本文来自微信公众号： 建日筑闻 ，作者：ADCNews，原文标题：《「城市更新」Vol.03：谁拥有城市的“开发权”？（中国篇）》
在《「城市更新」Vol.02：谁拥有城市的开发权？》中，我们把视线投向不同国家和地区，也看到城市更新从来没有一套可以直接复制的答案。不同的土地制度、产权关系、规划方式和发展阶段，决定了每座城市都要面对自己的问题，也会走出不同的更新路径。而我们在这里所说的“开发权”，也不只指一块土地能盖多少、怎么盖。我们更希望把这个概念放宽一些：谁有机会推动一处空间发生改变，谁可以使用它、经营它，建设完成以后，又由谁继续让它运转下去。
把视线拉回中国，这些问题正变得越来越具体。越来越多城市更新面对的，是已经建成的房屋、复杂的产权关系、仍在运转的社区，以及无法轻易推倒重来的土地。城市讨论的重点，也从“还能建多少”，转向已经存在的空间还能怎样继续使用。
我们选取了来自12个城市及其面对不同存量条件的项目，并将它们归入5个彼此关联的主题。从工业遗存进入下一轮开发，到小规模主体参与空间改造；从遗产城市延续生活与生产，到较新的存量重新获得活力；再从历史街区走向长期运营，延伸至建筑之外公共空间的重新开放。这些项目共同构成了观察中国城市更新的几个切片。这种分组并不意味着一座城市只有一条更新路径。我们希望从每个地方截取一个侧面，让面对相近问题的实践彼此对照，也让“开发权”在不同城市与空间尺度中的含义慢慢展开。
01
工业遗存,
如何进入下一轮开发？
一座工厂停产以后，留下的往往是一整套生产空间。车间、仓库、烟囱、设备、道路和基础设施共同占据着大片土地，也记录着一座城市的生产历史。面对这样的存量，“全部保留”或“全部拆除”都很难概括更新中的复杂选择：建筑的历史价值、改造潜力与使用条件需要逐一判断，保护成本、新增建设和公共开放也需要被纳入整体安排。
上海、天津和深圳的实践，呈现了工业遗存进入下一轮发展的三种不同路径。上海关注更新的不同尺度与时间节奏，让临时使用、旧建筑活化和新增产业共同参与区域转型；天津通过分类评估，在整片厂区中重新组合保留建筑与新增功能；深圳则借助城市更新机制，将工业遗产保护、公共空间建设和开发权益统筹起来。
上海
从整片区域，到单栋建筑
策略：区域统筹＋阶段性使用＋存量空间活化
上海面对的存量空间类型多样，更新范围既包括需要整体统筹的工业区、滨水地区和成片街区，也涉及产权相对明确、可以单独改造的土地与建筑。不同尺度的项目难以依靠同一种实施方式推进，因此，上海逐步建立起区域统筹与零星更新相互配合的机制。《上海市城市更新指引》将实施机制分为“区域更新”和“零星更新”：需要整体改善的地区，由政府确定统筹主体，把建设规模、公共空间、资金安排和实施顺序放在一起考虑；有自主更新意愿的自有土地、房屋，则可以在符合整体规划的前提下，单独提出更新方案。
西岸文化艺术示范区
一块土地，可以只被使用十余年吗？
区域统筹并不意味着所有土地都要按照同一种节奏同步建设。在整体规划逐步实施的过程中，一些尚未进入正式开发的空间，也可以通过阶段性使用提前向城市开放。徐汇滨江的转型，便经历了这样的过程。黄浦江两岸、外滩上游的大片滨水区域，曾长期分布着工业设施、仓库与码头。2010年上海世博会率先推动中心城区南部滨水地区的转型，也让黄浦江沿岸的工业空间逐渐进入城市更新的视野。2011年底，徐汇区确立打造“西岸文化走廊”的品牌战略，尝试让文化率先进入这片曾以工业和仓储功能为主的滨水区域。
