本文来自微信公众号： 三土城市笔记 ，作者：周锦虹
这是“周锦虹城市观察系列”的第二篇，作者深入探讨了中国40多年城市化过程中的一个伴生现象——“士绅化”。文章兼具学术性和可读性，但因全篇长达15000余字，所以小编将其分拆分为上下两篇，今日刊发上篇。
在这一篇中，作者详细梳理了中西方城市士绅化的起因、经过，有助于我们更深刻地理解城市化的本质，以及这一历程对于不同人群造成的积极或负面影响。
今年6月，耗时将近10年的芝加哥奥巴马总统图书馆开幕。一个前总统募集了8.5亿美元建图书馆，还连带建了社区中心与公园，明明是件大好事，当地居民却打官司打到联邦最高法院，死活不让建。
为什么？因为他们怕的不是图书馆本身，而是怕它带来的一种效应——士绅化。盖了如此重要又漂亮的设施，那周边的房价就会涨，房价上涨房租与生活成本也就往上涨，搞不好他们就得被迫搬离。
对此，不少国人可能很难理解。在中国，人们普遍认为大规模的旧城改造、城市更新、城中村拆迁，以及新建各类网红地标建筑是件好事。
同样一件事，为什么在中国与欧美会得到截然不同的反应？要搞清楚这件事，得先从“士绅化”这个词的来历说起。
01
“士绅化”是个啥东西？
1964年，英国社会学家露丝·格拉斯首次提出“士绅化”（Gentrification）这一概念，用来描述当时伦敦工人阶级居住区逐渐被中产阶级替代的现象与过程。
此后，士绅化的内涵不断演变拓展。2000年版《人文地理学词典》中，尼尔·史密斯将“士绅化”定义为资本在城市中心区重新投资的过程，以强调它是一个动态的过程，且不再仅限于住宅领域。
目前，学术界已经发展出了几十种“士绅化”的细化分类，涵盖了城市与乡村发展的诸多领域。
比如新建士绅化，指新建的新城、别墅与公寓，或称再城市化与城市再开发，这个在中国非常典型。
商业士绅化，指商业场所或街道及区域的士绅化。
旅游士绅化，指一个街区乃至城市区域转变为排他飞地的过程，游客涌入，娱乐场所和旅游场所不断增加。比如中国的大理、三亚等城市，以及广州永庆坊、杭州南宋御街都是旅游士绅化的表现。
还出现了乡村士绅化，它主要强调对绿色空间的需求，多选择在有历史人文底蕴或有特色主题与景观的镇村或田野、山林、农庄等等。
广州永庆坊。©小红书猫又的广州CityWalk攻略
不过在我国，士绅化多出现在城乡规划与人文地理等学术界，鲜少见诸于官方语境，通常是被旧城改造、城市更新、棚户区改造等名词所代替。
但不可否认，由于城乡发展建设带来的不仅是区域环境的提升，更多是权力与资本的重构、人口结构的变迁以及人文社会的变革，随着中国城市发展进入新一阶段，从士绅化角度观察并思考城市发展的走向，显得更为必要。
02
西方城市“士绅化”演变史
目前一般认为，士绅化现象在二战后发达资本主义城市开始出现，战后的城市更新需要拆除大量的老旧街区，以建造现代化的道路与设施。随着破坏蔓延，历史学家与建筑爱好者开始站出来反对，后来年轻的中产阶级开始加入，他们购买并精心修复了这些房屋。在纽约，这些房屋被称为“褐石建筑”（Brown stoning），在巴尔的摩叫“开荒”（Home steading），在多伦多叫“白漆”（White painting）……
克莱（Clay，1979）的城市士绅化演变模型
1970年代末，西方城市陆续进入后工业时代。由于石油危机导致通勤成本上升，以及政府推动城市更新，回归城市运动抬头，越来越多受过良好教育的年轻人选择回到城市。那么，产生士绅化的动机是什么？
