本文来自微信公众号： 联商网 ，作者：联商网编辑部
英格卡购物中心“打包出售荟聚”传闻迎来最新进展。
12月12日，隶属于宜家母公司英格卡集团的英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，双方将携手成立一支专项不动产基金，共同持有无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚三座聚会体验中心。此项合作将在获得中国相关主管部门的批准后正式生效。
在这一新合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并继续以荟聚品牌独家管理和运营所有聚会体验中心。
与此同时，宜家中国将于无锡荟聚内开设并运营一家新的门店。宜家无锡商场现有物业资产将作为交易的一部分，改造为无锡荟聚全新租赁空间。
在此次合作前，市场曾传出英格卡计划打包出售国内10座荟聚Livat购物中心(以下简称“荟聚”)，接盘方为泰康人寿领投的基金。
如今，传闻已经落槌。接盘方换成了一家专注于购物中心及其它商业不动产投资的不动产私募股权基金——高和资本。
01
双方合作“各取所需”
公开信息显示，宜家零售和英格卡购物中心同属于英格卡集团。
除了通过宜家零售运营宜家家居商场之外，英格卡集团旗下还有购物中心业务，在中国由英格卡购物中心以“荟聚”这一品牌进行运营。
2009年，当国内大多数城市刚迎来首个真正意义的购物中心时，与宜家零售“同门同宗”的英格卡购物中心正式进入中国，彼时便一口气拿下了无锡、北京和武汉三块商业热土。
经过六年时间的筹谋，无锡荟聚购物中心、北京荟聚购物中心接连开业，武汉项目也在2015年揭开面纱。
目前，英格卡购物中心在中国运营着10家荟聚，分别位于无锡、北京、武汉、福州、长沙、南宁、昆明、合肥、西安和上海。
从双方合作共持的无锡、北京和武汉荟聚来看，均是运营超过10年的成熟项目，已进入稳定盈利期，三者的商业体量分别为15万㎡、21万㎡和17.22万㎡。
值得一提的是，无锡荟聚作为英格卡购物中心在国内开设的首个商业项目，交通十分便捷，周边产业配套突出，是无锡地区人气最旺的购物中心之一。
有业内人士告诉联商网，英格卡购物中心入华16年来，凭借以人为本且环境友好的空间，以及不拘一格的商业叙事方式，旗下陆续开出的荟聚项目总体表现不俗。
仅在2023财年，英格卡购物中心在中国运营的8家荟聚的总客流量达到8138.5万，同比增长121%，总销售额同比增长131%。无锡荟聚、北京荟聚、武汉荟聚、长沙荟聚四大项目的客流量约为6713.4万，其中，北京荟聚的客流量约占所有荟聚项目总客流量的30%左右，出租率达到99%以上。
联商专栏作者范唯鸣认为， 荟聚 开业以后形成的业内口碑属于上佳水平，其独有的“荟聚宝贝”、超大的停车场，以及与连锁品牌的绑定合作，在消费者和在品牌商眼中都有着良好的印象，这也为后续荟聚在国内各地的发展奠定了扎实的基础。
而从双方合作的时机来看，一个商业项目在运营十年左右，已经进入了稳定运营的成熟期，其标志为NOI(Net Operation Income，净营运收入)达到或接近峰值，投资回报率理想，此时“出售”可最大化资产价值。
从表面看，这是一次资本层面的合作，但背后反映了英格卡集团在中国市场的战略调整。相关数据显示，2024年英格卡集团全球营收同比下降5.5%，净利润同比大幅下降46.5%。
在零售业务承压的同时，英格卡仍在加速扩张。对于英格卡而言，英格卡购物中心所持有的10个荟聚购物中心以重资产模式为主，且福州、西安、 上海 (总投资超过80亿元)等七个项目均处于运营初期，需要长期投入，要实现资金的正回流仍需漫长的时间。