短短几年间，一系列由工业遗存改造或依托滨江空间建设的文化设施相继出现：大舍设计的龙美术馆、藤本壮介设计的余德耀美术馆、OPEN设计的上海油罐艺术中心，让·努维尔事务所设计的星美术馆......建筑、展览与公共活动持续进入，使西岸在短时间内成为上海重要的艺术聚集地。
上海油罐艺术中心的草坪广场©OPEN建筑事务所
在这些醒目的文化建筑之外，一片由临时建筑组成的西岸文化艺术示范区，也参与了西岸早期文化氛围的形成。西岸文化艺术示范区占地不到1万平方米，由18幢一至二层建筑组成。自2012年起，艺术机构陆续进入；2015年，西岸文化艺术示范区正式对外开放，并逐渐聚集了约17家艺术与设计机构。相对灵活的租赁和空间条件，为中小型展览、工作室与设计机构提供了落脚之处，展览、创作、工作和交流也在这里陆续交织起来。
西岸文化艺术示范区于2024年开始拆除，与此同时，西岸的沿江地带已不知不觉中成为上海颇受欢迎的休闲目的地。沿江散步、跑步、骑行和观看展览，共同构成了滨水空间的使用场景；随着Gate M西岸梦中心于2024年10月开放，餐饮、零售与公共活动进一步进入，西岸的商业活力也得到显著提升。
而隐藏在西岸发展脉络中的“艺术”因子似乎始终没有完全消失。过去聚集在文化艺术示范区的部分工作室，仍然“蛰伏”在西岸的楼宇之中，艺术活动也以新的形式继续发生：从西岸大剧院定期举办的各类演出，到改造后的船坞码头中不时出现的露天表演，曾经由临时空间聚拢起来的文化网络，已经渗入这片区域的公共生活。
一次对土地“有期”的使用，最终潜移默化地影响了一个地方此后的发展方向。它留下的未必是具体的建筑，却可能是一种持续生长的空间气质、一批彼此连接的使用者，以及城市对于这片滨水区域的共同想象。
张江水泥厂
旧厂房留下以后，新的开发怎样进入？
西岸让我们关注土地等待开发时可以发生什么，张江水泥厂的更新，则把问题带向旧建筑的下一段生活：工业生产退出之后，留下来的厂房、土地和设施，怎样进入新的开发？
张江水泥厂更新为“张江之尚”，首先调整的是参与开发的方式。项目由上海地产集团与张江集团共同推进，并成立相应的园区开发平台，将原有土地资产与张江的产业资源和园区开发经验结合起来。原有土地和资产由此与新的开发、产业资源结合起来；工业用地向科研设计用地的转型，也为研发和相关产业功能进入提供了条件。在这一安排下，万米仓、筒仓、烟囱和窑尾等工业遗存被纳入园区的整体开发。
部分旧建筑经过保留、加固与改造，计划承担商业、文化和体育配套，与新建研发空间共同使用。项目还提出将运营前置，通过阶段性策展、社区活动以及科研和产业服务，为后续使用创造条件。其中，由MAD建筑事务所设计的万米仓改造预计于2026年底建成，并于2027年正式开放。
作为传统工业城市，天津拥有不少规模庞大的老厂区。产业外迁后，留下的往往不只是一两栋厂房，而是由车间、仓库、设备、道路和基础设施共同组成的完整生产空间。面对这样的存量，更新很难只做“保留”或“拆除”的单项选择，更需要把整片厂区放在一起重新安排。天津这类工业用地更新，通常先对既有建筑和构筑物进行分类评估，再根据历史价值、空间条件和改造潜力，决定哪些重点保留，哪些适合转换功能，哪些区域可以承接新的建设。老厂房为项目留下工业记忆与空间特色，新建部分则容纳产业、办公和配套功能；原本封闭的生产区域，也通过道路、公园和公共文化空间重新与城市连接。
津一·PARK
一座老工厂，哪些留下，哪些重新开发？
津一·PARK的前身是天津第一机床总厂。生产主体迁出后，约400亩的厂区逐渐闲置，并进入城市更新。项目没有将旧厂房整体清除，而是通过专业评估，对场地内的建筑、构筑物和工业设备进行分类判断。
天津津一·Park©CREDAWARD
