特区汕头:商人遍地,商业“特困”
2022-08-09 16:45

特区汕头:商人遍地,商业“特困”

城市气质和商业元素之间的关系如此微妙,一类元素聚拢起来,往往就是一种性格。本文来自微信公众号:商业地产头条(ID:Dtoutiao),作者:洪玉桂,题图来源:视觉中国


5月初,“亚青会取消”的消息甫出,筹备甚久的汕头又披上一阵阴霾。但作为粤东大佬,汕头商业乘着亚青会东风的向上之势,并未止步。


近年来,随着头部运营商的下沉,一些极具商业底蕴与战略地位的三四线城市,正处于快速发展期,汕头亦如此。


2013年之前,汕头购物中心市场不温不火,底子好但发展慢;2015年万达、华润等头部运营商入局后,汕头兴起了一两阵舆论热潮,越来越多的购物中心拔地而起,形成新商圈核心。


可在市场需求与供给的平衡、本土稳健者与外来强势者的竞争中,汕头商业也有着自己的难言之隐。


一、从南国商城到万象城,汕头的“购物中心时代”还在生长


拥有中国唯一内海湾的汕头,商埠历史悠久,早在1956年,便已有百货兴起。位于小公园片区的南生贸易公司百货大楼兴起后,一众百货、大型超市纷至沓来,这座城市开始告别传统单一的街铺时代。



改革开放后,汕头商业模式继续迭代,越来越多的购物中心落地于此。


1. 2015年前后购物中心零散开业,核心商圈长平路逐渐成熟


千禧年,南国商城开业,汕头进入百货式微后的购物中心时代。


这座位于长平东路与金环南路交界的超级商场,是当时粤东最大的购物中心,既有当时火爆全国的外资超市“大佬”沃尔玛,也有汕头首个现代化影院“一帆影城”。一时间,商城风光无两,人潮涌动。


南国商城顶楼的圆球宛如明珠,目睹了周边诸如林百欣会展中心、金海湾大酒店及一批写字楼与住宅群的兴起,也见证着小公园商圈没落后,城市商业重心的东迁。


南国商城后,汕头购物中心沉寂十几年,直到2013年星湖商业城开业后,焕发新生。



一方面,沿着主城区发展轴的黄山路、广厦等片区连带着周边的住宅与办公群,皆兴起新的商业中心,区域消费力得到释放。


如在主城东片区黄山路商圈的汕头星湖商业城(2013年开业,体量:3.5万㎡),作为“汕头真正意义上的商业综合体”的商业部分,瞄准时尚、年轻的都市群体,开业时首次引进多家爆款品牌,如风靡全球的快时尚品牌Zara等。


2014年开业的汕头新一城(体量:5万㎡),位于天山南路与长江路交叉口,超市、美食街、电影院隔楼相望,还拥有市内第一家合胜百货及汕头图书馆合胜分馆,受众面极广,开业7年来仍人气旺盛。


另,位于广厦地区商业中心——汕头卜蜂中心(2015年开业,体量:5万㎡),虽走中端大众路线,但以“乐享新生活”为理念,拥有汕头首个真正意义上的IMAX电影院,辐射着周边数十万人口,妥妥的北片区商圈担当。


另一方面,南国商城所在长平路商圈迎来新的角逐者——苏宁广场与群光广场,核心商圈的聚集效应显著增强。


与长平路南国商城隔街相望的苏宁广场(2015年开业,体量:6万㎡),被称为粤东首个一站式商业综合体,甫一进场便带来一套全新的组合拳:公寓+写字楼+商业广场,打了个新好样。


项目定位“时尚潮流活力mall”,吸引了横店影城、星巴克、优衣库等众多国内外品牌入驻。开业后连续5天破全国苏宁广场客流量纪录,领先同期开业的南京、西安各门店。


群光广场(2018年开业,体量:6万㎡)毗邻林百欣国际会展中心,定位高端奢华,开业时半数入驻品牌为粤东首店,CHANEL、Lancome、ESTEE LAUDER,Sulwhasoo等在内的30多个国际知名品牌在此开设独立门店。然而热度过后,广场陷入空置、品牌调改的停滞期中,客流不尽人意。


