本文来自微信公众号： 葡萄酒商业观察 ，作者：WBO
近日，法国土地管理局（Safer）发布的最新葡萄园土地市场报告显示，2025年法国葡萄园交易活动有所回暖，但价格走势仍延续分化与承压态势。
报告提到，法国葡萄园市场共录得1.093万宗交易，同比增长4.5%，交易面积约1.9万公顷，同比增长0.5%。与此同时，市场总交易额大幅反弹16.3%至16.48亿欧元（约合人民币129.7亿元），已接近2022年17.32亿欧元（约合人民币136.3亿元）的历史高位。
分产区看，勃艮第表现较为突出，其葡萄园均价约为30.7万欧元/公顷，同比上涨3.9%。但波尔多成为价格下跌最突出的产区之一，其均价约为7.7万欧元/公顷，同比下降23.8%，其中，波亚克、玛歌等核心产区分别猛跌32%、43%。
1
法国葡萄园价格整体承压，产区分化加剧
2025年，法国葡萄园土地价格整体继续承压。根据报告，法国受保护原产地名称（AOP）认证的葡萄园平均价格为17.14万欧元/公顷，同比下降2.9%。这也是继2024年下跌1.1%之后，法国葡萄园均价连续第二年回落。尽管降幅看似温和，但由于香槟等高价产区对全国均价形成明显支撑，整体数据在一定程度上掩盖了部分普通葡萄酒产区更深层的调整压力。
按葡萄园流域划分的AOP葡萄酒价格
如果不计算价格远高于全国平均水平的香槟产区，法国葡萄园均价降至8.74万欧元/公顷，同比下降6.8%。在全球葡萄酒消费放缓、库存压力上升以及部分地区经营风险加大的背景下，葡萄园资产价格正在从此前的高位估值中回调。
另外，非AOP葡萄园同样处于下行通道。2025年，法国非AOP葡萄园均价为1.28万欧元/公顷，同比下降7.7%。用于干邑、雅文邑等烈酒生产的AOP葡萄园调整更为剧烈，均价降至2.32万欧元/公顷，同比大跌54.5%。
值得注意的是，价格下行一定程度上也拉动了交易量。2025年，法国葡萄园土地市场总交易额达到16.48亿欧元，同比增长16.3%，全年共有约1.9万公顷葡萄园易主，同比增长0.5%，相当于法国葡萄园总面积的2.52%。
2025年葡萄园按子市场划分的市场情况
这表明市场并非完全遇冷，而是在价格调整后重新出现流动性。一方面，部分低价产区因价格回落吸引买家入场；另一方面，少数高价值交易也显著推高了全国交易额，使得市场呈现出“价格整体下跌、交易金额反弹”的局面。
从产区来看，香槟仍是法国葡萄园土地价格最高的地区。2025年，香槟葡萄园均价约为113万欧元/公顷，同比小幅上涨约0.9%。在法国多数产区价格回落的背景下，香槟仍能维持正增长，主要来自产区资源稀缺、品牌价值突出以及高端消费市场支撑。不过，价格韧性并不意味着市场完全没有压力，随着全球奢侈消费趋于谨慎，香槟土地交易也更强调优质地块和长期资产价值。
2025年按葡萄酒产区划分的葡萄市场分布情况
2025年按产区划分的葡萄园价格
勃艮第同样是2025年法国葡萄园土地市场中表现最强的板块之一。2025年，勃艮第-博若莱-萨瓦-汝拉产区葡萄园均价约为30.7万欧元/公顷，同比上涨3.9%，成为少数仍保持上涨的主要产区。其中，真正拉动价格的是勃艮第核心区域，尤其是金丘（Côte-d’Or）表现突出，部分优质地块已成为高度稀缺的资产。
报告显示，金丘葡萄园价格约为100万欧元/公顷，涨幅约5%；伯恩丘和夜丘的白葡萄酒葡萄园价格均上涨约3%，伯恩丘红葡萄酒葡萄园价格上涨约20%，一级园价格也上涨约11%。这说明，勃艮第土地价格上涨并非普通产区全面普涨，而是由核心产区、优质等级和稀缺地块共同推动。
卢瓦尔河谷-中央产区的表现也相对稳健。2025年，该产区葡萄园均价约为5.25万欧元/公顷，同比上涨约3%。增长主要来自桑塞尔、普伊-富美、索米尔-香槟尼等市场认可度较高的产区，尤其是白葡萄酒品类在消费端仍具一定支撑。
与上述产区相比，其他地区则出现不同程度的回落。
波尔多-阿基坦地区继续成为价格下跌最突出的产区之一。2025年，该地区葡萄园均价约为7.7万欧元/公顷，同比下降23.8%。其中，一些普通波尔多及波尔多丘产区的葡萄园价格已降至约6500欧元/公顷。