其中，22栋老厂房被纳入整体保留改造范围，目前首批9栋修缮厂房已经开放，厂史展示、商业、餐饮和公共活动等功能率先进入，其余空间仍在分阶段推进。与此同时，一部分保留价值相对有限的建筑经评估后被拆除，为新的办公、产业和配套功能留出位置。
用地紧张、建设密度较高的深圳，较早开始面对存量再开发的压力。城市更新单元也逐渐成为统筹土地、产权、开发容量和公共设施的重要平台。政府通过规划明确开发强度、用地布局和公共利益要求，市场主体则参与土地整合和项目建设，并在部分项目中承担后续整治与运营。
深圳的城市更新政策同时设置了相应的公共利益激励机制。按照深圳城市更新相关规定，历史建筑保护、公共设施和公共空间等公共要素，可以通过用地移交、容积核算、容积率转移或奖励等方式纳入更新方案，具体适用条件则因项目类型而异。由此，历史保护、公共设施建设与市场开发可以被放进同一套更新方案中统筹，使公共贡献与项目实施条件之间形成一定的平衡。
深圳金威啤酒厂更新
从生产空间转向公共文化空间
深圳金威啤酒厂更新，是这种统筹方式下较有代表性的实践。项目于2012年纳入城市更新单元。为了协调政府、企业和公众等不同主体的诉求，项目先后组织政府部门研讨、专家研讨和面向社会的设计工作坊，经过十余轮方案讨论，最终确定工业遗存的保护范围，并保留约1.16万平方米工业建筑与设施。此后，URBANUS都市实践建筑事务所主持完成了金威啤酒厂的改造设计。
更新方案将旧厂房纳入新的用地与开发安排之中。部分特色建筑被划入历史工业建筑保护线范围，土地以及现状建筑物、构筑物和设备整体移交政府并永久保留。相关土地及现状建筑、设备整体移交政府并永久保留，再由实施主体负责综合整治和运营。与此同时，项目仍为产业和商业开发留出相应空间，使工业遗存保护与城市发展的现实需求得以在同一方案中协调。
2022年，改造后的金威啤酒厂作为第九届深港城市建筑双城双年展的主展场向公众开放。厂房原有的尺度与工业特征得到延续，桁架、管道、发酵罐及生产设备被保留下来，并被赋予展览、艺术活动、文化交流和公共交往等新功能。原本相对封闭的厂区界面也逐步打开，使工业建筑群重新与周边街道和社区建立联系。双年展结束后，这里并未再次闲置，而是以“金啤坊”的身份转入常态化运营。
不过，从一处大型展览场地转向长期运营的文化街区，还需要面对更为复杂的考验。从目前的使用情况看，部分展览空间已经转为商业经营。业态如何与工业遗产的空间气质相协调，文化内容与商业收益如何形成更稳定的关系，仍有待长期观察。工业遗产向公众开放，意味着空间更新迈出了重要一步；展览能够在短期内聚集人气，其后的活力则更依赖与场地特征相匹配的运营团队、持续的内容策划和长期机制。
02
小规模主体，
如何进入城市更新？
城市更新并不总要从整片土地和大型开发平台开始。一套闲置公寓、一处屋顶、一座老电影院，同样可能成为改变的起点。设计团队、文化机构和小规模经营者通常没有完整的土地开发权，也很难承担大规模产权整合。但通过租赁、合作或阶段性使用，他们可以在有限时间里进入既有空间，重新安排功能、引入活动，并在持续经营中慢慢建立与周边社区的关系。
厦门
设计者，也可以发起一次更新
策略：多元主体＋存量使用＋运营介入
相比于上一章节中3个更偏向城市制度和土地机制的案例，厦门提供了一个更具体、也更微妙的视角：城市更新中的参与者，并不一定只有政府、产权人和大型开发商，设计者本身也可能进一步进入空间的策划、组织和长期运营。
