不到60万元欠费，逼退头部物业？

收缴率低、长期亏损，很多物业公司选择不干了。

6月25日，中海物业向鄂州双创之星小区发出撤场公告信，表示公司将于2025年8月31日18:00正式退出项目，结束服务。导火索则是自2023年3月1日迄今，小区入住率较低，累计欠物业费59.59万元，项目长期亏损，公司无力继续维持垫资运营。

受访者供图

此前金科服务也曾发布类似公告，宣布将于2025年8月31日正式退出重庆龙兴未来城市小区，理由也是运营近6年长期亏损，无奈撤场。

据《每日经济新闻》记者不完全梳理和统计，这段时间，已有包括龙湖物业、金科服务、中海物业等在内的超10家物业企业发布主动撤场公告，原因则涉及开发商历史遗留问题难以解决、谈不拢物业费、收缴率低下，以及物业、业主、业委会矛盾激化等。

一、多家头部物企主动撤场

6月初，金碧物业向岳阳湘阴六建溪上桃花源小区业主发出撤场公告信，表示由于持续投入人力、物力等资源，成本开支不断增加，但部分业主以延期交付、房屋质量问题、开发商赠送物业费未到账等非物业原因，不及时支付物业费，导致连年亏损，无法维持正常运营，“迫于无奈”选择于2025年7月30日正式退出项目，结束服务。

受访者供图

湘阴六建溪上桃花，即恒大溪上桃花源项目，总占地面积约2500亩，总建筑面积约180万平方米。但2021年9月恒大集团暴雷，项目延期交付，后来湘阴县成立恒大工作专班，开展保交楼工作，直到2024年底基本完成交付，累计交付3134套，而这也为后来的物业费收缴埋下隐患。

“我个人至今未入住该楼盘，让提供竣工验收表时他们又说楼盘未达到竣工验收条件而无法提供，就这样谁会愿意交物业费？”

有业主在湘阴县人民政府县长信箱公示平台表示，从2024年底起，物业就不断打电话或短信催促缴纳物业费，“只要对方提供竣工验收表达到收房条件并正式通知，我就立刻去办理收房手续并缴纳相应费用，但物业只谈要钱不谈解决问题”。

另据该项目工作人员透露，金碧物业于2022年12月正式入驻小区，由于延期交房、开发商遗留问题所导致的额外支出，小区前两年物业费收缴率不到60%，累计亏损几十万元。

金科服务也于今年5月底在重庆恒春凤凰城小区张贴退出公示，其于2015年2月18日进驻该项目，运营10年后将在8月31日正式撤离。

公示称，近半年时间里，小区一直在降物业费选续聘物企，尽管金科服务多次表达愿意以原价续签服务合同，但始终无法与业委会就续签达成一致意见，导致很多业主持观望态度，不缴纳物业服务费，收不抵支，不足以支撑项目的正常运营。

据了解，目前小区物业费为1元/平方米·月，业委会则希望进一步下调物业费。在撤场前，金科服务表示会配合业主选聘新物业公司，而这已是其近期在重庆第二个因亏损撤场的项目。

事实上，除了金碧物业、金科服务以外，近段时间以来，包括龙湖物业、中海物业等在内的多家头部物企也先后发布了主动撤场公告。

二、战略退出

在这波“撤场潮”中，下调物业费、收缴率持续低下、开发商历史遗留问题，以及物业、业主、业委会矛盾激化等都是物企主动离场的原因。

如近期被广泛关注的滨江服务退出杭州万固珺府，就是由于业委会与滨江服务就续聘合同谈判时，要求将物业费从2.8元/平方米降至2.2元/平方米，“2.2元/平方米的物业费，注定无法维持现有的服务品质。”议价谈崩，滨江服务直接宣布6月30日正式撤场。

同样的情况也发生在中渝·春华秋实二期。今年3月，该小区召开业主大会表决物业服务费调整方案：住宅由高层2.0元/平方米·月和别墅3.5元/平方米·月统一调整为1.30元/平方米·月；商业由5.0元/平方米·月调整为3.0元/平方米·月；车位由80元/个·月调整为40元/个·月。

物业费整体降幅接近40%，该小区加州物业直言：“这完全背离了物业管理市场实际，而继续低价、低质服务严重超越了公司基本的服务底线。”

然而，物业费催收困难、人力成本上涨、基础设施维保费用上涨，都在考验着物企的盈利，2024年全国就有13家上市物企录得亏损。克而瑞数据显示，2024年物业收缴率仅82%，较前一年走低约3个百分点。

“主动退场是基于公司整体战略规划及资源优化配置的需要。”金科服务相关负责人在接受每经记者采访时表示：

一方面是公司为持续提升服务品质，优化在管项目结构，将资源集中投向更能体现服务标准和管理优势的优质项目；另一方面也是公司战略调整，主动退出的项目基本上长期面临物业收缴率不足/运营成本过高/设施维护资金短缺等客观挑战，现有经营模式难以保障服务品质的可持续性。

为避免因资源不足影响业主权益，经综合评估才选择退出，以便项目能更高效地匹配更合适的物业服务方。

“当前宏观经济波动对居民消费行为的重塑，导致部分业主试图通过压低物业费减轻负担，但当物业费跌破成本线时，服务缩水引发更多拒缴，形成低价—劣质—欠费—撤场的死循环。”中物智库分析指出，而另一部分业主则更愿为精细化服务付费。物企既要应对成本刚性上涨，又要满足日益精细化的需求，当物企无法在特定项目中找到平衡点时，战略退出实为对双方负责的商业选择。

在其看来，头部物企主动退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，实则是从“规模优先”转向“质量优先”的必然调整，转而聚焦长三角、大湾区等核心城市群，用区域深耕替代广种薄收，而头部企业退场留出的空白，则为中小物企创造了增长空间。