西南产区同样跌幅明显。2025年，该产区葡萄园均价约为9600欧元/公顷，同比下降28.1%。该区域受到消费疲软、极端天气、病害压力以及市场需求不足等因素共同影响，使得土地流动性和投资吸引力均有所下降。相比之下，阿韦龙省（Aveyron）、上加龙省（Haute-Garonne）等少数地区表现相对稳定，但不足以改变整个西南产区价格下行的趋势。
阿尔萨斯-东部产区2025年葡萄园均价约为11.1万欧元/公顷，同比下降5.4%。阿尔萨斯并非法国最弱的产区，但不同地块差异明显。优质特级园、知名地块以及具有稳定市场认可度的葡萄园仍有买家关注。
朗格多克-鲁西永市场则基本保持稳定。2025年，该产区葡萄园均价约为1.43万欧元/公顷，同比微降约0.2%。由于该产区基准价格本身较低，价格进一步下跌的空间相对有限。但从基本面看，朗格多克-鲁西永仍面临干旱、霉病、火灾风险以及消费需求下降等压力，市场整体仍处于低位调整阶段。
罗讷河谷-普罗旺斯产区小幅下跌。2025年，该产区葡萄园均价约为5.69万欧元/公顷，同比下降约3.1%。其中，一些入门级红葡萄酒产区面临较大销售压力，但教皇新堡、圣约瑟夫等知名度较高、品牌溢价较强的产区仍能获得一定支撑。
夏朗德-干邑是2025年跌幅最突出的板块之一。用于干邑生产的烈酒类葡萄园均价降至约2.32万欧元/公顷，同比下降54.5%。这一变化与干邑市场的整体降温密切相关。
近年来，干邑市场持续承压。受中国、美国主要消费市场需求放缓、烈性酒消费降温、渠道库存上升、贸易摩擦等因素影响，干邑出口表现走弱，继而导致上游葡萄园资产被重新定价，对于依赖烈酒产业链的葡萄园而言，终端市场需求变化对土地价格的传导更为直接。
整体来看，2025年法国葡萄园土地市场并不是简单的“全面下跌”，而是进入了更加明显的结构性分化阶段。一些具备稀缺性、高端属性的产区仍能保持韧性，而另外一部分入门级的葡萄酒产区则面临更大调整压力。
2
勃艮第土地交易均价为何逆势上涨？
在法国多数葡萄园产区价格承压的背景下，勃艮第土地价格的上涨显得尤为突出。不过，这一上涨并不意味着勃艮第脱离行业周期，而是由多个因素共同推动，一方面，核心产区土地供给有限，优质地块具有明显稀缺属性；另一方面，勃艮第葡萄酒在经历前期价格高涨后出现一定回调，终端消费接受度有所恢复，进而增强了市场对上游葡萄园资产的信心。
首先，勃艮第葡萄酒在2025年出现了较明显的“以价换量”特征。随着部分产品价格回落，入门级、村庄级以及部分一级园酒款的市场可及性提升，带动销量恢复，并在一定程度上稳住了产区的全球市场份额。
根据法国海关数据，2025年勃艮第葡萄酒全球出口量为6444万升，同比增长2.4%；出口额为15.44亿欧元（约合人民币123.18亿元），同比下降2.4%；出口均价为23.96欧元/升，同比下降4.7%。虽然出口额有所下降，但出口量的增长说明国际市场对勃艮第的需求基础仍然存在。
上海一位葡萄酒进口商孙诚告诉WBO，过去两年勃艮第价格持续回落后，部分入门级和村庄级产品重新回到消费者能够接受的价格区间，这有助于扩大消费客群，也让经销商在推广时拥有更多操作空间。他认为，如果产区继续保持相对务实的定价策略，勃艮第葡萄酒在中国市场仍有机会延续增长势头。
从终端需求来看，勃艮第仍拥有较稳定的消费群体和收藏群体。近两年价格回调之后，部分酒款的性价比开始重新显现，尤其是过去因价格过高而被压制的消费需求，有一定释放空间，这也使得市场对勃艮第核心产区的长期价值判断并未发生根本逆转。
孙诚进一步指出，和法国其他主要产区相比，勃艮第在2025年的价格和销售都相对稳定。经过前两年的价格调整后，一些单瓶价格在300元左右的一级园产品已经具备较强竞争力，个别标志性酒款甚至会出现阶段性渠道断货，这说明勃艮第虽然不再处于此前快速涨价阶段，但其品牌认知、消费黏性和市场流通能力仍然较强。
其次，产量回落也在一定程度上强化了市场对供需关系改善的预期。对于土地资源极度有限、核心产区面积难以扩张的产区而言，产量变化往往会直接影响渠道库存、酒款价格以及上游资产估值。