这一变化与厦门近年来扩大城市更新参与主体的制度方向形成某种呼应。2024年12月通过、2025年3月起施行的《厦门经济特区城市更新条例》，将城市更新分为整治提升、拆除新建以及拆整结合等不同方式，并提出政府引导、市场运作、公众参与和共建共享。相比过去先完成征收和产权整合、再由单一主体整体开发的模式，新的机制开始允许更多既有权利人直接进入更新过程。更新由此拥有了更多入口。对于仍然具备使用价值的旧工业、商业和办公建筑，土地用途和建筑功能也可以在一定条件下进行转换，为既有空间继续使用留下余地。谁拥有空间、谁负责改造、谁提供内容以及谁参与运营，开始出现更加灵活的组合。
退化公园
建筑师，从“设计”到“运营”
2017年，厦门设计团队退化建筑在杏林湾一栋高层住宅的27楼租下一套空置公寓，将其改造成第一代“退化公园”。一套普通的两室一厅被临时打开，植物、活动和公共使用进入私人住宅体系，团队借此讨论高密度城市中的公共生活：当越来越多人的生活被收进高层住宅和封闭社区，街道上的交往还能在哪里发生？
第一代退化公园只存在半年，更接近一次短暂的空间实验。到了2024年，团队再次以“退化公园”为名展开实践，这一次项目的尺度和角色都发生了变化。约5000平方米的屋顶空间被重新组织成具有街巷感的生活方式社区，咖啡、餐饮、零售、公共活动和社群内容陆续进入，项目也从临时实验转向需要持续经营的商业空间。
变化更明显地发生在设计团队自身。
退化建筑没有在方案完成后退出，而是继续参与项目筹划、内容组织和日常经营。设计师需要面对的问题也从尺度、材料和动线，延伸到招商、活动、用户与商业之间的关系。设计、策划和运营原本相对清晰的分工，在这个项目里开始交叠。两代退化公园因此形成了一个有趣的连续过程：2017年，设计者通过一间公寓提出“空间还能怎样被使用”；到了2024年，他们进一步开始承担另一个问题——一次空间改变发生之后，谁来让它继续运转？
重庆
“见缝插针”，在山地街巷中寻找更新的起点
策略：微更新＋社区使用＋小规模经营
在重庆，不少老城区是顺着山势逐渐形成的。坡道、梯坎与街巷，串联着高低错落的厂房、职工住宅和老电影院。山地地形与单位社区相互叠加，让这里的更新既要照顾不同高度之间的通行，也要延续建筑周围的邻里生活。在开发方式上，政府与国有企业推动片区改造，小规模经营者则可以通过租赁参与局部更新。《重庆市城市更新管理办法》为不涉及国有土地使用权和房屋所有权变动的项目提供了市场租赁路径，让经营者在符合规划、安全等要求的前提下，从租用和改造一栋旧建筑开始。
江陵茶馆
一座老电影院，如何重新成为社区会客厅？
江陵茶馆所在建筑建于1957年，原为江陵机器厂职工电影院。影院停用后，建筑逐渐闲置，并一度被用作停车场，原有的公共文化功能也随之消退。新的改造选择“茶馆”作为主要功能，使空间重新与重庆本地的社交生活建立关系。原有红砖、钢窗、放映空间和建筑结构继续保留，餐饮、演出、文创和社区活动则进入其中。
重新开放后，使用者既包括专程前来的年轻访客，也有附近长期生活的居民。新的消费内容进入了旧建筑，但原有社区并没有因此完全退出。江陵茶馆规模并不大，也没有复杂的开发指标调整，却提示了城市更新中一个很基本的原则：更新之前，先看看这里原来有哪些人。
03
当城市即“遗产”，
生活、生产与经营如何继续？
城市遗产的价值往往超出单体建筑的范围，并与仍在继续的居住、生产和经营活动交织在一起。面对这些仍在使用的历史空间，城市更新不能只停留在建筑修缮与风貌恢复，还需要处理保护与使用、历史延续与现实发展之间的关系。居民能否继续生活，手艺人和年轻创作者能否获得生产空间，修缮后的建筑又由谁接手经营，分别决定着遗产如何进入城市的下一阶段。
