今年是洗牌年,还敢开店吗?
2020-05-29 10:21

今年是洗牌年,还敢开店吗?

本文来自微信公众号:经济观察报(ID:eeo-com-cn),原标题《商场空置率上升:今年还开店吗?》,作者:程璐洋,题图来自:视觉中国


今年还开店吗?多家商场的招商人员主动发来了微信。


被询问的李夏(化名),是一个餐饮品牌的拓展经理,负责品牌入驻商场的拿铺沟通。疫情前后,他明显感到了商场们对品牌招商态度的转变。


态度的变化,来自商场空置率的上升。


根据赢商大数据系统监测,北京39个购物中心的9671家店铺,自2019年10月至2020年5月关店总量为1570家,总关店率为16%,其中城市核心商圈购物中心的关店率为11%,略高于近年同期数据,但远远低于城市次核心商圈及区域型商圈。


而现实中更直观的表现是各家商场里关闭的店铺和待开业的围挡。从三月的观望,到四月的调整,再到五月的撑不下去,不少品牌门店倒在了今年春夏,同时,新的玩家跃跃欲试,想要抢占窗口期。


话语权


商场铺位,李夏有了更多选择,而且是以更优惠的价格和更宽松的合同条件。


去年9月,李夏和大悦城、合生汇、龙湖天街讨论拿铺条件时,明显感觉到,这些知名购物中心的高要求体现在方方面面,不仅租金很难议价,品牌调性是否与商场相符,是否会与场内已有店铺形成竞争等都是考虑因素。


虽然经过多次沟通,其品牌仍未能在年前入驻,毕竟,李夏看上的都是热门商场,疫情前一铺难求。就算品牌在各方面符合要求,且能接受租金价格,也很可能需要排队等待。


“我们要想进的话,在年前都要排队到明年了。”一位餐饮行业从业者称,“因为商场的店铺有限,而想进的品牌太多。”


疫情之后,随着部分品牌的关店调整,仍有开店计划的品牌发现自己的排序在迅速提前,这时,话语权也发生了变化。


招商人员给李夏发来信息:今年整体租金预算比去年要低。这意味着,每平方米日租金能便宜几块钱,同时商场放宽了对品牌规模的要求,租期也能签约更久,“租期以前2年、3年,今年能多签一年”。


这是头部商场的情况,一般的商场,优惠更多,李夏透露,北京崇文门商圈的部分商场,“以前每平方米日租金都十二三块钱,现在可以谈到七八块钱。”


至于话语权转变的原因,他认为是“(商场)招不上来(品牌),现在正常开店的少,尤其几百平方米的少”。


机会


你知道现在最关键是啥变化吗?一位商场直租群的群主自问自答,机会啊,关键是现在机会更多了,租金倒不是最重要的。


他在400多人的直租群内,每天发布各大商场的铺位信息,如果有心仪的铺位,群内的品牌可以找他帮忙和商场沟通,相应的,不同铺位对应着不同的进场费,通过他的渠道,北京知名购物中心的进场费需10万元-30万元不等。


这是一个已经快满员的微信群,“直租2”的群名说明这是群主的第二个阵地,也从侧面说明了商场铺位的火热程度,为了拿铺,品牌们不仅需要满足条件、排队等待,甚至还得付出真金白银。


需要说明的是,这种中介渠道更多被急需开店的行业新手采用,疫情之后,这笔入场费也有所下降,部分热门购物中心小店铺位的入场费差不多打了5折。“现在大餐饮如果面积合适,不找我你也能进。”该群主坦言。


综合龙湖长楹天街东西区情况看,楼层越高,未营业店铺数量越多,金鼎轩、无敌家、南疆北疆、老爷锅等餐饮店铺仍未营业。从围挡来看,行运打边炉、南京大牌档等大型连锁餐饮正在装修。