先期“出售”无锡、北京和武汉荟聚三个成熟项目能够为其“输血”，快速回笼资金，用于支持新项目开发及业务发展。
在具体合作方式上，英格卡购物中心并非是简单的资产出售，而是与高和资本成立专项不动产基金进行共同持有。
根据双方协议，高和资本将担任该基金的基金管理人及执行合伙人。英格卡购物中心则作为普通合伙人及基石投资者，不仅保留了荟聚品牌所有权，还继续负责这些购物中心的运营。
公开信息显示，高和资本成立于2009年，是中国领先的不动产私募股权基金，专注于购物中心及其它商业不动产投资，此前也曾与大悦城控股联合运作过资产盘活案例——北京大兴大悦春风里。
从资本方角度看，险资等长期资本正在成为当下商业地产大宗交易的主力军。数据显示，今年上半年，险资在不动产项目中的合计新增投资金额达到47.47亿元，同比增长超6倍，核心城市的优质商业地产项目能够带来稳定的租金和运营收入。
而荟聚正是吸引长期资本的机会点，从前者的动作来看，轻资产模式也是其考虑的重要方向之一。
范唯鸣告诉联商网，荟聚在品牌认知度、家庭客群吸引力、空间体验设计、主力店(宜家)协同、运营效率(如高出租率、高坪效)等方面确有独特优势，具备轻资产输出的基础。“拿首批三个荟聚作为市场的试水，而后将其余的七个一起打包来‘出售’，但保留品牌和继续运营，收获出售的资金和收取运营的服务费，是一个理想的方式设计。”
此番合作，对于英格卡购物中心来说，企业转向轻资产运营，不仅能够盘活存量资产，降低新项目的运营成本，还能迅速的补充现金流，优化财务结构。维系运营主导权，也有利于提高运营效率与灵活性。
02
宜家中国有无影响？
笔者认为，英格卡购物中心与宜家零售(含宜家中国)虽同属英格卡集团，但运营体系独立，此次交易仅涉及物业所有权变更，宜家作为核心租户的地位未受影响。
在具体操作上，宜家无锡商场现有物业资产将作为交易的一部分，改造为无锡荟聚全新租赁空间。这一安排既优化了资产结构，又强化了宜家与购物中心的连接。
虽然短期内不受直接影响，但中国市场的快速变化，对于宜家中国来说，充满了挑战。
1998年和1999年，宜家分别在上海和北京开设首批商场，为中国消费者带来家居灵感、解决方案、以及北欧的生活方式和舒适体验。
宜家曾长期依靠线下门店获得长足发展。不过在电商快速发展的背景下，宜家营收开始出现下滑。从2017年开始，宜家便受到线上平台的价格优势竞争，也面临着原料及其他成本上涨挤压利润空间的难题。
数据显示，2019财年宜家中国商场销售额合计157.7亿元，同比增长8.01%，这是自2016财年来第4年零售额增速出现下滑。在2021财年、2022财年，受原材料价格影响，宜家的运营成本、销售成本持续上升，直接造成宜家的净利润大幅下降。
面对业绩压力，宜家中国正在加速转型。一方面从“现付自提”模式转型为全渠道零售商，不断加大线上布局力度，提升便利性与触达能力，并于2025年正式入驻京东平台。
2022年，宜家中国关闭了2家线下门店。当年4月，宜家宣布关闭开业不到3年的贵阳商场，而这也是宜家进入中国24年以来首次闭店。同年7月，营业不到两年的宜家上海杨浦商场也宣布关店。
为应对市场竞争和消费趋势，宜家正持续进行大规模价格投资。从市场环境来看，家居建材行业持续低迷。在这种环境下，降价换量成为市场引流的普遍策略，行业巨头也不例外。
从2023年至今，宜家中国已多次宣布降价。过去两个财年，宜家中国在“生长+”战略的指引下，积极拥抱市场变化，持续优化业务模式，为消费者带来“有意义的性价比”，累计投资6.73亿元推出超1400款低价产品。