泉州、福州、景德镇与武汉分别从生活、开放、生产与经营四个角度展开探索：泉州通过活态保护和居民参与延续古城生活；福州在成片保护烟台山历史建筑与街巷的基础上，引入文化、商业与公共活动，使一度沉寂的空间重新向城市开放；景德镇借助工业遗产活化和青年孵化，让瓷业生产继续发生；武汉则将运营提前带入修缮过程，为历史建筑建立更长期的使用与维护机制。
泉州
有烟火气的古城更新
策略：活态保护＋居民参与＋以修代租
2021年7月25日，“泉州：宋元中国的世界海洋商贸中心”列入《世界遗产名录》，成为中国第56处世界遗产。港口、桥梁、生产遗址与宗教建筑共同记录了泉州的贸易历史和多元文化，其价值也存在于遗产点与城市空间的联系之中。泉州古城的历史保护始终与现实生活交织。宫庙周围仍有街坊往来，古厝和商铺延续着居住与经营，学校、医院也继续服务附近居民。当地将保留原住民和原有公共服务作为重要原则，让建筑修缮、环境改善与居民生活同步推进。
在更新机制上，政府统筹遗产保护与公共环境改善，国有平台参与存量资产整理，社会力量则进入修缮和经营。针对产权复杂、修缮资金不足的古厝，当地还探索了“以修代租”：由相关主体投入资金、技术和工匠修缮房屋，换取一定期限的使用权，再引入合适功能，使产权不发生转移的老建筑也能得到修缮和利用。
一条小巷里，谁可以决定空间怎么变？
全长约270米的金鱼巷，是泉州古城较早启动的背街小巷微改造项目之一。改造保留了不同时期形成的红砖古厝、旧建筑和居民住宅，没有把整条巷子修成同一种样式，同时改善雨污系统、地下管线、路面和公共环境，让历史风貌与居住条件一起得到照顾。
具体改造落实到每栋房屋及其产权关系中。部分古厝的修缮由产权人、设计者和实施方逐一沟通，在延续原有尺度与风貌的基础上确定方案；一些建筑则以修缮投入换取一定期限的使用权，再引入公共机构或其他合适功能。产权人继续持有房屋，出资方式、修缮责任与后续使用则通过协商分别确定。居民始终是这个过程中的参与者。
福州保存着三坊七巷、上下杭等不同类型的历史文化街区。相比单栋建筑修缮，这类片区更新面对着历史建筑、传统街巷、山水地形与居民生活相互交织的复杂关系，难以依靠单一项目或统一功能完成改造。福州的更新方式，是先由政府划定保护范围、统筹历史建筑修缮和公共环境改善，再根据不同片区的条件，引入市场主体和文化机构分别运营。修缮后的建筑不被统一改成同一种业态，而是分别承担展览、文化活动、酒店、餐饮和零售等功能。保护、建设与经营由此被拆分给不同主体，并在片区层面重新组合。
烟台山
46栋老建筑，组成一座“没有屋顶的商业综合体”
烟台山位于福州历史文化中轴线南端。开埠以后，领事馆、教堂、洋行、学校和住宅陆续进入，与本地街巷和山地环境交叠。片区内分布着38条历史街巷，以及191栋文保建筑、历史建筑与传统风貌建筑。2014年，福州出台相关保护规划，逐步推进建筑修缮、环境整治和公共空间改善。烟台山并未作为一个整体交由单一主体经营，而是在管委会统筹下，形成公园、商业漫步街区和特色文化街区等不同运营片区。
其中，商业漫步街区总体量约6.2万平方米，包含46栋老建筑和13条历史风貌街巷。项目没有新建一座集中的商业综合体，而是把酒店、书店、餐饮、零售和展览分散放入不同建筑，让原有坡道、台阶和小巷成为连接各项功能的公共动线。商业空间由此不再集中在一栋建筑中，而是嵌入整片历史街区。
这种模式既保留了烟台山原有的空间层次，也让不同建筑能够分别寻找适合的使用方式。不过，分散经营仍需要面对业态趋同和公共性减弱的风险。如何让商业收益支持长期维护，同时为文化活动与公共使用留下空间，仍是烟台山需要持续回应的问题。
©URBANUS都市实践
