本文来自微信公众号： 好评与差评 ，作者：好评与差评
沉寂一年多之后，北熙区三期和东坝南的新地块，又把朝阳买房人的注意力拉回到了“饼王”东坝身上。
东坝的吸引力还会像以前那么强，能成为朝阳买房必看的板块吗？
认认真真在东坝踩了一天盘，也和行业中很多熟悉东坝板块的从业者、板块原居民交流之后，我得出的结论不那么肯定。
北熙区三期和单店南路新地块，并不足以改写朝阳楼市的格局。
今天我先说东坝南的新地块——单店区域平房区城中村改造项目1105-01地块。
这块地，我认为可能会是今年最容易买错的项目
为什么这么说呢？我们先看它的基础信息：
位置在朝阳未来潜力最大的板块东坝，朝阳五环外成熟板块近3年出让土地中：容积率最低、起始楼面价最低、距离五环最近的纯住宅用地。
没实地踩盘之前，我也被这些优秀的指标所吸引，感觉这块地还是很优质的。
实地看完，我的很多认知被颠覆了。
这块地的表面优势之下，隐藏着很多不利因素和潜在威胁
断头路+出行不便
没去过地块的朋友，从地图上看，单店新地块是在东坝板块的西南角的位置，和五环内的区域被五环天然隔绝开了，这天然就决定了它的道路通达性受到影响。
地块南侧是单店南路，东段已于2021年建成通车，修得很好。双向四车道，中间有绿化隔离带，两侧有非机动车道和人行道。
问题是刚好到新地块门口，虽然不是断头路，但是道路东西段完是两个世界。
从新地块南侧一直延伸到五环内的东坝路，是下面照片中的样子。
立马变成双向两车道，道路两旁被高高的围墙挡着。没有非机动车道，前面有个自行车的话，开车你都没法超过去，高峰期走这条路进五环内的话，肯定堵到你怀疑人生。
查询了有关单店南路西段拓宽的信息，没有找到准确的修建时间。
走过一圈之后我觉得是五环内的三个产业园不拆或者不搬走的话，单店南路西段拓宽，短时间是毫无希望的。
另一条路是南北走向的单店西路。往南走也是断头路，在金隅汇景园三、四区门口，竟然变成了一个收费停车场，停车场的南侧，是北京拔萃双语学校。
这就导致这块区域往南走的通勤便利性，大打折扣。
咱们也看看住在这一片的居民，他们的居住感受是怎样的？官方的回复又是怎样的？
以下内容引用自《问北京》公众号，感兴趣的大家可以阅读原文“不管是往西还是往南，路都被挡住了……”
再看看25年初官方的回复，这两条路没有明确计划。
未来的话，26年底东坝西环路完工之后，出行应该会方便一些，从西环路到东坝南二街上五环或者进内城，能稍微顺畅一些。
但是，家门口的路修不通，是我的话，总感觉心里堵得慌。
噪音，影响居住感受
这块地，住着的确一点都不安静。西侧180米是东五环，南侧是单店南路，北侧是新亚学校，汇景园二区南侧还有一个幼儿园。
踩盘时站在地块北侧，我亲测了下上午10点的噪音——50分贝。
虽然没有超标，但是五环上来自车流的声音还是很明显的，刚好学校也在放着广播，感觉喜欢安静的人，在这样的环境下，很难受。
回来之后，我也翻了下土地出让文件中的噪音分析报告。官方给出的报告中白天的噪音分贝倒是都达标的，但晚上全部超标。
哪家开发商拿这块地，高规格的系统窗一定不能少。
离地铁远
理论上来说，这块地能到达的地铁站有三座，分别是东坝站、东坝南站、姚家园站，到三座车站的距离都在1.5公里以上，步行到不了。
必须要坐地铁的话，建议大家骑小电动车去东坝南站，大概需要10分钟。
严重依赖地铁出行的朋友，一定要在东坝买的话，还是看看坝河以北的项目或者地铁周边的二手房吧。
东郊殡仪馆
关于这块地，很多人心里最忌讳的，还是东南方向1.2公里以外的东郊殡仪馆，据说金隅汇景园三、四区最南排的楼能看见。
对于单店新地块来说，因为限高45米，开发商也大概率不会把高层排到最南侧，而且南边还有汇景园三区和瑞晖嘉苑在前面挡着，看不到殡仪馆的。
