本文来自微信公众号： 风马牛地产研究院 ，作者：冯仑，原文标题：《冯仑：活下来的「人」，看得不一样》
最近两年，我一直在往外跑，去非洲、去中东、去新西兰、去中亚等等。很多人问我为什么？今天我想跟大家聊聊这事儿。
做企业这么多年，我有一个越来越深的体会：企业之间的差距，不是执行力的差距，而是认知的差距。而认知的提升，往往来自于不断地走出去，看世界，看历史，看人性。这次来到哈萨克斯坦，我更加坚定了这个判断。企业最大的竞争力，是认知，是看别人看不见的地方。
01
为什么垮的都是那批人？
这些年，中国房地产行业经历了巨大调整。很多企业倒下了，但也有一些企业始终活着。比如香港置地、太古、华润等。大家都是做房地产的，为什么结果完全不同？原因很简单，没垮的人，他们看到的东西，和垮掉的人看到的东西不一样。
这也是为什么我一直坚持和大家一起到处走、到处看、到处学习的原因。很多东西，书本上学不到，网上看不到，只有我们亲自去看才能获得。那么看别人看不见的地方，究竟是什么？我把它总结为三个层面。
第一，看人性。
我经常说一句话：人白天是君子，下班是俗人。很多问题的根源，其实都藏在人性深处。我们天天在外面跑，跟各种各样的人聊天，聊来聊去，最后你会发现，所有的事情都绕不开人性。
人性这东西，你看透了，很多事情就明白了；看不透，就容易犯糊涂。做企业尤其如此。你以为你在做产品、做市场、做战略，本质上都是在跟人性打交道。客户的人性、员工的人性、合作伙伴的人性、对手的人性，哪一个没看透，都可能出问题。
第二，看伟大人物背后的那一面。
很多人年轻的时候，总喜欢把成功人士神化。但这些年接触的人越多，我发现，所有伟大的人，都有普通人的一面。每个人都有弱点，都有局限，也都有不为人知的故事。你看不到这一面，你就永远看不懂这个人。
当你真正接触这些人，了解他们的成长经历、失败经历、挣扎经历之后，你会发现：原来他们也不是天生伟大。
他们只是比普通人更坚持一点、更清醒一点、更愿意承担责任一点。这件事特别重要。你一旦看透了，这事就成了。
因为当你把伟大的人看懂以后，你不会盲目崇拜，也不会妄自菲薄。你会知道：别人能做到的事情，自己也有机会做到。这是一种非常重要的认知突破。
第三，看历史。
历史这东西很奇怪，你说它远吧，它影响着今天的一切；你说它近吧，很多人又视而不见。
这次在哈萨克斯坦，我和很多当地企业家、投资人交流，也谈到一个问题：为什么有些企业能够跨越几十年周期？答案并不复杂。因为他们经历过危机，经历过失去，经历过生死考验。
比如香港置地背后的怡和集团，很多人只看到它今天依然强大，却不知道它经历过怎样的历史。与他们交流时，我最大的感受是：历史记忆会塑造企业文化。企业的很多决策，不是因为眼前的利益，而是因为过去的经历。
认知能力上去了，你才能看懂人性、看清现实、看透历史。你才能判断大势，知道该往哪儿走，不该往哪儿走。企业能不能活着，最后拼的就是这个东西。
02
未来三件事
接下来，说说未来。未来二十年，我还有三件事想做，都跟房地产有关，但都不是传统意义上的房地产开发。
第一件事，把房子像汽车一样，做成标准化的产品，卖向全球。
制造业为什么能做到全世界？因为产品标准化。房子为什么不能？过去房地产的逻辑是「拿地—开发—销售」，每个项目都不一样，换个地方就得重来一遍。但如果把房子做成酒店、学生公寓、医院这类标准化产品呢？在工厂里生产，像汽车流水线一样，做完拉到全世界去安装。
我现在的想法很简单，就做一个单品，比如标准化酒店，把它反复打磨，做成爆品，全球卖。这个模式的本质，是把开发变成制造。这样离钱近、离事远、离是非更远，然后赚钱。不能反过来，离钱远、离事近、离是非近，最后钱没赚到。
第二件事，做高楼。
传统的超高层建筑，越盖越贵，时间越长财务成本越高，所以大多数高楼不赚钱。但如果把大部分构件在工厂里做完，拉到现场像搭积木一样搭上去呢？
我们在泰国、乌克兰、越南都在推这种模式。找当地有土地、有资源的合作商合作，我们负责设计和生产，他们负责报规报建，中国工厂生产完运过去，现场组装。我们不买地、不承担土地风险，只做制造业的事，出口产品。
第三件事，探索数字地产国家。
这是一个非常前沿的话题。但我相信，未来随着数字技术的发展，身份、治理、金融和社区组织方式都可能发生变化。很多过去必须依赖地理边界完成的事情，未来可能通过数字化实现。虽然这件事还在探索阶段，但它代表着一种新的可能性。对我来说，这既是研究，也是学习。
为把这三件事做成，我也给自己定了三条原则。
第一，少是非。企业做到一定规模以后，最大的成本往往不是经营成本，而是是非成本。所以这些年，我们不断收缩边界，不追求特殊资源，不依赖特殊关系。减少复杂利益纠葛，让自己活得简单一点。
第二，不负债。简单说就是不借钱。不借钱就没有人追着你，你才有精力做真正有价值的事。
第三，保持身体健康。企业做到最后，拼的其实是身体。身体好，才能持续创造价值。每天一睁眼，呼吸顺畅，心里不堵；想想身边的人，都是顺心的；看看手机，没什么烂事儿，也没人找你麻烦。这一天就很好。身体不好，再好的机会也抓不住。所以未来最重要的投资，不是股票，不是房地产，而是自己的身体。
结语
一个企业能够走多远，最终取决于企业家能够看多远。当你能够看见别人看不见的地方时，你对世界的理解就会发生变化；当你的认知发生变化时，你的企业也会发生变化。对于企业家来说，最值得投资的，从来不是某一个项目，而是自己的认知升级。