本文来自微信公众号： 大橘财经 ，作者：刘媛媛
日前，许昌市自然资源和规划局官网公布胖东来梦之城二、三、四期建设工程规划许可批前公示，这座总投资约65亿元的大型商业项目完整业态布局首次公开。
公示显示，项目二期为幸福讲堂，面积5630平方米，高度小于等于24米；三期为文化中心，面积3.62万平方米，高度小于等于25.45米；四期为酒店，面积6.6万平方米，高度小于等于99.95米。
成立以来投资最大的单体项目
据此前公示信息，胖东来梦之城位于许昌市东城区，莲城大道以北、许州路以东，临近京港澳高速出入口和高铁许昌东站。
项目总建筑面积约57.6万平方米。其中一期商业综合体约46.7万平方米，主体8层、高50米，业态涵盖百货、超市、电器、餐饮、影院等，是项目的主体部分；二至四期配套则补齐了讲堂、文化与酒店功能，使项目呈现“商业零售+文化体验+酒店住宿”的复合形态。
建筑主体则呈四叶草造型，四片叶片对应不同功能分区，建筑限高也曾从最初的60米调整为100米。
这不是一次常规的规划公示。对于胖东来而言，梦之城是品牌成立以来投资规模最大的单体项目，胖东来创始人于东来曾透露，梦之城建设和装修总投资约65亿元；对于许昌而言，这可能是近年城市能级跃迁中最大的一块拼图。
该项目的推进节奏密集，2026年3月，胖东来创始人于东来宣布项目将于4月动工、2029年开业；5月20日项目正式开工；8月17日一期取得建筑工程施工许可证，进入全面施工阶段；10月9日二至四期过规。
今年7月，于东来还曾公开表示，梦之城将在3年内开业，9月其晒出与外方设计团队考察工地的照片，称要把梦之城建设成“中国建筑行业的标杆之一”“世界商业文明之光”。
资金层面，据报道，项目资金全部来自企业自有资金，不依赖银行贷款。这种资金结构在大型商业开发中并不常见，它意味着项目不背负刚性的还贷压力，全部风险由企业自身承担。
同时，项目已被纳入地方规划视野。许昌市2026年《政府工作报告》将“大力推进胖东来梦之城”列为年度重点工作，相关服务业扩能提质行动计划中亦多次提及该项目，明确提出打造“品质消费标杆之城”、叫响“品质许昌”品牌。
光环之下，考题同样存在
胖东来上一次引发全国性关注，是2023年旗下的高端综合型商场天使城开业。开业首日，客流量达到15万人次，另有百万网友跟随各大主播云游。
此后，去许昌逛胖东来成为消费热潮，让许昌这座普通地级市的媒体曝光度大幅上升，永辉、步步高等同行高管亦先后组团向胖东来“取经”。
梦之城是其影响力的进一步实体化，胖东来试图将这种流量固化为长期资产。57.6万平方米的体量，显然不是仅服务本地客群的逻辑，而是要承接全国性的打卡式消费。
胖东来有其区别于一般商业项目的真实优势，包括在许昌本地深耕多年积累的口碑与客群基础、员工高薪酬带来的服务稳定性，以及不追求规模扩张战略下对单一城市的聚焦，深耕一地做大体量。
不过，热度之外，项目运营层面的考题同样存在。首先是6.6万平方米、近100米高的酒店，体量放在许昌本地市场如何消化，客源结构、运营模式和品牌合作方目前未见公开披露。酒店板块回报周期长于零售，对缺乏酒店运营经验的团队是实打实的挑战。
其次，几十万平方米的综合体量对客流承接能力也提出了高要求，网红流量的持续性尚需打一个问号，商业地产又是长期资产，两者能否匹配，需要开业后的经营数据回答。
第三，文化中心与幸福讲堂属于典型的低坪效业态，其运营和回报模式，同样有待观察。
值得一提的是，胖东来的商业模式核心资产是“信任”，但信任在巨型工程面前比在任何货架上都更脆弱。按照当前进度，梦之城预计2029年与公众见面，到时候，大家争论的是“中国零售的样本”还是“一场高风险的豪赌”，就看有多少顾客愿意真正走进去。