虽活法各异,成绩有别,但毋庸置疑,苏宁广场和群光广场很大程度上提升了长平路商圈的整体质量,并且在2017年南国商城拆除后,两座商场成为商圈一大一小的风眼,承载着CBD乃至这座城市旺盛的消费活力。


新血液的注入,沉寂的汕头商业,开始苏醒。但值得注意的是,新世纪的这十多年来,这座城市每年新增购物中心面积不足15万㎡,发展慢依旧是它的主色调。


一两个潮流mall坐拥核心商圈,本土大众商场撑起非核心地段,则是其商业棋局的底色,这同时也是多数三四线城市商业成长期的面貌。


2. 2019~2020年区域商业力崛起,万达广场、万象城来了


时间来到2019年,以万达广场为号角,汕头购物中心开始新一轮的集中式爆发。



金平龙湖主城内,万达广场、泰安合胜广场等新秀登场,汕头西、黄河路片区新商圈涌现。传统商圈长平路则在2021年迎来华润万象城,刷新汕头商业高度。


作为潮汕地区首座万达广场、汕头西片区首个大型商业综合体,汕头(金平)万达广场(2019年开业,体量:14.18万㎡)让城西告别“无商场”时代,开业至今人气居高不下,周边房价也水涨船高。


这座“城西客流王”,以“城市型家庭时尚购物中心”为定位,融入红头船、厝角头潮汕特色建筑设计,汇集252个时尚品牌,成当时粤东体量最大、品牌数量最多、业态组合最齐全的购物中心。


泰安合胜广场(2020年开业,体量:4万㎡)由泰安、合胜百货联手打造,主打“商业+文化+旅游”一站式定位,其所属的黄河路商圈,自2020年起已汇集多个大小商场,如海纳天地(新潮人沉浸式商业体)和充耀號(新都市综合运营体,创新打造钻石下沉式广场+三层环绕式购物街区)


而去年亮相的汕头万象城(2021年开业,体量:17.6万㎡),落在南国商场遗址的万象城,与苏宁广场相望。一方面,凭借17.6万㎡的超大体量,引进430多家品牌,且超50%为品牌首店,包括OMEGA、Cartier、%Arabica、Starbucks Reserve、URBAN REVIVO、Champion、湊湊等粤东首店,兼顾高端与潮流。


另一方面,以“万象阔活”为slogan(“阔活”为潮汕方言音译,大意为快活),融合潮汕地区风土人情,在商场内分别设置两个商业创新区域:里巷和N次方公园,前者引进多家当地美食老字号,后者是为运动潮流的主题区,涵盖潮流杂货、轻餐零食、密室逃脱、影院等。


据公开报道,9月26日开业至10月4日间,汕头万象城零售额破亿,妥妥城市消费力担当。长平路商圈在汕头的江湖地位,再被稳固。



行至于此,汕头的购物中心呈现出以高端商场为龙头、长平路商圈为核心,黄河路、区域主干道为轴的一核多轴格局,在此期间,外围城市副中心如潮阳潮南等,现代商圈雏形初现。


汕头购物中心分布   制图:商业地产头条


可即便万达广场、万象城已次第而来,但目前的汕头购物中心市场仍属发展期。只看市内,热火朝天;再看全市,困局不少。


二、汕头离深圳还差4个珠海


翻开粤东各市政府报告,汕头人均GDP一路领跑,堪当城市群的领头羊。



但据赢商大数据综合测算,与同样冠有经济特区之名的深圳、珠海和厦门相比,汕头仅为商业四线城市,商业指数明显比其它三个城市低了几个层次。



1. 商业规模:成型商圈屈指可数


从购物中心的规模来看,当前汕头的商业体量约为85万㎡(仅统计3万方以上项目),甚至不及建成区更小的珠海的一半。据测算,2021年汕头人均购物中心面积仅为0.16㎡,远不及其他三座特区城市,甚至在同等线级(商业四线)城市中都只处于中下水平。