首先是士绅化的需求侧逻辑。后工业时代的崛起导致不断壮大的中产阶级兴起，取代了传统的工人阶级。新阶级群体往往高度重视教育（全球城市都一样），且女性权利意识的崛起（包括单身女性专业人士的增加、单收入家庭变为双收入家庭的结构演变），乃至种族多元化、性取向等都为城市士绅化提供了重要需求。
比如，延迟结婚也能促进士绅化需求。因为人们需要结识他人并发展友谊，城市空间的社交机会优于郊区，这些因素会推动人群向城市移动。士绅化的美学因素还成功地将审美品位转换为房产价格，讽刺的是这是一个动态过程：
艺术家推动审美——中产阶级受到吸引开始涌入——高收入群体侵占空间——艺术家被驱逐……
再来说说供给侧逻辑。市中心的改造光有需求不行，能让开发商、投资者（包括政府）有利可图才是关键动力。这个“利”来自一个核心概念——租差（Ground Rent Gap）。简单说就是：一块地现在值100万/亩，但经过投资改造（比如建了地铁、公园和学校）后能值300万/亩，这中间的差价扣去成本后就是租差。只要这个差价够大，资本就会忍不住扑上来——这就是士绅化发生的根本动力。
只要一个城市人口不断增长、就业不断增加，技术不断创新，土地所有者就愿意将土地投入到最佳用途当中，城市里的任何位置都会随时间的推移而变得更有价值。
因此租差是士绅化生产的条件。只有当租差出现，才会出现士绅化。如果改变土地用途，让土地所有者可以因此追逐不断上升的租差，就可能导致社区大规模的重新开发。
大卫·莱（Ley，1973）的后工业社会理论
总而言之，士绅化不仅仅是城市建设用地的翻新和再开发，也不只是中产阶级对城市中心的全方位重塑，更是一个改变城市人口结构与城市环境的变化过程。
来源：宋伟轩,孙洁,余思奇,刘风豹,谭华云.中国式绅士化思辨[J].地理学报,2025,80(12):3340-3355。
前面提到的奥巴马图书馆，就是一个典型的士绅化争议案例。
1955年、1978年，美国相继通过《总统图书馆法案》、《总统档案法案》明确规定，离任总统都要建个图书（档案）馆，把在任时的文件档案集中留存以防私自带走。不过得"私人筹建，政府管理"，即由离任总统及其基金会负责筹资建造（国家不给钱，据说前总统拜登现在募资情况就比较困难），建成后移交给国家档案与文件管理局运营（运营的钱政府出），所有总统档案属国家财产。国人最为熟知的就是由贝聿铭设计的肯尼迪总统图书馆。
于是2017年卸任的总统奥巴马回到老家芝加哥，在杰克逊公园找了块地准备大兴土木，结果闯祸了。这事要是在咱国，总统来建了个图书馆还有会议展览连带还建了个社区中心、体育场和更漂亮的公园，多好的事啊！可芝加哥当地居民不这么想，他们担心这么大一个项目搞起来，以后这里会很热闹，土地房产价值就会升值，一升值住房及其他各项生活成本都会涨价，搞不好大家还要被迫流离失所，这怎么行啊？！
那就打官司。一直打到联邦最高法院，2018年，奥巴马基金会最终宣布该中心建成后将无偿划归芝加哥市所有，8.5亿美元啊，直接充公以平息民愤，项目才晃晃悠悠得以继续实施直到今年开放。
可能正是因为西方城市的士绅化与我国国情有着极大不同，这个洋气十足的舶来词在官方很少使用。但国内学术界主张把它“去背景化”，提炼出四个共性特征：1、资本的再投入；2、高收入群体的迁入；3、物质景观的变化；4、直接或间接取代低收入群体。只要基本符合这些特征，就可归为士绅化。
03
中国城市士绅化的三个阶段
中国城市有没有士绅化？按照上文的归纳定义是毋庸置疑的。目前国内学术界一般将士绅化的起源标定于改革开放后，但我倾向于中国的士绅化始自1949年以后，并大致已经历了以下三个主要阶段：
