本文来自微信公众号： TOP创新区研究院 ，作者：创新区研究组
2026年5月25日，爱立信发了一份公告。
内容是，公司决定把斯德哥尔摩的总部和运营，
从Kista搬到Hagastaden。
新签的租约7.1万平米，加上之前已经签的2.4万平米，房东Atrium Ljungberg说，这是瑞典历史上最大的一笔办公租赁，年租金在3.6亿瑞典克朗左右。
2028年初开始搬，要搬好几年。
CEO鲍毅康（Börje Ekholm）在公告里给了理由,大意是,
"新地方位于城市技术协作与创新社区的中心，靠近合作伙伴和决策者"，有利于"吸引未来的顶尖人才"。
爱立信在Hagastaden的总部
简单说就是，那边好招人。
但这件事的荒诞之处在于——Kista就是爱立信自己建起来的。
1976年，爱立信的子公司SRA把总部搬到Kista，那时候那儿还叫"Kista农场"，是一片刚开始动工的郊区空地，正是这家公司的进驻，才有了后面的一切。
但五十年后，
园区的缔造者从自己缔造的园区里搬走了，
理由是"这里招不到人"。
咱们今天就说这件事儿，它可能是过去三十年里，全世界最值得所有做园区的人反复看的一个案例。
Kista曾经有多牛
1970年，斯德哥尔摩通过了Kista地区的总体规划，
1975年动工。
1976年爱立信子公司进驻，
1977年另一家爱立信系公司Rifa进驻，
1978年IBM从市中心的Sveavägen搬了过来。
1986年，成立Electrum基金会——斯德哥尔摩市政府、KTH皇家理工学院、企业三方绑在一起。这就是后来被写进无数教科书的"三螺旋"（Triple Helix）原型。
基金会后来还孵化出了STING，是瑞典最重要的早期孵化器之一。
"三螺旋"（Triple Helix）模型
巅峰期的Kista有一千多家科技公司，约两万五千名从业者，七千名学生，微软、IBM、英特尔、三星、诺基亚全在这儿设点，爱立信的全球总部在这儿。
全球4G LTE标准的相当大一部分，就是在这块地上做出来的。
它也是欧洲最大的ICT集群。任何一本讲科技园区的书都绕不开它，中国也有不少园区规划文本里就出现过"对标Kista"的案例。
搬家名单
这份搬家名单是这样的：
2023年11月，KTH（瑞典最大的工学院，也是欧洲顶尖的理工大学）的校董事会开会，决定撤出Kista校区（理由是省钱，学校在亏损）。搬迁在2026年8月底完成。
2023年，服务管理公司Coor宣布搬去Solna，公开理由是Kista"变得不安全了"。
2025年3月，IBM宣布秋天撤出Kista，进驻五十多年之后，留下4500平米空置。
同期，日本富士通撤出Nod大楼的4000平米。
IT公司CGI撤去Solna。
微软搬进市中心。
当地的警察局，搬去了Solna。
Kista Galleria商场里的麦当劳，也关了。
然后就是2026年5月，爱立信。
Kista园区近几年企业迁出的消息不断
2024年10月，Cushman&Wakefield对该地区的空置率估计是36%；Colliers给2026年一季度的数字是26.7%，
超过市中心的两倍。
地产投资机构Genesta早在2016年就把Kista打上了"不可投资"的标签，2015年卖掉了在那儿的最后一处资产。
2025年他们回头写了一份报告，第一句话大意是：
现在的情况比我们当年能想象的还糟。
他们估算，如果爱立信彻底撤空，空置率可能超过65%。
濒临危机的Kista办公市场统计数据
一个建了五十年、拿过所有奖、进过所有教科书的科技城，
马上，三分之二的办公楼将会是空的。
这是"设计"故事
最省事的解释是：
通信行业不行了，所以Kista不行了。
不是，爱立信没有不行，爱立信也没有搬去美国。它搬到了十几公里外，地铁二十分钟的市中心。
同一家公司，同一批人，同样的业务，换了个地址。
爱立信的总部的搬迁计划
所以，问题不在产业。
问题在这块地本身。
因为它是按"上班"设计的，不是按"生活"设计的。
我们看它的配置清单，其实相当豪华。
1977年就开了商场Kista Galleria，9.25万平米，185家店，2500个停车位，还有电影院、保龄球馆、卡丁车道，
2015年，这里的图书馆还拿过国际图联的"年度公共图书馆"。
地铁蓝线直达。
2016年还建了Urban ICT Arena——两公里长的街道铺满各种有线无线网络，专门给企业当城市级测试床用，就是我们熟悉的搭建应用场景↓
kista什么都有，但它是一个单一功能区。
早上两万五千人进来，晚上两万五千人走光。
园区规划的默认假设是：
把同行放在一起，就会产生化学反应。
这个假设只对了一半。
两万五千个通信工程师放在同一块地上，他们每天碰到的，还是通信工程师。
真正有价值的碰撞，往往发生在不同类的人之间——
工程师碰到设计师，程序员碰到医生，做硬件的碰到做内容的。而这种碰撞，恰恰只在混合功能的街区里才会自然发生：因为咖啡馆、健身房、幼儿园门口、下班后的酒吧，才是不同职业的人被迫共享的空间。
Kista把所有这些东西都建了，
但它建的是一个"服务两万五千个同行的商场"。
上面那些还只是效率问题，下面这个是人文的东西。
Kista所在的行政区叫Rinkeby-Kista，人口约4.9万。