踩盘的时候，我也开着车转了一圈，感觉挺远，要是我的话，我并不会在意，即使我住汇景园，平时也大概率不会去那边。
所以殡仪馆的影响，我认为并不大。
接下来，我再说说新地块的优势
一句话总结：价格便宜，容积率低，城市界面成熟，生活氛围浓厚，周边学校多。
4.1万/㎡的楼面价，朝阳近三年最低
我猜这块地最后还是会以底价成交，楼面价就是起始楼楼面价，4.1万元/㎡，这个价格会给开发商很大的定价自住权，未来商品房出售的时候，价格不会太高。
价格对比朝阳一众在售新盘，还是周边品质二手房，都有优势。
2.0容积率，近几年成熟板块出让土地中最低
低密低容，开发商未来在做产品设计的时，有很大空间，产品品质和未来居住舒适度上，有一定保证。
喜欢低密产品的朋友，可以关注一波。
有底商、有大型商场，有烟火气
周边城市界面成熟，有烟火气这点，的确是目前朝阳很多在售新盘都不具备的优势。
住在这里，你家小区没有配套商业，但你走一点路就能享受到汇景园二、三四区的底商，吉野家、麦当劳、健身房、小卖部、干洗店啥的都有，日常生活很方便。
想要逛大型商场的话，东坝万达，金隅嘉品mall开车10分钟都能到。
学校很多，且都不弱
在东坝踩盘，非常明显的感受是，这个板块的教育资源很丰富。公立校都能叫上名，私立和国际学校很多。
开车在单店新地块周边溜达，就看到5所学校：白家庄小学汇景苑校区、汇景苑幼儿园、朝花幼儿园、朝阳区新亚学校、北京拔萃双语学校。
回来之后，我在朝阳教委网站查了下旁边汇景苑对口的小学和初中。
对口的小学有7所，分别是：①北京市朝阳区实验小学东坝校区②北京中学二分校③北京师范大学奥林匹克花园实验小学④北京中学⑤北京市朝阳区白家庄小学汇景苑校区⑥北京市朝阳区白家庄小学珑玺校区⑦首都师范大学金泽小学⑧北京市朝阳区芳草地国际学校东坝校区。
单店新地块距离最近的学校是白家庄小学汇景苑校区，这所学校的优势是：白家庄小学6个校区是统一法人、统一管理的，教资水平不错。
风险点在于白家庄汇景苑校区，校址本身不大，每年一年级只招4、5个班，招生人数少，旁边的金隅汇景苑是自住型商品房，4个区共计3500多户，居民户数较多，而且汇景苑的二手房成交量也很大。
即使你在学校旁边住，也不一定能上白家庄汇景苑校区，好在不远处还有白家庄珑玺校区和其他学校，孩子将来上学，基本不用担心。
汇景苑对口的中学是北京中学本部和一二三分校，孩子上初中的话，教育水平也是能得到保障。
单店新地块，适合谁买，谁应该远离
适合买的。如果你不依赖地铁出行，不在乎殡仪馆，喜欢成熟居住氛围，预算有限但想留在朝阳，并且考虑将来孩子上学和一家人住得相对舒适的话，这块地值得你重点关注。
不适合买的。如果你出行严重依赖地铁，也喜欢安静，追求井然有序的生活秩序和纯粹居住品质的话，这块地不是你的菜。
6.5-7.5万元/㎡，是合理价格区间
假设这块地底价成交，有传言JM会拿，楼面价4.1万元/㎡，开发商的建安成本+税费预估1.5-2万元/㎡，再算一部分利润空间的话，卖到6.5万元/㎡，性价比不错。
对比板块内品质还不错的二手房，奥林匹克花园5.3万/㎡、首开常青藤5.9万/㎡、恒大华府6.5万/㎡、复兴首府6.7万/㎡的价格。
新地块搭配JM品牌+好房子品质，上限卖到7.5万/㎡，是有可能的，超过7.5万，就没啥性价比了。
以上是我实地踩盘的个人感受+资料查询+深度咨询后，对东坝南新地块的一些看法：优势在于地价便宜和学校配套，短板也非常短，它的价值在“便宜”二字，但一旦卖贵，就没有任何护城河。
如果你也在关注北京楼市，关注东坝板块，不妨来一起聊一聊，你对东坝这块新地，的看法，以及你认为它卖多少钱合适