对此,龙湖表示,长楹会继续在满足消费者需求基础上,进行品牌升级,优化全场餐饮结构。


此外,朝阳大悦城、合生汇等购物中心亦有部分店铺围上了围挡。


这一情况是北京商场的缩影,叠加了购物中心品牌自然汰换和疫情影响双重因素,对仍有开店计划的品牌来说,意味着机会变多了。


多位商业地产从业者告诉经济观察网,北京的顶尖商场,过去非常看重入驻品牌的品质与调性,如果不符合其要求,给出再高的租金也无法入驻,但疫情之后,这些业主也放松了要求,只要规模还可以的品牌,都有了坐下来谈谈的机会。


一位零售品牌的运营负责人表示,自己接触过的商场,租金并未出现明显变化,但优质的铺位确实更多了。“拿铺这件事,很看运气和缘分,有选择有时候比降租金更重要。”她说。


北京目前的头部商场,还远没有到降租金的程度,热的场子永远有人想进,一位商业地产研究员说:“现在的空置变化确实给了品牌机会,就看能否把握住这次洗牌。”


汰换与洗牌


虽然有了更多选择,前述零售品牌运营负责人仍不能确定入驻哪家商场,因为她发现,商场的人流在恢复,但消费能力还没有完全回来。


一家开在北京东部著名购物中心里的小食店,月流水恢复不到年前的一半,其老板表示,自家还算能喘口气强撑下去的,其所在的商场里没有彻底恢复到以前100%的(餐饮),特别是大型餐饮,很多都没有开门,而商场也给出了相应的扶持,比如付租周期从季付改为了月付。


这位老板感慨,之前大部分顾客不太在意价格,单价30块钱左右的小食,可以买个两三份、三四份。疫情以后,那帮比较有消费能力的中产家庭不见了。同时,原来热衷于排队的年轻顾客,“到店后非常谨慎,会看所有的产品,然后买最便宜的。或者一直问有没有折扣,没有优惠肯定不买”。


顾客的消费能力和心态,决定了店铺们的经营动力。


据戴德梁行数据,2020年第一季度零售空置率9%,同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的数据显示,空置率环比上升0.8个百分点至7.3%,购物中心首层平均租金报每天每平方米37.5元,环比下降0.5%。


由于采样不同,各大机构的统计数据有所差异。


对空置率同比下降的数据,戴德梁行北区商业地产部主管孟祎解释,目前的关店潮还没有在一季度数据中真正显现,下降是跟去年同期相比。她表示,尽管一季度空置率有所下降,二季度的空置率将会升高。这番升高,更多是品牌理智思考后的结果。


孟祎表示,今年三四月份是购物中心最为艰难的阶段,即使是核心商圈的购物中心,除了餐饮品牌,首层的时尚零售、生活方式类业态也都存在撤场的现象。


在所有业态中,餐饮受到的影响最为明显。


仲量联行分析,服饰等品类的零售商充分利用在线推广渠道缓冲市场影响,相比之下,餐饮和体验类业态面临更大压力。一月至二月,北京市社会消费品零售总额同比下跌18%,其中餐饮业态首当其冲,同期销售额同比大幅下降40%。


出于商业考量,为增强抗风险能力,商场或对新店招租的业态有所选择。


疫情之后,商场首要关注的还是品牌品质,孟祎说,北京核心商圈的购物中心,租金长期都保持在较高的水平,行业飞速发展的过程中,租金很难下降,因此一二三层出现了很多高租金租户。


正常情况下,商场很可能为了收益选择一些运营实力一般,但付租能力强的租户,疫情之下的关店潮,也波及到了这些高租金租户,高租金租户走入关店潮,对商场而言是一个调整品牌组合,替换更多优质品牌的机会。


对实体商业的长期发展而言,这很可能是利大于弊的转机,孟祎说。


“今年是洗牌年。”上诉小食店老板也表达了相同的观点,从2017年开始,消费者对餐饮和新零食品类热情很高,所以整个行业很热闹,“热闹是挺热闹的,但疫情这一下重击,很多店铺就不能承受了,可能整个餐饮实体就不会像以前一窝蜂去投资、去创业、去做网红店。”他说,“但是谁也说不好,洗完之后会更好还是会更坏。”


本文来自微信公众号:经济观察报(ID:eeo-com-cn),作者:程璐洋

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