据勃艮第葡萄酒局（BIVB）报告显示，勃艮第从2024年开始，产量明显回落，是近15年来第二低的产量，仅高于艰难的2021年份。产量下降使得市场供应从前一年的高位状态逐步回归平衡，也在一定程度上缓解了库存压力。
根据Liv-ex发布的年度勃艮第市场观察来看，经历过去十年价格大幅波动和需求变化后，勃艮第市场正显现出早期修复迹象。对土地市场而言，终端价格回调、供给收缩以及核心地块稀缺性，共同构成了勃艮第葡萄园均价逆势上涨的原因。
另一个支撑勃艮第市场表现的重要因素，是白葡萄酒消费趋势的持续升温。从出口数据来看，白葡萄酒已成为勃艮第出口结构中的主力。根据法国海关数据，2025年勃艮第白葡萄酒出口量为4781万升，同比增长4.6%，占勃艮第葡萄酒出口总量的74.2%；出口额达到8.40亿欧元（约合人民币67亿元），同比增长0.6%。
有业内进口商负责人告诉WBO，一些勃艮第酒款可以通过转批方式继续流通，价格体系相对没有那么透明，经销商仍有一定利润空间。“几年前我公司勃艮第酒款一年销售额只有几百万美元，如今能达到近千万美元，相比之下，波尔多名庄酒年销售额从800万美元下降到200多万美元。”
3
波尔多土地价格持续下探，波亚克、玛歌等核心产区猛跌32%、43%
与勃艮第的上涨相比，波尔多葡萄园土地价格在2025年继续下探，且跌幅已扩展至多个核心区域。
以波亚克和玛歌为例，2025年波亚克产区的葡萄园均价约为170万欧元/公顷，同比下降32%；玛歌产区葡萄园均价约为80万欧元/公顷，同比下跌43%。这类核心产区价格松动，说明过去由名庄光环、稀缺属性和市场预期共同推高的估值溢价，正在经历新一轮的去泡沫和价值回归。
葡萄酒业内人士许铮表示，一些波尔多中级庄长期依赖较成熟的渠道体系，在国内市场一度具有较高认知度。但近年来，这一类产品在中国市场的表现呈现出“知名度仍在，但增长不足”的特点。尤其是分布于梅多克、上梅多克等区域的部分中级庄，终端价格经过多轮调整后，渠道利润空间被不断压缩，酒商的补货积极性下降，需求端疲软最终会向上游传导，影响酒庄现金流和葡萄园土地估值。
另外，其配额和分销体系一定程度上压缩了经销商的操作空间，利润空间有限，部分酒商在补货和推广时趋于谨慎。叠加前几年部分年份供应量较大、库存消化速度放缓等问题，波尔多葡萄酒的渠道积极性受到一定影响。
南京葡萄酒进口商赵明辉认为，波尔多在全球市场面临的竞争环境也发生了明显变化。过去，波尔多在中国市场具有强势的品牌光环，但随着澳大利亚、智利等新世界的发展，消费者的选择也更加多元。
不过，市场变化传导到土地价格通常存在一定滞后。即便2025年波尔多部分酒庄出现减产，或者个别名庄期酒价格有所调整，这些变化也不会立即完全反映到土地价格中。“知名产区的地价往往受到品牌稀缺性、历史交易价格和长期资产预期支撑，调整速度相对较慢，但对于部分竞争力较弱的产区来说，市场需求下滑和库存压力对土地价格的影响会更加直接。”赵明辉说道。
同时，波尔多市场走弱，还与其产品结构有关，相比近年来更受欢迎的白葡萄酒，波尔多长期以红葡萄酒为核心，白葡萄酒占比相对有限，在消费偏好的变化下，其产品对消费者的吸引力有所减弱。
除市场需求变化外，气候风险也是波尔多土地价格承压的重要因素。许铮指出，近年来波尔多频繁遭遇霜冻、冰雹、霉病等极端天气和病害冲击，部分年份的葡萄园受损严重，产量出现明显波动。对于投资者而言，葡萄园不再只是稳定产出的农业资产，而是需要面对越来越高的管理成本和不确定性，气候风险上升，会直接削弱土地资产的投资吸引力。
气候变暖还可能进一步改变波尔多的品种结构和酿酒风格。波尔多长期依赖赤霞珠、梅洛等经典品种，但气温上升可能加快葡萄成熟速度，影响酸度、酒精度以及风味平衡。为了适应新的气候条件，酒庄可能需要调整种植结构、引入更耐热或更适应气候变化的品种，并投入资金进行葡萄园管理和酿造方式升级，这些变化都需要较长周期，也会增加经营成本。
一位北京葡萄酒进口商张翔指出，过去几年波尔多部分年份供应量较高，而终端需求并未同步增长，库存问题较为突出，当葡萄酒本身的流通价格持续承压，上游葡萄园土地的估值自然也会受到影响。