第一阶段：单位大院制时期（1949—1989年）
这一阶段的特征是“破旧立新”。在“先生产后生活”的背景下，国家通过行政划拨土地，围绕政府机关、高校、大型国企建设了一批封闭或半封闭的“大院”。大院将生产、办公、科研与生活、教育、医疗、后勤融为一体，形成了与周边城市肌理完全割裂的微型城市，如北京百万庄、长春一汽生活区等。
新阶层开始植入，大院内居住的不是原住民，而是经过政治筛选和行政调拨的“单位人”（干部、工人、知识分子）。在城市居民普遍居住于胡同、里弄等匮乏空间时，大院内部实现了优质公共服务的超前配置（食堂、澡堂、影院、子弟学校）。从大院里涌生出的“大院子弟”，如王朔、马未都、姜文等，出品了大量文学影视作品，聚焦于当时与城市原住民“胡同子弟”形成鲜明阶层张力的故事。
这显然是国家主导的“腾笼换鸟”。在建造大院时，大量原城市平民被迁出，原城市肌理被彻底抹平。这种“原始积累”式的空间清扫，是后来一切市场化士绅化的预演。大院通过有形的围墙和无形的档案户籍制度，建立起强大的排他性，不仅在物理空间上极大改观，也建立了在政治身份与单位归属上的“新士绅阶层”，它具备了士绅化除资本作用、土地租差（因资本与土地都是行政划拨）以外的另两个要件（阶层转换与空间升级）。
因此，尽管这一划分会引起极大争议，但个人认为这是“中国特色士绅化”一个不可忽视的重要阶段。
1978年改革开放后，计划经济体制下的均衡社会空间格局开始瓦解。经济自由化改革使一部分人先富起来，催生了更高级别的商品和娱乐消费需求。随着行政分权与财政分权改革，地方政府经营城市的热情高涨，大城市出现郊区化趋势。
比如这一时期的杭州朝晖地区，主要就是单位职工房、以及杭州中东河治理拆迁出来的居民安置房等。高收入、高学历、年轻化的中产阶层开始萌生，西餐厅、酒吧、夜总会等具有国际时尚特征的商娱场所在城市中出现，标志着以消费为导向的士绅化空间开始萌芽。
但整体上，这一阶段的变化相比于后面30年中国城市的激烈演进仍属缓慢，也没有发生制度性的根本变化。相对而言，中国农村与中小城镇发生的变化相对较快。
第二阶段：市场化与推土机狂潮（1990—2003）
1988年，国家修XIAN允许土地使用权依法转让，是宏观开闸。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（即“55号令”）正式实施，给出了具体可操作的细则，明确了协议、招标、拍卖三种出让方式，规定了不同用途的出让年限（居住70年、工业50年等）。从这一刻起，城市土地不再是只能通过行政划拨的“生产资料”，而变成了有价格、可计量、可交易的“空间资产”。士绅化所必须的级差地租有了合法流通的凭证。
1993年起房改/公房开始出售，它让原“大院”里的居民以极低价格获得了房屋产权，这些产权后来在市场上兑现，构成了许多中产家庭购买第一套内城商品房的主要资本来源。
1997年房改深化、1998年全面停止福利分房，创造了庞大的置换需求和市场。它迫使新增城市人口和改善型需求必须进入市场，为1990年开启的、随后被大规模拆除重建出来的内城新商品房，提供了源源不断的买方，也意味着在士绅化需求端创造了大量人群。
城市中心的地块价值陡增，工厂被要求“退二进三”，老旧民居被成片拆除。“推土机士绅化”的逻辑是“空间的资产化+BAO力清零”，房地产商、政府和中产阶级共同推动了城市物质景观的提升，代之以写字楼、购物中心和商品房小区，上海“365危棚简屋改造”、北京金融街和东方广场的建设，彻底改变了内城的社会结构。且随着城市发展，废弃工业区被改造成文化创意园区（如北京“798”），传统居民区被改造为现代艺术或旅游街区（如上海“新天地”）也开始慢慢出现。城市近远郊的规模性增量开发也开始轰轰烈烈，比如著名的广州华南八大金刚、上海联洋、北京世纪城、杭州城西大开发等。
