作者｜周超臣
头图｜视觉中国
宏观调控最为致命，可惜来晚了一步。
7月15日上午，深圳住建局等八个部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知 深建字〔2020〕137号》，一共八项（以下简称“深八项”），通知称是为了贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，支持合理自住需求，遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为，规范房地产市场秩序，促进深圳市房地产市场平稳健康发展。
深八项的核心内容概括如下：
1）深户购房需落户满3年且社保满3年，非深户需社保满5年；
2）夫妻离异，购房资格回溯3年计算套数；
3）首付比例调整：无房无贷首付30%；无房有贷，买普通住宅首付50%，买非普通住宅首付60%；购买二套，普通住宅首付70%，非普通住宅首付80%；
4）更新二手房交易计税参考价，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年；
5）豪宅线价加了总价750万元限制，750万以上算豪宅；
6）新房抽签优先无房、个税或社保缴纳时间长的；
7）未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续；
8）严厉打击房地产市场违法违规行为，持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价等违法违规行为，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
深八项可以理解为是为上半年疫情期间深圳楼市的市场火爆量身定制的“灭火器”，具有非常强的针对性。
“深圳今年上半年楼市异常火爆。在疫情之下，资金热炒深圳楼市，六月二手房涨幅遥遥领先全国。这次调控一共八条政策，明显针对上半年房价上涨势头及资金热炒。”虎嗅作者、智本社社长清和接受虎嗅采访时说，他长期关注深圳经济和楼市，写有《深圳怎么了？》和《深圳怎么办？》等文章。
清和认为，深八项在短期内抑制房价上涨应该是有效的，“比如落户深圳三年+三年社保，深外热炒资金进来的门槛大大提高。之前，落户深圳便可买房，加上深圳落户容易，很多深外资金，尤其是北方资金会选择深圳。还有对离婚买房的约束，今年上半年，深圳离婚火爆，排队时间很长，不少是炒房客。如今这个政策强化了家庭和婚姻的稳定。”
长期关注房地产市场的业内人士万先生对虎嗅表达了类似的观点：“几乎把市场上炒房的漏洞全都堵住了。短期可以打压市场，长期是保护楼市。”
他补充说：“还有就是对去年11月放松豪宅税的一个纠正。当时这个宽松是过去半年多深圳西部片区房价出现新一轮上涨的最重要原因。”
但他认为，深八项出台晚了，这轮上涨行情已经基本结束了。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：
1）贝壳研究院监测显示，从周度高频监测数据来看，深圳上周（7月6日至7月12日）链家成交二手房成交量突破今年以来周度成交最高水平。从业主预期角度来看，二季度深圳二手房挂牌业主涨价次数占比超过50%，市场预期偏乐观；
2）深圳此次政策的出台是对“房住不炒”、“一城一策”的严格执行，市场偏热即出台规范政策抑制市场进一步升温，保持市场平稳；
3）本次新政最关键的调整在于“调整商品住房限购年限”，明确规定户籍人口必须落户满3年同时有社保缴纳记录才能购房，精准打击了上半年深圳落户炒房的现象；另外，本次楼市新政并未对居民购房套数做出进一步的限制，有助于深圳本地正常购房需求的稳步释放。
今年上半年，在全国全球疫情蔓延、经济下行等压力下，深圳楼市却领涨全国，甚至出现了很多魔幻现实的现象，有些新房项目出现“万人摇号”“日光盘”等现象，数千万一套的豪宅被“秒光”，还有“喝茶费”“更名费”等重出江湖，买壳公司申请“房抵经营贷”加杠杆炒房，深圳离婚登记预约号“一票难求”等等。
即便是国务院总理在5月22日的政府工作报告中明确强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”、并且不会用房地产来拉动经济增长的情况下，深圳楼市6月依然迎来了高峰。根据中原地产研究中心的统计，深圳6月二手房交易量达到10594套。
过去一年深圳二手房成交套数走势，数据来源：中原地产
每日经济新闻的报道称，同为一线城市，深圳与北京、上海和广州的房价差距进一步拉大。根据国家统计局数据，今年3~5月深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排第一、第二、第二名；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排第五、第三、第二名。6月份深圳二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2倍。2019年底，深圳房价比北京仅高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。
国内6月二手房房价Top10的城市，数据来源：中国房价行情网
关于深圳楼市的疯涨逻辑，清和曾在《房价为何居高不下？》一文有过分析，这里引用如下：
2014年，深圳均价在2.6万左右，低于的北京的3.7万、上海的3万。2015年开始，深圳房价高位翻倍，涨势凶猛。两年后的2017年，深圳均价已到5.1万，超过上海，仅次于北京的5.7万，几乎是广州的两倍。
深圳，这波房价上涨，令人大跌眼镜，几乎断送了大部分中产购房的机会。至今，大部分人都还摸不着头脑，为何深圳房价突然在2015年高位跳涨？
2015年发生了什么？
2015年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》。这份文件规定，到2020年深圳的基本生态控制线不变，即不少于974平方公里。
但是，直到2017年11月，深圳公布《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，土地规划及供应信息才公之于众。这个时间点，与深圳房价暴涨相符。
这就不难解释，如今深圳的千万豪宅，为何被“秒光”。这些年，深圳极其稀缺的住宅用地（商品房非保障房）多数用于建设豪宅，深圳的豪宅盘成为了中国资金的顶级出口和富人的掌上明珠。
今天，清和对虎嗅依然强调了这一点：“与北上广及其他城市相比，深圳楼市的关键问题是结构性失衡，供需严重失衡，土地供应，尤其是住宅商品房的土地供应严重不足。深圳的房屋自有率是一线城市中最低的，而且是低的惊人。如果短期内不加大供应，而且是大规模供应商品房土地，深圳楼市上涨的局面不会改变。除非整体宏观经济出了问题，或金融大幅度开放。”
北上广深房价对比，2017年3月～2020年5月，数据来源：中原地产研究中心
微信公众号“湾区经济评论”曾在5月27日的一篇文章中分析称：“深圳已经是一个被金融杠杆深度绑架的城市，在某些方面甚于香港。深圳房价的根源也在于此：剧烈的资本集聚、过度的金融杠杆化，对应一线城市供应量最少的住房，成为资本最佳的寄生标的。”
“深八项可能对一些刚需产生影响。我说的刚需，倒不是说进入深圳三年之内想买房的。这群人其实不多，有些也是父母的资金为主，有炒房的嫌疑。我说的刚需，主要是为了学位而换房的刚需。深圳的学位极为紧张，换学位房的需求高。这个政策提高了二套房首付比，想换好一点的学位房的家庭，要支付的成本就提高了。”清和对虎嗅表示。
效果立竿见影，一位深圳房产中介今天发微博说，他在带客户从龙华到罗湖看房的路上，客户失去了购房资格。
“大湾腹地”则描写了一位想买婚房的的年轻人张小山，刚落户深圳不久，手里握着650万，却因为深八项的出台导致无法在深圳买房了。
至于深圳未来会不会学北京和上海，加大限购力度？清和认为，还得看这次政策执行的效果，如果房价还在上涨，会有更严厉的政策，包括限购等。
“这么严厉的调控政策依然是权宜之计。全国楼市的基调是稳房价。调控只是为了稳住价格，防止短期快速上涨。”他说。
这其实非常具有中国特色：一热必调控，稍冷必宽松。