本文来自微信公众号： 环球旅讯 ，作者：TD
这两年的深圳酒店市场，主打一个“冰火两重天”。
深中通道通车、港人北上常态化、演唱会扎堆，直接把周末的住宿市场带飞，全城酒店满房成了常态。但硬币的另一面是，一到工作日市场瞬间降温，曾经稳定的商务客流走弱，房价也悄悄踩了刹车。
比淡旺季失衡更扎心的，是客群的严重分化：高端酒店乘着深圳硬科技产业的东风，客单价和入住率双双起飞；而中低端酒店却因为疯狂涌入的新供给，陷入了极度内卷的存量厮杀。
周末爆单周中冷清，高端稳赚中端内卷，传统酒店到底该怎么破局？“酒店+”跨界融合、AI数字化落地，究竟是搞钱利器还是无效噱头？
以下是对话实录，经编辑删减：
李超：结合港人北上、深中通道开通及本地演艺经济活跃等利好，目前深圳酒店市场的真实发展状况如何？高端与中低端酒店的表现是否存在分化？
陈智：从行业数据来看，深圳酒店市场的周末入住率确实明显提升，但周中商务客人的增长趋势相对平缓。整体而言，入住率依然有所上涨，但平均房价保持持平或略微下跌。
从华侨城在深圳的16家酒店数据来看，高端酒店的入住率和房价表现远优于中高端及经济型酒店。尽管去年深圳新增了约2000间高端酒店客房，但整体来看，高端市场的需求增量依然大于供给增量。
因此，高客单价市场依然保持强劲的上涨趋势，这一表现在2025年及2026年上半年均得到了印证。
叠加深圳AI硬科技、上市企业商务活动持续活跃，进一步托举高端酒店需求韧性；相比之下，中低端市场在产品供给上增速更快，导致了当前的结构性分化。
李超：当前“酒店+景区”的模式面临挑战，酒店未来还能从哪些角度拓展收入机会？如何避免“1+1<2”的无效加法？
陈智：在深圳市场，“酒店+”绝不是简单的产品叠加与打折销售。成功的加法必须满足三个条件：一是具备独有的地方特色资源；二是与酒店核心客群高度匹配；三是能完美契合深圳的城市属性。
以我们前海的酒店为例，其周边有“湾区之光”摩天轮和频繁演出的音乐厅。我们将客房与摩天轮、演出门票打包，有效弥补了商务酒店周末客源不足的短板，实现了市场均衡发展。
相反，我们也曾尝试过“酒店+锦绣中华”的模式，甚至在物理空间上打通了通道，但效果并不理想。
原因在于客群不匹配：前往景区的游客多为价格敏感型，与高星级酒店客群不符。因此，酒店在做加法时，必须精准分析客群需求。例如，针对年轻群体的演唱会经济，酒店可以推出相应的演艺配套产品，这与传统景区客群的需求是完全不同的。
李超：国内中端市场进入存量改造期，部分国际酒店集团也推出了软品牌（如万豪博选）。对于面临租约到期或需要翻新的酒店，是否有更务实的突围方向？
陈智：针对大量运营10年以上、不少已达15~20年、面临租约到期翻新的酒店，改造前必须厘清三个核心问题：
第一，酒店是否还在主流客群的核心动线上；第二，主体框架和机电设备的剩余使用寿命；第三，投资回报率（ROI）能否算得过来账。
基于这三点考量，我认为目前“软品牌翻牌+轻资产投入+会员体系支撑”的模式，比重资产全面改造更划算，也更容易被投资人接受。
在具体改造上，我们倾向于“公区重做、客房轻改”。例如，部分五星级酒店客房软装改造成本控制在20万元左右，而部分中端酒店仅需4万多元即可达到五星级标准的改造效果。
对于缺乏会员体系和智能化投入的单体高星酒店而言，除非具备极强的文化属性和高忠诚度的专属客群，否则在当下的运营压力下，走连锁化、软品牌翻牌是更符合商业逻辑的选择。
李超：AI在酒店业热度很高，但落地往往面临投入大、见效慢的问题。华侨城在AI的实际应用中，有哪些真正产生效益的切入点？
陈智：酒店业不应盲目追求大模型，而应聚焦于应用场景。从华侨城的实践来看，目前AI在两个方面产生了切实的效益：
首先是收益管理。AI在收益管理上的应用非常成熟，对集团整体收益的提升有显著帮助。未来，AI在收益管理上的颗粒度还会进一步细化，从房型维度延伸至渠道、时段等更精细的维度。
其次是能耗与设备维保。我们将AI应用于耗能管理及旗下酒店的设备设施安全管理与维修预警。这不仅有效降低了养护成本，还提升了人效。
酒店应用AI绝不能是为了“炫技”或讲故事，必须能够计算出成本与效益。在人工成本刚性上涨的背景下，AI在压降人工成本、提升整体运营效率方面具有巨大潜力，这也是未来投资人最愿意为之买单的核心价值。
李超：高星酒店在引入AI时往往较为谨慎，担心削弱人性化服务。您如何看待AI在高星酒店与中端酒店中的不同应用前景？未来是否会出现“AI原生酒店”？
陈智：对于高星酒店，我们在对客端的AI应用上确实非常慎重。例如客房语音智控，由于涉及客人隐私与个人习惯，我们在高星酒店中持保守态度。
高星酒店客人更看重面对面的温度与人性化服务，而非过度依赖高科技。但在中高端有限服务酒店中，语音控制等AI应用已成为标配，年轻客群对此有强烈的使用习惯。
从长远趋势来看，AI在酒店业的普及不可避免，其最大的优势将体现在成本控制，尤其是人工成本的压降上。
至于“AI原生酒店”，我认为它一定会出现。但基于国有企业的决策机制，在创新上往往较为审慎。因此，我大胆预测，AI原生酒店将率先在民营资本中诞生。民营资本更善于创新、敢于投资，也更愿意去尝试新鲜事物，它们将是推动酒店业AI变革的最前沿力量。