©URBANUS都市实践
2026年7月25日，“景德镇手工瓷业遗存”正式列入《世界遗产名录》，成为名录中首个以手工瓷业体系为核心价值的遗产。此次被看见的，并非几处孤立的窑址、作坊和老厂房，而是一套延续千年的手工瓷业体系：原料、技艺、窑炉、运输、交易与城市生活彼此相连，瓷业塑造了景德镇，也一直留在这座城市之中。
景德镇城市更新的特别之处，在于瓷业既是需要保护的历史遗产，也是仍在持续运转的生产体系。许多工业遗产更新发生在生产退出之后，旧厂房逐渐转向展览、商业和消费；景德镇仍聚集着大量手艺人、陶艺家、设计师和青年创业者，他们需要工作室、窑炉、摊位与交易渠道。老厂房更新以后能否继续容纳制作，新的创作者能否以较低门槛获得生产空间，因而成为当地更新需要回应的问题。
围绕这一需求，景德镇的一些更新实践由国有平台统筹老厂区的保护、改造与长期运营，在保留厂房、窑炉和工业设备的同时，引入博物馆、美术馆、工作室、集市与创业空间。国有平台在其中承担的，也不只是资产改造和空间出租，还包括组织产业资源、培育创作者和搭建交易渠道。年轻人可以从流动摊位起步，逐渐进入固定工作室、孵化空间和更完整的生产体系，使旧工业空间继续承载制作、展示和交易。
陶溪川
旧工厂之后，谁还能继续在城市里生产？
作为景德镇近年来工业遗产更新与陶瓷产业转型中较具代表性的实践，陶溪川将老厂区保护、公共文化建设与青年创作孵化纳入同一更新过程。它虽然不属于“景德镇手工瓷业遗存”的5处世界遗产组成部分，却从近现代工业发展的角度延续了这座城市的瓷业脉络。项目以原国营宇宙瓷厂为核心，自2013年起陆续保留老厂房、烟囱、窑炉和工业设备，并将其转化为工业遗产博物馆、美术馆、工作室、商业与公共文化空间。旧瓷厂的历史痕迹得到延续，新的创作、生产和交易也随之进入，使这里从展示工业历史的场所，逐渐发展为陶瓷产业与青年创作共同发生的平台。
创意集市、邑空间、直播基地和智造工坊共同组成了一条逐步进阶的创业路径。年轻创作者可以先从成本较低的集市摊位开始，测试作品与市场；表现较好的团队再进入固定创业空间，获得制作、展示、销售、培训和融资等支持。原本集中在大型瓷厂内部的生产条件，由此被拆分为更多小规模创作者可以进入的平台。
过去，大型国营瓷厂集中使用土地、厂房和生产设备；产业转型之后，年轻创作者未必需要先拥有一间店铺或一座厂房，也能够在旧工业空间中制作、展览、交易，并逐渐建立自己的品牌。城市更新在这里重新分配的，不只是旧厂房的用途，还有谁能够在城市里继续生产的机会。
武汉
从修缮工程走向长期资产管理
策略：成片保护＋运营前置＋长效资产管理
武汉拥有大量里份住宅和近代历史街区。建筑沿街巷成片分布，居住、商业与公共生活长期交织，同时又面临房屋老化、产权分散和原有功能衰退等问题。这里的更新很难只修一栋房子，也不能停在立面恢复和结构加固上，还要把产权处理、功能调整、招商运营与后续维护放进同一套安排中。因此，武汉近年的一些项目开始让运营更早进入更新过程。建筑修缮尚未完成，未来由谁使用、适合引入哪些内容、经营收益能否支持长期维护，便已经成为设计和实施需要回应的问题。运营者也从工程结束后的接手方，转为修缮过程中的参与者，使空间改造、招商内容与资产管理能够提前衔接。
延庆里
把未来经营带进修缮方案
延庆里位于汉口历史风貌区，是武汉典型的里份建筑群，建成于1933年。在保护与活化过程中，建筑修缮、产权处理和后续经营被逐步纳入同一套更新机制，相关部门将其概括为“保护性修缮、运营前置、长效资产管理”。
