本文来自微信公众号： 每经房产 ，作者：包晶晶
“豪宅客户越来越挑剔了，各个维度都不能有短板。”
“3000万元以上产品相对流速会慢一点，近期基本保持平稳。”
近日，上海部分高端住宅项目向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）如此反馈。这些项目均跻身2026年前5个月上海商品住宅销售金额TOP10行列，项目套均价格2000万元起步。
每经记者注意到，从全国市场来看，今年前5个月，曾经抗跌的高端住宅市场罕见跑输大盘。据克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合发布的数据，2026年1—5月，全国重点30城总价1000万元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，跌幅超过整体新房市场（同比下降15%）。
上海作为高端住宅市场的风向标，也走出了一条分化曲线——单价超过10万元/平方米的住宅整体热度不及预期，部分项目去化率仅维持在五成左右。不过，华润沄启滨江、绿城潮鸣外滩、翡云悦府、前滩元境等顶豪项目仍能维持九成以上高去化，甚至触发积分摇号。
上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信向每经记者表示，“豪宅去化变慢并非最近才出现。从2025年开始，部分项目不再‘开盘即罄’。到了去年下半年，这一情况越发明显，只有豪宅中的红盘能开盘售罄，其余项目销售速度也变慢了”。
壹
“豪宅客户越来越挑剔”
每经记者注意到，中指研究院数据显示，2026年前5个月，上海商品住宅销售金额TOP10项目中，单价超过10万元/平方米的项目达到了9个。其中，华润沄启滨江项目销售349套，销售金额达77.5亿元，位列第一。
在这9个项目中，已售套均总价最高的是士林润园，超过9000万元/套。陆家嘴太古源源邸超过5000万元/套，安澜上海超4000万元/套，绿城潮鸣外滩超3600万元/套。此外，沄启滨江、外滩瑞府、翡云悦府套均超2000万元/套。
这些套均超2000万元的项目中，今年前5个月，沄启滨江累计销售349套，外滩瑞府147套，翡云悦府128套，安澜上海115套，最贵的士林润园也卖出了31套。
位于上海北外滩板块的潮鸣外滩项目，今年3月和5月两批次开盘，认购率约130%至138%，开盘去化达到九成。该项目相关负责人告诉每经记者，“客户群体由上海北区本地自住客户、全市改善客户、江浙异地购房客户三大来源构成，其中上海全域及江浙客户以核心滨江房产作为长线资产避险、增值配置载体”。
“豪宅客户越来越挑剔了。”上述负责人表示，“需求还在，但是客户越来越理性和谨慎，购买逻辑通常是核心城市、核心板块、核心资产配置，从地段、产品、开发商品牌，到项目配套、户型、精装等多个方面都不能有短板。”
外滩瑞府项目相关人士则向每经记者透露：“在上海主流市场，预算1500万元至3000万元的客户占了非常大比例，因此项目124平方米和165平方米户型入市一房难求，但3000万元以上户型相对销售速度会慢一些。近期豪宅市场的流速基本持平。”
贰
“10万+”项目销售明显降温
与顶豪项目的热度形成对比的是，今年前5个月，上海单价超过10万元/平方米的住宅整体销售明显降温。
每经记者注意到，近年来市场供应端并未拖累销售。克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合公布的数据显示，上海新房供求关系从2024年开始逆转，进入供大于求的阶段。尤其是1000万元至2000万元总价段，2024年和2025年供求比保持在1.17，而2026年前5个月达到1.23。
供应放量之下，千万元级住宅去化速度开始减慢。在普睿数智城市机构调研的14个单价超过10万元/平方米的项目里，多数项目的开盘去化率集中在20%至50%区间，而苏河融景开盘均价12.2万元，开盘去化仅9%；西郊云庐5月份开盘批次，开盘去化为5%。
不过，其中也有去化率达到70%的项目，如云邸玖章、江上印和安澜上海。
据《每日经济新闻》此前报道，云邸玖章2025年4月推出187套房源，认购率210%，触发限售；5月推出105套房源，认购率224%，触发限售；6月推出第三批次52套房源，认购率246%，同样触发限售，并险些触发积分摇号。但2025年第六批次加推86套房源，认购率已经降至约60%。2026年开盘情况与2025年同期相比降温明显。
进入今年5月，刚需、刚性改善项目又重新回到榜单。据上海中原地产统计，5月上海市场主力回归刚需、刚性改善户型，3万元/平方米至6万元/平方米的首次改善项目占新房成交面积榜TOP10半数席位，单价超过10万元/平方米的高价楼盘仅2个上榜且排名靠后。
不仅如此，顶豪成交量在总量上也不及2025年。中指研究院数据显示，2026年前5个月，上海共成交3500万元以上的住宅640套，较2025年同期的915套减少约30%。
“此前豪宅热度已经持续了一年多，市场需要喘息。”卢文曦分析称，“另一方面，近两年市场上豪宅价格快速冲高，没有缓冲阶段。上海市区新项目开盘每平方米17万元至18万元已经是常态，价格顶上去之后，销售慢下来是正常的”。
“市场还是由供需关系决定。”卢文曦表示，“原先都认为市中心去化没问题，但短期内供地太快、土地价格高，加上置换链条暂时还没有传导到豪宅购置，所以需求仍待进一步释放，市场需要一定的修复时间”。