这是最接近西方经典士绅化的时期，但规模与速度都比西方更为宏大。原住民通常被货币化安置或迁往远郊保障房，社会网络被彻底打断。拆除后的土地演化为精英消费空间和高房价社区，允许第一批市场化的财富阶层入驻。大院体制外的“新钱”开始通过资本实现空间占领。门禁森严的商品房小区取代了“大院”，成为新富阶层的首选，形成了以市场为基础的“新大院”。
第三阶段：城市大扩张的新建士绅化时期（2004-2020）
2004年前后，中国发生了三件事。一是土地“招拍挂”制度的严格推行（2004年8月31日“大限”），所有经营性用地必须以公开招标、拍卖、挂牌方式出让，彻底终结了此前的协议出让，市场进一步公开透明。二是“旧城改造”向“历史文化名城保护”的叙事转折（2003-2004年）；三是国务院办公厅发布了《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，这份通知要求各地控制拆迁规模，并着手建立拆迁公示、听证等制度，以规范拆迁行为。
这一阶段，中国城市发生了世界上最大规模的所谓新建士绅化，这是一场以“增量开发”为形态的、史无前例的空间阶层大重组。它以摊大饼、开组团、造新城等方式，完成阶层筛选与空间隔离，地方政府通过土地出让获取巨额收入，与开发商合力在近远郊打造超级楼盘。
这是一个极其高效的阶层过滤过程。厌倦市中心拥挤生活的中上阶层主动迁出内城，选择郊区低密度、个性化的住宅，表现出与美国郊区化趋同的特征。它用高房价将特定收入与地位的人群从混杂的老城中心抽取出来，装入一个同质化、封闭化、安全感与审美高度统一的新空间。这不是对旧社区的置换，而是在空地上凭空创造一个排他性的绅士阶层领地。
从广州的华南板块、上海的莘庄与联洋社区，到郑州的郑东新区，再到全国成千上万以“欧陆风情”、“托斯卡纳”命名的门禁小区。它们既是城市扩张的细胞，也是阶层分离的堡垒。城市空间按照经济理性进行重构，某些大城市逐渐显露出新的圈层空间结构雏形并不断强化。
在内城，“历史文化名城保护”与“控制拆迁规模”等政策的出台，意味着推土机被套上了缰绳。资本与权力开始学习如何将“历史风貌”本身作为最大的卖点。文化不再是拆迁的障碍，而是可包装的资产。随着前期北京798与上海新天地的成功，创意阶层与艺术空间作为士绅化先锋的出现，这是第三阶段最典型的“艺术家先锋”模式的诞生时刻。它证明了一条新路：废弃的工业空间，经过文化包装和创意阶层短暂占领，可以极速提升地租，最终被更高级的商业和资本收编。
杭州LOFT49就是一个典型案例。这个项目前身是1958年创建于杭印路49号的杭州化纤厂，2002年工厂停产后，曾在美国生活的设计师杜雨波回国创业，发现这里的粗粝工业感与美国艺术家自发聚集改造废弃厂房形成的SOHO及LOFT文化相衬，遂在此创建工作室，并将项目命名为LOFT49。此后，废弃厂房吸引了很多艺术家及创意企业自发入驻，使这里成为浙江省第一个文化创意产业园区。这一阶段属于典型的“自下而上”的士绅化，项目整体由于都是这些艺术家及企业的私人与“汗水”资本，仍基本保留了纯粹的工业风和松弛感，是创意者“梦开始的地方”。