运营提前介入后，修缮方案不再只回答建筑怎样恢复，也要考虑空间接下来怎样使用。哪些区域适合商业和文化功能，历史结构能够承受怎样的调整，设备与动线如何设置，以及未来的维护费用从哪里来，都需要在施工阶段提前判断。这也改变了“修好以后再招商”的推进顺序。经营内容由此更早参与空间设计，运营团队也能够根据建筑条件调整业态与使用方式，减少修缮完成后再次改造的成本。
04
重组空间，
拒绝存量闲置
存量空间的形成，并不只来自建筑的老化与产业退出，也可能出现在开发和使用方式发生变化之后。随着社区逐步建成，曾经承担销售展示功能的样板间需要寻找新的用途；一些已经投入建设的项目，也可能会因为开发停滞、市场变化或原定功能调整而长期空置。它们形成的原因不同，却都面临相似的问题：已经投入的土地、结构和材料，能否继续成为下一阶段发展的基础？
成都与杭州分别呈现了两种重新利用的路径。成都麓湖通过长期持有和社区运营，将完成阶段性任务的样板间纳入后续商业与社区规划；杭州BAC艺术社区则从停滞多年的既有结构出发，引入新的功能、使用者和运营内容。两者都没有把更新的起点放在新增建设上，而是重新组织已有空间，使其进入下一轮使用。
成都
样板间交付以后，开发还在继续
策略：长期持有＋存量再利用＋社区运营
在成都，以麓湖为代表的一些大型社区，将住宅开发、商业持有与社区运营放在一起考虑。住宅分期建设和销售，部分商业资产则继续持有，通过招商、活动策划和社区服务持续经营。开发者在房屋交付后仍然参与其中，商业和公共空间如何使用，也成为后续开发需要不断回应的问题。
这种模式把“开发”拉到了更长的时间里。随着居民入住、生活需求变化，早期配套也需要调整：样板间完成展示任务，销售空间需要寻找新用途，原有商业可能已经不再适合周边人群。即使是一片建成不久的新社区，也会逐渐拥有需要重新使用的存量空间。当开发者继续持有和经营其中一部分资产，这些调整便有机会与社区接下来的发展一起考虑。
麓湖CPI
样板间完成使命以后，还能做什么？
CPI所在区域原本分布着二十余栋住宅样板间。这些建筑最初围绕房地产销售组织空间，完成展示任务后，一度转为其他用途，随后又进入新一轮功能调整。
按照传统开发逻辑，这类生命周期较短的建筑很容易被拆除，CPI则选择把它们重新纳入下一阶段商业与社区规划。原有建筑被保留、改造并重新连接，一部分空间加入新的建筑体量，已有树木、地形和分散式布局也继续成为整体环境的一部分。零售、餐饮、艺术活动、工作坊和社区交流逐渐进入，过去围绕“看房”组织的空间转向更长期的公共商业使用。不同品牌和活动散落在树林、水岸与独栋建筑之间，内容能够持续更替，空间也为之后的再次调整留有余地。
杭州的存量更新，不只面对历史街区和老厂房，也包括一批已经开工、甚至主体建成，却因项目停滞、市场变化或原定功能失效而长期闲置的建筑。这些空间没有明确的历史保护身份，却已经占用了土地，也投入了结构、材料和建设成本。拆除重建代价不小，继续空置又会让资产不断损耗。
在这类项目中，开发不一定要从新增建筑面积开始。产权方、设计团队与运营者可以围绕现有结构重新合作，通过功能调整、空间改造和内容导入，让闲置的建筑再次投入使用。尤其在高校和创意产业聚集的区域，更新还可以直接连接周边已有的艺术教育、人才与文化资源，让运营内容参与空间的重新组织。一栋建筑能否重新启动，越来越取决于谁来使用、怎样经营，以及能否与周围已经形成的社群建立联系。
BAC艺术社区
一栋闲置九年的建筑，谁有权重新定义它？
BAC艺术社区位于杭州转塘，靠近中国美术学院象山校区。项目原有建筑在建设过程中一度停滞，沿街主体闲置约9年。改造没有推倒重来，而是继续利用既有混凝土结构，重新梳理地下空间、公共广场、商业单元和不同楼层之间的关系，并陆续引入艺术教育、创意办公、公共展览、酒店、咖啡、零售与文化活动，形成一处总建筑面积约3.79万平方米、其中商业空间约2.9万平方米的复合型艺术社区。
