冰月十分乐观，预计年底实现盈利，一年半左右收回成本，而且他们目前已经在考虑如何增加用户黏性，打造属于时分自己的品牌，建立完善的品牌加盟政策。
对于付费自习室行业现状，张冰月表示，行业处在萌芽阶段，大家还在想着如何把经营、服务、细节做得更好，如何把市场、品牌、竞争力打造的更好。“大家伙水平参差不齐，并没有哪一家是标杆，都在摸索前进。”
北京共享自习室大盘点：单日均价80块钱，产品同质化严重
北京部分共享自习室价目表 来源：PropTech研习社制图
从开业时间来看，北京大部分自习室的开业时间均不足半年，除了资历较老的肆阅空间，北京大部分共享自习室的开业时间均在今年四月以后。
从产品形态来看，北京的共享自习室基本都大同小异，格子间和共享大厅是标配，大部分自习室也都跟风开设了暗光格子间。目前，大多数的共享自习室除了提供场地与免费的饮料零食之外，并没有其他的增值服务。
在获客方面，目前市面上主流获客方式是大众点评和微信公众号，部分自习室也会在小红书上投放广告。
从产品金额来看，这些自习室小时卡费用在10元~20元之间，单日卡基本都在80元左右，月卡的定价基本在1000元左右。虽然自习室的“赚钱效应”还没有被证实，由于门槛低，共享自习室已经呈现红海竞争之势。
那么，从业者们如何看待突然爆火的自习室？PropTech研习社询问了多位投资人，大部分表示还没有看过此类项目。
共享自习室是一门好生意吗？
Walnut及Spacesforce高级合伙人徐力认为，分析共享自习室需要从四个角度来看：
1. 看利基市场是什么？如果是学生，支付能力是问题；如果是成人，要看长期市场中的替代性如何。
2. 看价值链模型，上游场地供应模式是什么，如果还是二房东，同样会遭遇联合办公的问题。
3. 看获客，这可能是主要问题，如果主要依赖地推和免费试用获客，销售边际成本很高，容易形成价格竞争。这个行业存在地缘性特点，客群相对是比较稳定，并且分布有区域性。
4. 看商业模式迭代，从流量和线上角度看有没有进化路径，不是靠近学校或工作地点就是靠近居住地点，后期可以考虑结合教育培训、O2O等行业推动流量变现，社群运营逻辑，逐渐优化商业模式，提高在与上游场地提供方合作时的议价能力。
此外，徐力从盈利模式来看，共享自习室的销售模式类似健身房的会员模式，背后的本质还是利用人们的心理需求，但实际使用率可能很低。如果平均一个会员的使用率低于30%，加上每天营业时间内不同时间段的用户使用错配，相当于每个座位有可能能够被超卖3倍~5倍，这是盈利的主要原理。
飞跃岛自习室太阳宫网红店 来源：飞跃岛自习室自习室供图
那共享自习室的创始人们对资本又秉持什么样的态度？
在融资方面，飞跃岛创始人张文亮认为目前投资人关注比较多的是想象空间，目前光做自习室门槛比较低，所以核心竞争力和想象空间是需要探索的。
还有一位不愿具名的共享自习室创业者也表示他们此前见过一些投资人，有的投资人不是特别看好这种模式，觉得投资周期太长，而且属于重资产，利润还非常薄。但也有投资人表示很感兴趣，但该自习室认为自己的盈利模式还不清晰，现在合作对双方不利。
某大消费行业的投资经理表示，从需求端来说，自习室的需求还是有的，现在经济下行，很多人有读书考证的诉求。但自习室的生意没有书店的好，这个模式联合办公也可以尝试拓展，而且书店也可以延展这个功能。
某共享自习室业内人士认为，共享自习室和联合办公、新型书店构不成竞争关系。联合办公的客群比较杂，书店适合休闲阅读，但来这边上自习室的全都是学习的，他们目的性非常强，而且就是来了之后能形成一个很好的学习氛围。
共享自习室的出现虽不至于动了联合办公的奶酪，也确实也为联合办公行业提供一条新的思路。
专注于联合办公的创富港杭州分公司的商务人员告诉PropTech研习社，目前创富港还没有开设单独的付费自习区，但也有客户租开放式工位来准备考研。
创富港这位商务人员表示，他们已经把考研、自习作为卖点推广一段时间了，但目前还没有客户主动表示是因为学习而租的。“共享办公也可以把这个作卖点，因为一年四季都有考试安排，准备考试怎么着也得几个月，跟一般的商务需求比较像。”
某商办中介人员也告诉PropTech研习社，今年7月份以来确实有一些客户想找办公室做共享自习室。在选址上，客户的主要诉求是区位要好，距离地铁站近，最好是多条地铁交汇处，房间能打隔断，租金价格越便宜越好。
虽然共享自习室的利润很薄，该中介人员表示，自习室相对于联办基本都是偏盈利的，联办虽然看着光彩，但大部分都是亏本的 。
由于目前的共享自习室基本均位于写字楼，而大多数写字楼内使用的都是中央空调，中央空调由物业统一控制，开放时间是正常的工作日，而共享自习室的高峰期恰好相反，下班期间与双休日来的人较多，如果算上空调加时费，这对共享自习室来说就很不划算了。
某共享自习室业内人士告诉PropTech研习社，“如果把自习室做成一个纯商业性、非常赚钱的事情，或者是一个风口，那都是不靠谱商人在说的话。”
西二旗海绵自习室前台实拍图 来源：PropTech研习社
随着共享自习室的走红，PropTech研习社身边有不少朋友也动了开自习室的念头。
但肆阅空间创始人何敬平告诉PropTech研习社，这门生意没那么简单。
“开自习室真的是要投入很多钱，创业者要做好长期准备，不是说马上就能变现。市面上流传的几个月就能回本的说法是不太靠谱的。”何敬平称。
虽然共享经济的浪潮已经褪去，但并不妨碍踩着共享经济概念的付费自习室遍地开花。
某位联合办公赛道的投资经理表示，这些共享自习室时间长了有可能会变成辅导班。
这一天很快就会到来。
据了解，飞跃岛自习室已经打算跟教育培训机构合作，培训机构可以推荐客户给飞跃岛，飞跃岛也可以推荐客户给培训机构。
如果共享自习室最终演变成了培训机构，不知道是该喜还是该忧。
最后，抱着“不务正业”赚笔小钱的白领你来说，看完我们的评测之后，你还会想投资共享自习室吗？
（PropTech研习社作者银昕对此文亦有贡献。）
文章来自微信公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：Ellie、晨曦、林开浩