这个区里的另外三个片区——Rinkeby、Husby、Tensta——被瑞典警方列为"特别脆弱地区"（särskilt utsatt område）。
这个分类的官方定义是：
警方在这里"难以或几乎不可能"履行职责。
Kista的空间结构"实际上被通勤铁路线一分为二"：
铁路以东，主要是低收入住宅；
铁路以西，是斯德哥尔摩最成熟的白领办公区之一。
一条铁路。
西边是全球4G标准的诞生地，
东边是警察进不去的地方。
Kista作为顶尖科创集群，却面临空间割裂、公共空间匮乏、
街道失活、安全感不足等产城失衡问题
同一个行政区，同一张地图，中间隔着一条铁轨，
和三十年。
而说来讽刺，这两个世界第一次发生实质性的关系，
是企业开始以"治安"为理由搬走的时候。
要素是名词
选择是动词
所以Kista到底缺什么？
从要素清单看，它什么都不缺：
龙头企业有了，世界级大学有了，
国家研究院✓孵化器✓商场✓地铁✓城市级试验场✓三方治理机构✓
但它就是没人愿意待下去。
这里有一个我们觉得挺重要的认知：
要素是名词，而人做选择的时候用的是动词。
怎么理解呢？
一个2026年的AI工程师挑工作地点，脑子里过的是这些事情：
我下班之后干嘛？我要是换工作，是不是还得搬家？我对象在哪上班？周五晚上有地方去吗？
Kista对这几个问题的回答分别是：
去Kista Galleria；大概率还在Kista；大概率不在Kista；有，Kista Galleria。
园区能提供的是就业，城市能提供的是人生。
对照一下今天斯德哥尔摩最热的两家公司在哪：
Lovable的办公室在Tunnelgatan 5，Legora在Mäster Samuelsgatan 45。都在市中心Norrmalm的老街上，走路能到中央车站。
Lovable 146个人做到5亿美元年化收入。这样一家公司，它不需要大平层，不需要产业配套，不需要在龙头企业隔壁。
它只需要一件事：员工愿意住在附近。
而这恰恰是Kista五十年来唯一没解决的问题。
爱立信搬去的
那个地方
爱立信搬去的那个地方叫Hagastaden，它几乎是Kista的反面。
它在斯德哥尔摩和Solna交界处，物理上建在E4/E20高速公路上盖起的一块巨大平台上——字面意义上盖在高速公路上面。
它是个生命科学区：
卡罗林斯卡学院、新的卡罗林斯卡大学医院、SciLifeLab、圣埃里克眼科医院都在这儿。
2010年这片区只有59家公司，
今天超过230家。
它的起点是2007年的一份叫"Vision 2025"的文件，签字方包括斯德哥尔摩市、Solna市、大区政府、卡罗林斯卡、KTH、斯德哥尔摩大学和企业代表。
Vision 2025从第一天就规定：
这里要成为世界领先的生命科学高地，同时要成为一个有住宅、有商店、有餐厅的活的城区。
到2030年前后，这里预计有1.3万居民和5万个工作岗位。
住宅、幼儿园、养老院、学生公寓、公园、博物馆分馆，是和实验室写在同一份规划里的。
然后一家做通信设备的公司，搬进了一个做生命科学的园区。
按"产业集群"的教科书，这说不通，因为爱立信在那儿找不到上下游。
但它符合另一个逻辑：
人才不按产业分类，人才按生活方式分类。
爱立信要抢的那批人——三十岁上下、有得选的工程师——不在乎隔壁公司做不做通信。他们在乎的是那块高速公路盖板上有没有能吃饭的地方。
Kista没死
当然，Kista不是一具尸体。
它手上还有硬资产：
五十多个数据中心（AI时代这是真东西）、半导体和网络安全的底子、空间技术的积累。KTH撤走了教学，但专门决定把Electrum半导体实验室留下——那是欧洲芯片计划里的一个节点。
更值得注意的是斯德哥尔摩市的对策。他们没有去找"下一个爱立信"。
他们在干一件更重要：把园区改回街区。
地产商Klövern把爱立信空出来的Kista Square Garden，一栋1980年代的办公楼，改造成八百多套出租公寓，配1万平米商业，还引入了community living概念。
第一批住户这个月，也就是2026年9月，就要搬进去了。
Reykjavik 1地块，现有办公楼里塞进一所小学、住宅，旁边新建养老院。
Isafjord 1地块，把停车场改成约500套住宅加一所幼儿园，外加一栋29层的地标。
Tvärbanan轻轨正在修进Kista。
2026年4月，斯德哥尔摩市专门成立了一家地产开发公司，任务就是盘活Kista。
过去五十年是往里塞公司，
接下来是往里塞居民。
回头看，Kista的每一步几乎都是对的。
1970年代把高科技集中到郊区，是对的——那时候市中心没地、地价贵、企业要的是大平层和大停车场。
1986年搞三螺旋，是对的，领先全世界二十年。
2016年建5G城市试验场，也是对的。
它只错了一个假设：
它假设人会跟着工作走。
这个假设在1976年是成立的。
工作在哪，人就搬到哪。
到2026年，这个假设不成立了，工作得跟着人走——爱立信那份公告，说的就是这个。
爱立信的搬迁2028年才开始，要搬好几年。
也就是说Kista这个故事的最后一章，
得写到2030年之后。
到那时候Kista会是什么样？
大概率不会是一个更牛的科技园区。
它会变成一片普通的、有人住、有小学、有养老院、周五晚上灯还亮着的斯德哥尔摩郊区街道。
一个更有生命力的地方。