本文来自微信公众号： 环球旅讯 ，作者：胡彪，原文标题：《酒店投资的黄金时代，回不去了丨TD内参》
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“以前行业里面大家聊的都是两三年回本，但你看现在，五年能回本就已经算是好项目。”
“10年前投酒店，可能8成的人能挣钱，但是2025年以后，投酒店的能有2成的人挣钱就算不错了。”
华南某资深酒店投资人A君感慨，在以前的增量时代，酒店是不少投资人眼中近乎稳赚不赔的生意，只要物业位置过得去，挑个大一点的连锁酒店品牌做加盟，两到三年收回本金的案例比比皆是。
而到了近两年，像A君一样的很多酒店业者发现，投资酒店多久能回本，似乎越来越像一门玄学。
这点从头部集团的财报中也能看到信号，数据上看，大集团们的开店扩张仍在继续，但背后存量门店的经营情况却不容乐观。
2026年第二季度，在头部酒管公开的财报中，超过18个月的成熟门店RevPAR已经出现下滑趋势，如果仔细一点翻财报，会发现这个趋势从24年Q4就已经开始有苗头。
对于酒店集团而言，成熟门店数据有所下滑，并不意味着头部品牌失去扩张能力。
但对于酒店投资人来说，成熟门店数据下滑意味着，未来经营的不确定性进一步增大，酒店回本周期被进一步拉长，就像A君所说，如今四五年能回本也是好项目。
在他看来，酒店投资的黄金时代已经过去，但它仍然是一个现金流稳定、值得投资的行业，如果品牌、物业选址和筹建过程没有太大硬伤，回报仍然可以期待，只是这笔账，已经不像过去那么好算了。
酒店投资回报率下滑，回本周期拉长，这里面的主要原因是这几年老生常谈的供给过剩问题。
酒店之家数据显示，从2023年到2026年，全国15间客房以上的酒店数量从31.2万家增加到近42万家，增加了超过3成。
虽然供给增加的趋势从2025年下半年开始有所放缓，但总体还维持在6%左右的增长速度。
供给过剩最直接的影响，是酒店行业的价格和利润空间被进一步压缩，根据酒店之家的数据，自2024年以来，除国庆、春节等大型节假日外，全国酒店RevPAR大部分时间都低于2019年同期。
“很多酒店项目的静态回本周期普遍来到46年，竞争饱和的区域甚至拉长至6-9年，年化ROI收缩至8%-12%。”
如果放到整个资产投资环境里看，这样的回报率虽然已经远不及酒店行业的黄金时期，却依然具有一定吸引力。
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以市场的无风险收益率，10年期国债作为参照，目前10年期国债收益率约为1.69%左右。
换句话说，即便酒店项目的年化ROI已经压缩至8%-12%，理论上的收益水平仍是10年期国债的数倍。
当然，酒店投资需要承担市场的风险，不能简单与国债收益率直接比较，但这也侧面说明，对于看重长期现金流的投资人而言，酒店依然有它的投资价值。
只是投资人需要接受更长的回本周期，以及更考验经营能力的投资模型。
过去大部分投资人选择加盟头部连锁品牌，很大一部分原因看中的是集团上亿的会员与中央预订CRS体系。
在集团开发的叙事里，庞大自有会员池，意味着更低的OTA佣金支出、开业爬坡有更稳定的客流支撑。
但会员资产属于集团，不归门店，当同一商圈持续高密度开店，集团大盘CRS数据或许依旧好看，单店分到的会员流量却会被同品牌门店直接稀释。
除了近距离开店被许多投资人所诟病之外，这几年一些有经验的投资人在品牌选择上，不再迷信大品牌。
“加盟成熟品牌固然有它的好处，但作为投资人，一点话语权都没有，强势的品牌方，很多霸王条款，投资人的主张根本无法落地。”
有头部连锁品牌加盟经验，现在重心转向区域酒管的酒店业者B君坦言，头部品牌最大的优势是会员和流量，加盟区域性品牌，等于放弃现成的集团会员池。
但可以换来更大的造价弹性、产品本地化改造权限，以及更短的决策链路，有事可以直接找到酒管老板。
而流量缺口可以靠OTA、社交媒体、本地协议客户这些渠道去补，最后只要综合ROI有优势，就具备合作价值。
说白了，过去靠加盟一个大品牌就能躺赚的时代已经过去，用B君的话来说，会员是锦上添花，救不了烂物业，物业、租金、商圈底子，这些才是酒店投资的底盘。
这也代表了当下很多酒店投资人心声，在整个行业投资回报率下滑的当下，真正能打动成熟投资人的，反而不是吹的天花乱坠的集团数据，而是契约精神，把投资人当回事。
“很多品牌为了签单，签约之前各种画大饼，各种承诺，结果店还没开起来，转头在马路对面又签了一家。”
“其实成熟的投资人都有自己的判断力，事前的承诺能不能落地另说，但在执行层面是不是重视投资人，这是我们很看重的。只要是努力了，把我们加盟商的诉求当做个事去跟进，无论最终结果是否理想，那我们还是会认可的。”
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话在说回来，虽然这两年酒店投资的回报率有所下滑，但投资人的脚步并没有停下。
恰恰相反，一些资深投资人反而看到了“抄底”拿物业的机会。
比如投资人C君，今年在某一线城市陆续投了四家店，还在持续看新项目。
“按照以往经济好的时候，这种项目基本上是没我们份的，走招标都上不了桌，但现在不仅租金比较低，位置也很好，合作模式也很灵活，年限也比较长。”
“现在很多业主要求也降低了，说白了有租金收总比空着好。”
在他看来，越是困难的时候，越是机会出现的时候。“我们想着抄底，虽然不知道目前是抄在半山腰还是真的底部，反正总要去试才有结果。”
C君体感并不是个例，中指研究院2026上半年的报告统计显示，百大商业街中81.5%的商铺租金在下跌。
租金下行，直接降低了酒店投资最大的固定成本项，这正是C君们敢于逆势扩张的底气。
值得一提的是，这几年房东和投资人的合作模式也在发生变化。
“现在拿项目，不是单一交房租的模式，可以营收分成，可以利润分成，也可以保底租金加营收分成，已经完全放开了。”
核心目的只有一个，降低固定成本，和业主风险共担。
在C君看来，单纯租物业做酒店的时代，已经逐步成为过去式。
未来更多投资人会转向购买物业自持，只有自持物业，抗风险能力才更强，而房东和投资方之间，营收分成、利润分成这类灵活合作模式会越来越普遍。
一个可以预见的趋势是，当回本周期拉长到五年以上甚至更久，投资人不再赌短期暴利，而是通过自持物业、灵活分成等方式，把风险锁死在可控范围内。
酒店投资的黄金时代确实回不去了，但对于有周期判断能力、有运营能力的专业投资人而言，这反而是一轮新的起点。