2025年9月，宜家中国举行2026财年启动会，宣布将投资1.6亿元用于提供超过150款更低价格的产品，其中70%的价格投资将集中在最受消费者喜爱的畅销产品上。
而从过往财报来看，以价换量的作用还不是太明显。宜家中国2024财年财报显示，营收约111.5亿元，同比下降7.6%，较2019财年157.7亿元的高点缩水约30%。净利润同比大幅下跌46.5%，母公司英格卡集团将其归因于大幅降价促销导致客单价下滑。
业内人士认为，随着中国消费市场转向高质量发展，外资企业也需要做好精耕细作“适配”。毕竟，品质生活始终是大众永恒的追求。
宜家中国也表示，将不断提升运营效率，提升线上线下全渠道生态的整体效能，以更贴近当下消费者情感与价值需求的方式寻求突破。
03
外资品牌在华动作频频
英格卡购物中心与高和资本的合作并非孤例。近段时间以来，多个外资品牌正通过将国际经验与本土创新深度融合的方式，来提升经营的灵活性。
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比如，星巴克中国、汉堡王中国接连将中国业务的多数股权出售给中国本土资本，标志着外资品牌在中国市场进入了一个以“深度本土化协作”为核心的新发展阶段。
以星巴克中国为例，今年11月4日，星巴克咖啡公司宣布与另类资产管理公司博裕投资达成 战略合作 ，双方将成立合资企业，共同运营星巴克在中国市场的零售业务。
根据协议，博裕将持有合资企业至多60%股权，星巴克保留40%股权，并将继续作为星巴克品牌与知识产权的所有者和授权方，向新成立的合资企业进行授权。基于约40亿美元(约合人民币284.84亿元，不计现金与债务)的企业价值，博裕将获得其相应权益。
星巴克预计其中国零售业务的总价值将超过130亿美元(约合人民币925.73亿元)，总价值由三部分构成：向博裕出让合资企业控股权益所得、星巴克在合资企业中保留的权益价值，以及未来十年或更长时间内持续支付给星巴克的授权经营收益。
双方之所以能“一拍即合”，是因为资本方和品牌方各自面临着不同的挑战与机遇，并从中找到了契合点。
对于星巴克中国来说，应对激烈竞争与增长瓶颈，这是最直接的动因。通过引入本土资本伙伴，能够帮助其缩短决策链条，在营销策略、数字化运营和下沉市场拓展上获得更高的灵活性和效率。
相关交易交易也为星巴克中国带来了可观的现金回流。同时，通过保留部分股权并收取品牌授权费，其依然能分享中国市场未来的增长收益。
而从资方来看，中国是全球最具吸引力的消费市场之一，投资星巴克、 汉堡王 这类拥有成熟品牌、供应链和门店网络的资产，是在一个长坡厚雪的赛道中获得了一个高确定性的增长载体。这些本土资本机构对中国市场有着深刻的洞察，能够帮助国际品牌提升运营效率，从而实现投资回报。
比如，百胜中国自2016年引入春华资本与蚂蚁集团后稳步扩张，仅2025年前三季度，旗下肯德基品牌就净增门店近千家。
而就英格卡购物中心与高和资本合作而言，也是中国不动产证券化市场发展的一个缩影。
成熟商业地产项目现金流稳定，符合公募REITs(房地产投资信托基金)底层资产要求。通过将优质商业地产打包为消费REITs上市，企业可以实现资本利得倍增，同时也为投资者提供了参与商业地产投资的新渠道。
对于英格卡购物中心来说，未来如果能将更多成熟项目通过类似方式进行资本化运作，可以形成“开发-运营-资本化”的闭环循环。
这种模式能让企业保持品牌控制和运营专业性的同时，优化资产结构，释放资金用于新的发展。
一言以蔽之，英格卡购物中心的转型尝试，不仅关乎其自身在中国的发展，也为中国商业地产行业探索“重资产持有与专业运营分离”的模式提供了重要参考。其成功与否，将验证品牌和运营能力在存量时代的独立价值和变现路径。