过去长期缺少使用者的空间，由此与周边居民、学生和创作者建立起新的联系。转塘聚集了中国美术学院、浙江音乐学院以及大量艺术教育机构，周围原本就生活着不少学生、教师、艺术家和创意从业者。BAC没有从外部凭空制造一个“艺术社区”，而是把这些已有资源进一步组织起来，让学习、创作、工作、展览、消费和社交在同一片空间中交汇。
05
建筑之外
谁可以进入和使用城市？
把视线从厂房、古厝和历史街区移开，城市更新的范围还可以继续向外延伸。建筑之间的河岸、桥下、绿地、慢行道路与街角空间，虽然很少产生新的建筑面积，却共同决定着城市的开放程度。“开发权”到了这里，也表现为公共空间的使用与通行权：原本封闭或割裂的空间能否重新连接，有限的城市资源又能否由更多人共享？
北京
不增加建筑面积，城市也能更新
策略：公共空间更新＋岸线连通＋多主体参与
北京近年来正逐步将城市更新的重点从建筑本体拓展到更广泛的公共空间。2022年通过的《北京市城市更新条例》，将绿色空间、滨水空间、慢行系统和边角地等纳入公共空间类城市更新。更新由此可以从改善通行和使用体验入手，通过连接断开的道路与步道、开放难以进入的岸线、利用长期闲置的边角空间，重新组织建筑之间的城市环境。
亮马河
一条河岸，谁可以使用？
2019年起，朝阳区持续推进亮马河滨水空间更新。过去，停车场、围墙、道路和产权边界将沿岸分割开来，一些企业也长期“背河经营”。河流近在身边，人们却很难走到水边，更无法沿岸连续通行。经过岸线整治、桥下空间改造和慢行系统连接，亮马河于2023年实现约18公里滨水慢行系统全线贯通，进一步串联起公园、商业、社区与公共活动空间。围墙被打开，断开的步道重新连接，部分停车场与闲置空间转为休闲场所，沿岸企业也开始将入口和经营活动转向河边。原本隔开人与水的边界，由此成为可以散步、停留和交往的公共空间。
北京亮马河滨水景观廊道©AECOM
北京亮马河滨水景观廊道©AECOM
北京亮马河滨水景观廊道©AECOM
这些变化也离不开不同主体的参与。河道和步道的改善，需要与沿岸用地、物业管理和企业经营相互配合；一家企业愿意打开临河的一面，一处空间愿意让出通道，都可能让更多人走近河岸。滨水空间能否持续开放，也需要在公共使用与沿岸经营之间不断协调。
回看这12座城市，更新发生在不同尺度，也由不同主体推动。政府和国有平台统筹土地、规划与公共利益，产权人提供空间进入的可能，开发者和运营者承担改造与长期经营，设计者、文化机构、手艺人、商户和居民也通过使用与参与，影响着空间最终变成什么，城市更新由此成为一个不断协商、调整和重新组织关系的过程。
这些案例没有给出一套适用于所有城市的答案，却让“开发权”的含义变得更加具体。它既可以表现为容积率和建设规模，也可以是一段有限期限的使用权、一栋老建筑的经营权、一处公共空间的通行权，或一个小规模主体参与改变城市的机会。旧厂房保留多少、古厝交给谁使用、样板间怎样转换功能、历史街区由谁持续经营……背后都涉及空间权利与城市资源的重新分配。当“开发”不再只等于拆除和新建，判断更新价值的标准也随之改变。谁拥有城市的“开发权”？答案或许不属于某一个主体，而存在于政府、市场、产权人与使用者持续协商形成的关系之中。
北京亮马河滨水景观廊道©AECOM
参考文献
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