随着时间推移与城市化升级，园区发展面临产业与空间发展瓶颈，2018年，杭州市属国企杭实集团启动复兴计划，LOFT49进入了由政府和国企主导的“强更新”也就是“再士绅化”阶段。一期项目于2021年建成投用，成功将初代创意产业园转型为集创意办公、创意街区、灵感市集和艺术展演于一体的“创意城市先行区”。二期项目于2023年1月开工，现已竣工。
经历两轮士绅化进程（经典士绅化+政府主导士绅化，学术界也有将第二轮士绅化称为“超级士绅化”），LOFT49实现了从低效工业用地向高端创意产业集聚区的转型，使土地价值和产业能级大幅跃升。成为全国工业遗产活化与存量用地二轮更新的重要案例。
杭州LOFT49二期，line+朱培栋团队设计，2025年末建成并对外开放。
2008年金融危机后中国推出4万亿积极财政政策，刺激中国房市大涨，信贷刺激下的狂欢使房地产被绑上了金融属性。导致2011年“新国八条”与“限购令”的出台，房市遇冷。为了化解狂欢后骤冷积累下的巨量库存，2015年中国又推出棚改货币化政策，以货币化安置直接给拆迁户发钱让他们去市场买房，致使三四线城市房价急速上涨，当然也极大加速了三四线中小城市的城市化进程。
这个强大的利益驱动，使得2008年“四万亿”后的天量信贷和2015年“棚改货币化”，都成为了注入这台发动机的助燃剂，分别引爆了内城高端商业项目和三四线库存消化，它们都是士绅化在不同尺度上的资本表达。
这场史无前例的增量士绅化，不仅塑造了空间，也塑造了人。房产成为阶层身份的核心载体。一个人住在哪个小区，意味着他属于哪个学区、享受何种物业服务、与什么样的人为邻。这种空间与身份的强绑定，是新建士绅化进程最深刻的社会后果。
这里单独说一下“学区房”带来的学区士绅化，即为实现子女获取良好教育资源而迁入优质学区所引发的士绅化现象。中国多数城市均有教育资源分配上的圈层特征，主要包括以住房产权、户籍甚至住房面积等为分配依据。
杭州大型学区房项目耀江文鼎苑历年平均房价。房价自2005年开盘后一路狂飙，直至2021年遭遇重要拐点。在宏观形势下行与“双减”教育改革综合影响下，文鼎苑这样的典型学区房价格遭遇巨大冲击。
比如杭州主城区将学生分为一表、二表、三表、四表生。按照优先顺序，一表生即指孩子的户籍、父母（或祖辈）的户籍、以及学区房的房产证都在同一个学区内。二表生指孩子的户籍在学区内的祖父母（外祖父母）家，父母在杭州市区其他学区有房产。三表生指有杭州户籍但不符合一、二表条件的情况，以及符合政策的人才子女等。四表生指非杭州户籍的随迁子女。各表生依照优先顺序获得教育权。
学区士绅化的重要人口后果之一是改变地区人口分布从而影响公共设施与服务的需求，突出表现在义务教育学校设置上。随着学区士绅化的发展，中产阶层逐渐在重点学区聚居，学区内房产价格飙升，使得学区士绅化邻里内部及其与周边地区的社会贫富差异不断扩大，加剧城市居住空间分异与隔离的趋势。
在现有学校质量分化、学区政策和住房市场化的综合作用下，中产阶层的教育选择实践相应带来阶层的空间移动，住房价格成为重点学校所在学区阶层过滤的机制。从而在城市空间尺度上，社会经济背景较高的地方，往往是重点学校的所在地;而较低社会经济背景的地区，往往也是重点学校较为稀缺的地区。
最后说回正题。面对疯狂的楼市与庞大的城市地产投资规模，国家又不得不在2020年8月实施“三道红线”政策。与前面多轮宏观调控不一样的是，大部分人（甚至包括政策制定者）都没有意识到，这一政策是吹响了结束中国高歌猛进城市化的号角，也成为城市士绅化现象的一个重要转折点。
那么，中西方城市的士绅化究竟有什么不同，存在哪些问题，中国城市的士绅化现象未来又将如何演变？下篇我们将揭开这一切的答案，敬请关注。