众所周知,购物中心已成线下消费的主要载体,综合、多元的消费需求在此得到释放,并形成一个又一个具有辐射力的商圈。汕头的商业规模小,从根本上导致其真正成型的成熟商圈屈指可数,区域间发展极不平衡。


深圳、厦门、珠海、汕头商圈分布  图片来源:城市商业地图


2. 品类与品牌构成:汕头业态丰富性不佳,品牌规模弱


据测算,汕头购物中心内的业态品类仍较少,在四大经济特区城市中,业态丰富度最低。



丰富的品类主要取决于市场所有的品牌规模。据赢商大数据测算,由于商业体较少,2021年汕头的城市商业规模仅为0.1,与其他特区相距甚远。在同等线级中,其基础商业规模名列前茅,但购物中心(及独立百货)品牌规模薄弱。



尽管众多商场都打出“一站式”口号,注重业态组合与品牌搭配,但随着消费需求的不断迭代与升级,各大品类均涌现出细分赛道,品牌借购物中心拓店争夺线下客流的情景数不胜数,而汕头在这一战场上明显不够给力,一定程度上也限制了市民消费场景。


往后看,据赢商大数据测算,汕头未来的商业潜力为0.11,对比之下首批特区城市(深圳、珠海、厦门)尤显苍凉。



究其原因,潮汕一分三地后,汕头失去了原有的经济社会发展优势,营商环境不佳,继而导致战略定位高,但GDP上不去,城市化水平大大掉队,商业发展乏力。



三、粤东大佬困在粤东,何以破局?


困局仍在,但得承认,在同线级城市中,汕头是个佼佼者,其消费力大有爆发之势。据测算,2021年汕头的平均消费倾向为72.63%,全省第五,四大特区中排第一。



靠着不止步于粤东的雄心,汕头需借优质运营商能力、交通建设与城市极化效应“逆天改命”。


1. 强运营商协作,形成高质量的核心商圈


2019年万达广场开业,2020年华润万象城登场,汕头乃至粤东其他城市的市民蜂拥而来,折射出这座城市极强的消费需求以及对头部运营企业的青睐。


汕头可借助优质运营商这股力量,注重区域内的协作效应,形成更强的商业聚集力。如长平路商圈核心地段三大玩家——华润、苏宁和台湾蓝天,若能良性竞合,可助力传统商圈持续迸发生命力,提升整个城市的消费水平。


2. 交通建设加持,打通内外交互的城市动脉


无论是留住客流或者吸引开发运营商城投资,汕头仍需进一步提速交通建设。


市民反馈交通阻塞的意见   图片来源:大众点评公开评价


当然,重大基础设施建设并非一朝一夕,但近几年,汕头重点推进交通建设,城市快速交通道以及跨城动脉的建成,有力地打通了城市内外的经济联动与社会交互。


3. 极化效应发力,汇集粤东千万的消费势能


粤东城市群仍在发展中,而且明显处于核心城市极化阶段,万达、华润优先选址入驻汕头,便是看重其对整个片区的引力。


根据梯度发展理论,极化效应首先发生在作为区域增长极的核心城市,在这个过程中,经济活动与要素优先极化,规模经济又反过来进一步增强增长极的极化效应,从而加速其增长速度、扩大吸引范围。


虽然,现阶段汕头能否借粤东城市群的极化效应实现腾飞仍有待商榷,但可以确定的:通过极化效应积累生产要素,商业进阶势在必行。


本文来自微信公众号:商业地产头条(ID:Dtoutiao),作者:洪玉桂

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