本文来自微信公众号： 小聂说非洲 ，作者：聂少锐
昨天跟一个在肯尼亚做旅游十几年的朋友吃饭，她这几天去马赛马拉看地，为她未来的酒店计划做好提前量。一路奔波几天，看了几十块地方，遇到形形色色的人，她说有的人一看就是骗子，有的地契一看就是假的，这些年她已经踩了无数的坑，练就了火眼金睛，她总结了一句话“十个地主，九个是骗子”“去马赛马拉买地，不是你不聪明，是他们太专业。”我就她聊天的内容，展开聊聊这一风险高的地区，可是无奈，未来五年马赛马拉的酒店会增加三倍，大家都知道那里的动物每年都会迁徙，游客只会越来越多，酒店业只会越来越卷，但是耐不住还是有无数的人要“试一试”，毕竟有那么多的人“真的有钱没处花”。
尤其是马赛马拉、纳罗克（Narok）、卡吉亚多（Kajiado）这一线，被无数中资、白人基金、环保组织、酒店集团反复“教育”过的地方，土地早就不是资源，而是陷阱密集区。
很多人第一次去看地时，都会被震撼：草原无边，角马迁徙，夕阳像是上帝亲手调的滤镜。地主一脸淳朴，英语不太流利，却反复强调一句话：“This land is clean.”
但我可以很负责任地说一句：在肯尼亚，最不可信的四个词，就是“This land is clean”。
一、十个地主，九个不是真正的地主
在马赛马拉地区，你遇到的“地主”，大概率只是以下几种之一：第一种，家族代表型。
土地登记在爷爷名下，爷爷已经去世二十年了，产权至今未完成继承。现在出来卖地的，是某个自称“长子”的人，身后站着几个表兄弟，拍胸脯保证“全家同意”。等你付了定金，开始测量，真正的麻烦才出现——突然冒出一个“叔叔”、两个“同父异母的兄弟”、甚至一个你从没听说过的“第二任妻子所生的孩子”，每个人都能拿出“我也有份”的理由。在肯尼亚法律下，继承纠纷没有调解上限，可以拖十年、二十年。
第二种，代理倒卖型。
这个人不是地主，而是“被授权卖地的人”。授权文件要么是过期的，要么是伪造的，要么是只授权“介绍”，不授权“签约”。你以为他是中介，他却把自己当地主。你以为文件是真的，律师一查才发现：授权人三年前就死了。
第三种，集体土地冒充私有土地。
这是马赛马拉最常见、也最致命的一种。
大片土地表面上有地块号、有测量图，但实际性质是：Group Ranch（土地集体所有）。这种地，任何一个成员不同意，你都无法完成合法转让。而一个Group Ranch，少则几十人，多则上百人。你今天谈妥的那个人，可能只是“说话声音比较大”的那一个。
二、相邻权：不是你的地，也能要你的命
中国人买地，最容易忽略的，是相邻权（Neighbour Rights）。
在肯尼亚草原地区，土地边界往往是：一棵树、一块石头、一条干河床，甚至一句“祖辈这么说的”。结果就是——你拿着官方测量图，对方拿着祖父的记忆。你建围栏，对方说你挡了牛道；你修路，对方说这是祖传水源路线；你打井，对方说破坏了公共放牧区。哪怕你的Title Deed完全合法，也可能天天被骚扰、被起诉、被破坏。
三、历史纠纷：买的时候没问题，动工的时候全来了
很多人都会说：“我查过了，律师说没纠纷。”这句话在肯尼亚，只对了一半。
因为你查到的，通常只是：“Currently no registered dispute.”但你查不到的是：十年前被村里抢回去的那一段，上一任买家中途放弃的原因，正在排队准备起诉的人
肯尼亚土地纠纷有一个特色：不解决，只搁置。你一动工，这些“搁置的纠纷”就会像雨季的蚊子，一起冒出来。
四、子女分割：你买的是地，不是未来
在马赛马拉一带，子女分割是定时炸弹。
很多土地在出售时：父亲还在，家族表面和睦，子女“都同意”但只要父亲一去世，那块地就会自动进入继承重算模式。而你，作为外国买家，永远排在最后。
五、土地性质：不能建的地，卖得最积极
肯尼亚土地，不是“有Title Deed就能随便用”。常见雷区包括：Agricultural Land，不能做酒店，Conservancy Buffer Zone，不能动工，Wildlife Corridor，随时被叫停，Trust Land，政府一句话就能收回，最讽刺的是：越是不能建的地，卖得越便宜，地主越积极。因为他们自己也清楚：这块地，只有外行才敢接。
六、环境与现实：图纸上的天堂，现实中的地狱，你在地图上看到的是：马赛马拉·草原·野生动物·高端旅游，但现实可能是：雨季进不去，枯水期没水，夜里偷牛，白天闯入，政府执法选择性出现，你以为买的是“资源”，其实买的是长期对抗能力测试。
七、老肯一句话总结，如果你一定要去马赛马拉买地，请记住这几句话：
第一，不要相信任何“口头承诺”。
第二，不要只做法律尽调，还要做“社会尽调”。
第三，不要在没有实际落地经验前谈开发。
第四，价格越便宜，坑越深。
在肯尼亚，土地不是资产，是关系、历史、冲突和时间的综合体。你买的不是一块地，你买的是一整段你并不了解的过去。
十五年前，我刚来肯尼亚，过马路时当地人会停下车让我先过去，堵车时，无论左边有多堵，右边空的车道上绝对是没有车的，我那时候感慨“不愧是受过英式教育的，人的素质相当高”，仅仅过去了十五年，随着经济的快速发展，好像人的素质是下坡式倒退的，没有了以前的淳朴，连马赛马拉这样古朴的游牧民族生产生活的地方也被现代文明所污染，我不知道非洲到底是进步了还是退步了，这也好像我们国家这几十年经济发展以后人们道德感反而下降的感受是一样的。牛鬼蛇神到处都是，无数的坑等着投资的人来踩，尤其在律所工作了以后，对这种感受更加深刻，中国人告中国人的，踩各种坑的，太多了。非洲也是人心不古，世风日下的地方了。