魔幻的上海二手小区
2020-08-09 10:38

魔幻的上海二手小区

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊团队 


上周公号上刚发了一篇,关于探访了星爷功夫电影里的“猪笼城寨”原型—杨浦区的隆昌公寓的文章。


随后我就看到有粉丝在后台留言评论:“九亭的地铁上盖九久青年城,乱成啥样,那才是上海版的九龙城寨。”并得到了很多的的点赞和支持。



其实九久青年城并不是第一次出现在留言里,这个多次被大家点名想要我们去看一看的小区,成功引起了我们的注意。



为什么说九久青年城是上海版的九龙城寨?它到底多有烟火气,居住环境乱成啥样?


耳听为虚,眼见为实,为了验证大家所说的这些,我特地坐上九号线到九亭实地看了一下,这个小区的气质是否如大家所说的那般魔幻,背后的原因又是什么。


1. 


这一次,九久青年城给我的魔幻体验,是从九号线开始的。


这个小区被称为“上海九龙城寨”的前提,和它便捷交通配套不无关系。


整个九亭,可以说是上海地理位置最优越的郊区板块之一。自从九号线通车以后,乘坐地铁八站就可以到达徐家汇,通勤时间不超过半小时。



因此每天上下班高峰期的9号线九亭站,会挤到你怀疑人生。



每天傍晚7点左右,会有一大批年轻人从上海市区乘坐地铁回到这里,回到他们生活居住的地方。


而整个九亭租户最多的小区就是:九久青年城。


九久青年城,占据了整个九亭最好最方便的地理位置。


一走出九亭站地铁口,便看到是这样两栋写字楼+八栋公寓拔地而起形成的天际线。



最靠近地铁口的楼栋,距离不到100米,从小区各个楼栋走到地铁口最远不过七八分钟。上班无需换乘,步行几分钟就能回到家,这个简直是上班族的救星和最爱。



除此之外,它不仅是一个地铁上盖的公寓,还是一个长在商铺上的开放式小区。


因此整个小区并没有什么公共配套,最多的是这样的沿街商铺,八栋公寓全都长在商铺上面。



我们现在看到这样的街道,聚集了各种形式的业态,除了回家睡觉,可以说其他生活所需都能在这条临街商业街上完成。


连带看房的中介都这样说:“九亭青年城没别的吃饭的地方最多,在这里几个月,都没有把地下商场美食街的饭馆吃完,有些店,甚至没吃就倒闭了。



因为楼下的小吃应有尽有,不管是日常所需,还是交通设施都非常便利后,当租房的人们习惯了这里的生活之后,人们也就习惯了不下楼叫外卖,所以现在每栋楼的一楼大堂,都会设置这样专门存放外卖的储物箱。



周边的商业可以说是琳琅满目,沿街商铺之外还有地铁上的商业综合体,小区对面去年还开业了一个金地广场,据说开业当天人流量达到30万人次。



人口密度大,带来的是商业繁华。但是很多时候,事物的混乱也都是从人多开始的。


2.


像青年城这样开放式老旧小区,并且还是沿街商住楼,外部乱是必然。


经过实地探访,因为租户太多,因为经过一轮一轮的换租,这个小区的内部的脏乱差也是很大的问题。


首先在电梯厅看到的是,五部电梯里已经有两部没办法使用,正在维修,让原本就不容易等的电梯,情况更加糟糕。



我进到小区的第一个感觉就是,这里的公寓就像是为了出租房而准备的一样。房子被各种二房东整改得乱七八糟,失去了原有的青年城的特色。


因为是复式,层高有4.5米,整个小区里面几乎所有42平的公寓被隔成了3间卧室,方便出租,居住人群的密度相当之大。



小区一共有8栋楼,每一层楼17户,下了电梯后就会看到这样接近20米长长的走道,像极了我们初高中时代的宿舍走廊。



青年城是九亭的最高楼,站到顶楼可以俯瞰整个北九亭,在南卧室的窗口,可以俯瞰整个南九亭。恐高的人,真心没办法住在这里,因为一打开门,就是这样的场景。



我只是站在14楼,往下一看,竟然有这么高,脚有点抖,手也不敢趴在扶手上,怕掉下去。


小区内楼道比较老旧,失去了青年城该有的面貌,脏乱的环境给它扣了不少分。



这个在2005年交付的小区,当年被很多人成为洋气的复式公寓,如今来看整体的面貌已经由新变旧,留下了浓烈的岁月痕迹。



“到了下雨天,这里的阳台可以养鱼。”


这是我在出发之前,看到不少人青年城的评论。出发前一天正好是上海下暴雨,果不其然,连看了几个房子,阳台都是这样的灾难现场。


因为青年城所有阳台都是外露的,每逢下雨都会疯狂漏水,第二天阳台积水情况很严重。



因为阳台因为属于公共部分,所以也没有人专门打扫和保养,已经呈现出坑坑洼洼的状态。



甚至各种杂草乱生的情况也比较严重。



同时也反映出,当下九久青年城房源空置已久,基本上不是租出去的,就是已经交给链家自如,正在重新翻修的。


基本上小区里面90%都是租户,且是一批换着一批的租户,不仅人群杂乱,且都是外来人口为主。


这里生活人口多,但是租房人口更多,租客多的小区,自然内部保养得不会很好。



“就没有自住的业主吗?”我对中介提出了这样的疑问,因为在看房的时候,碰到一些老年人在阳台上走来走去,这挺让我感到很意外。


中介说并不是说完全没有自住的业主,目前自住的只剩下一种人,是买来给父母居住的外地人。


他说:“自住的业主也有,不过大部分都是买了给父母居住,因为商业公寓不限购,所以很多买了旁边小两房的住宅的客户,想要父母过来一起住,但是资金有有限的话,就在这里买一套小公寓给父母。”


所以这里的混居不仅是商住混居,还有上班族和和年纪比较大的老年人混居,内部居住人群的情况很复杂。


一个小区,当住户人群比较杂乱,年代久远,就会长期处于这样的杂乱状态之中。


3.


好在九亭最好的地段,乱于商住小区的混居。


整个项目由8栋公寓式办公楼、2栋商业办公楼、户数为1967户公寓房,226套公寓底商、59套集中商业商铺。


九亭有大量的商住两用房和农民自建房,这成了群租人员最好的蜗居地,九久青年城就是一个最典型的案例。



因为地理位置好,地铁上盖,租金便宜,商业繁华,开放式小区……给青年城带来了独有的优势,同时也产生了一直以来这个小区的历史遗留问题:群租疯狂。


这里的群租疯狂到什么地步,从6月10日至7月25日不到两个月的时间内,九亭镇就组织了四次大规模行动,清除200多户群租行为,近40个违规改建的阳台,同时还清理了数十个违规安装的液化天然气。



因为小商铺实在太多了,商贩们为了节约成本,在商铺里又搭起了床位,提供给服务员作为临时的居住场所。



小区属于开放式,开放式小区虽然贵在方便,但一直存在人员进出杂、房屋出租多、卫生状况差、文明意识浅、乱搭乱建等问题,面临的环境和治安问题也比较突出。


不论是地铁上盖,开放式,还是商住混合.....都是它以乱闻名的重要原因,也是我们去到现场可以肉眼看到的真实情况。


3.


这样群租混居的背后,很大的原因是二手房难转手,价格也难涨上去,因此业主多选择了出租房屋作为收益来源。


都说九亭是上海房价低洼地,青年城的房价,更是一直涨不上去。


九亭是整个松江区最接近市中心的板块,靠着9号线以及高速发展的大虹桥,配套不断成熟,旁边版块内的标杆楼盘贝尚湾的二手房均价已经突破5万,但是九久青年城为什么便宜?


或者说,这么多年来房价为什么一直涨不上去?房价依然停留在3万多?



在百度上一搜索青年城,大家最大的疑惑也来自于它的低房价。



同样的地段,甚至更好的地段,问题还是出在产品上面,毕竟商住公寓各方面都存在一定的硬伤。


像这样商业性质的小区,产权性质和写字楼、商铺、超市、商场等一样,是无法办理落户的。假如外地户口的年轻人购买了商业公寓,将来孩子的上学问题将比较棘手。


所以,到了一定时候,当年的业主一定面临着置换。等到置换的时候,高昂的税费成为了很大的阻碍。


首先我了解到一个数据,当初在2005年第一批入手该小区的业主,大概花费的总价是35万元,经过几波的行情上涨,现在上海青年城公寓二手挂牌价在160万左右,大家可以算一下,其中的交易税费可以达到三十万。



这样的交易税费需要由买房承担,可想而知,商业性质的公寓,特别是有一定房龄的公寓,单单是其中的交易成本,已经是高到吓人了。


另外,商住公寓涉及的生活费用也是个大问题。住宅性质的公寓房多按照民用水电标准收费,成本相对较低。但商住公寓则不同,其大部分都按商业标准收取,日常开支也很大。


除此之外,九亭这里一直以来都认为是上海的刚需聚集地,南至松江大学城、西至青浦新城、北至嘉定新城都要4万+了,而九亭与这些板块相比,距离大虹桥、距离外环更近。



九亭紧邻七宝、莘庄繁华商圈,目前房均价也只有4万出头,一直难以突破5万。


有两大原因,一个是学校配套比较薄弱,没有好的小学和初中,松江的教育配套比起闵行来说有一定差距。


二个是整体城市面貌较为一般,特别是九久青年城所在的南九亭板块,还遗留有大量低矮的旧式房屋和厂房,同时飞机航道经过,导致整体居住的舒适度不高。



想当初,众多业主咬着牙交付积蓄或四处筹钱来买这里的房子,应该都是相中了旁边就是规划的地铁线。


不远处就是虹桥枢纽中心,下面又是商业街,各种便利快捷,视线开阔,憧憬着在一个洋气的复式公寓里,有着美好的居住环境和高品质的幸福生活。


十几年后,房价虽然从9000涨到了3万多,因为产品性质特殊的原因,它不仅涨幅是跑输了同期的楼盘,而且也已经不再是当年看起来洋气的复式公寓,而是变成年代久远,人员混杂的老旧小区,成为了很多外地人来到上海打拼租房的第一站。


说到这个,就不得不提这个小区最魔幻的一件事,如今贵为郭富城天王嫂安徽人方媛,当初刚来上海打拼时,就是住在九久青年城里。



九久青年城不及九龙城寨那般脏乱差,但是对于人来说,居住在里面的感受,我想更多的是生存,而不是生活。


不过这也许也是很多外地人在上海打拼的必经之路吧。

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉,请联系tougao@huxiu.com
正在改变与想要改变世界的人,都在 虎嗅APP
赞赏
关闭赞赏 开启赞赏

支持一下   修改

确定

相关推荐